Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июля 2012 г. N Ф09-5105/12 по делу N А76-19625/2011

Екатеринбург

02 июля 2012 г.

Дело N А76-19625/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д. И.,

судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" (далее - общество "Южуралтеплострой") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2011 по делу N А76-19625/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2012 по тому же делу.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату указанного постановления следует читать как 24 апреля 2012г.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Южуралтеплострой" - Аленова Г.А. (доверенность от 12.09.2011);

администрации Карабашского городского округа Челябинской области - Беспалов Е.В. (доверенность от 10.01.2012 N 3).

Общество "Южуралтеплострой" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Карабашского городского округа Челябинской области (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации в передаче в собственность обществу "Южуралтеплострой" земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 общей площадью 20 800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", и возложении на администрацию обязанности по подготовке и направлению обществу "Южуралтеплострой" проекта договора купли-продажи указанного земельного участка (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2012 (судья Костылев И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Южуралтеплострой" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" он вправе приобрести ранее предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок в собственность, независимо от цели его предоставления. Заключение договора аренды не препятствует приобретению земельного участка, независимо от того, когда был заключен договор аренды - до или после дня вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель, считая себя собственником объекта, не завершенного строительством, расположенного на земельном участке, относящемся к муниципальной собственности, полагает, что имеет право на выкуп участка в силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Администрацией отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, обществу "Южуралтеплострой" на основании решения главы г. Карабаша от 06.07.1998 N 470 в постоянное бессрочное пользование был предоставлен земельный участок площадью 3,35 га для строительства базы отдыха вблизи озера Увильды, выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования N ЧБО-29-0190.

Между муниципальным образованием город Карабаш (арендодатель) и обществом "Южуралтеплострой" (арендатор) 11.09.2003 заключен договор аренды N 44, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель особо охраняемых территорий с кадастровым номером 74:29:05 06 002:0001, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", для использования в целях реконструкции базы отдыха, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка (приложение N 1), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 33 500 кв. м (пункт 1.1 договора).

Договор аренды от 11.09.2003 N 44 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2004.

Земельный участок передан обществу "Южуралтеплострой" по акту приема-передачи от 11.09.2003.

Распоряжениями главы Карабашского городского округа Челябинской области от 05.05.2006 N 431 и от 26.01.2009 N 36 и подписанными на основании указанных распоряжений соглашениями от 05.05.2006 и от 25.03.2009 договор аренды от 11.09.2003 N 44 был продлен на срок до 10.09.2009 и до 10.09.2012, соответственно.

Соглашения от 05.05.2006 и от 25.03.2009 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из представленного кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 74:29:0506002:1 следует, что земельный участок площадью 33 500 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", был внесен в государственный кадастр недвижимости 15.07.1998, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: реконструкция базы отдыха. Обременение земельного участка: аренда в пользу общества "Южуралтеплострой". Часть земельного участка занята объектом недвижимости: фундамент спального корпуса N 2, часть земельного участка под охранной зоной памятника природы Челябинской области озера Увильды.

Из материалов дела также следует и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2011 серии 74-АГ N 441440, что за обществом "Южуралтеплострой" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нулевой цикл спального корпуса N 2, назначение: не определено. Площадь: общая площадь застройки 1094,10 кв. м, степень готовности объекта 30%. Инвентарный номер: 501761, литер А, этажность: 0, подземная этажность: 0, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", кадастровый (или условный) номер 74-74-29/015/2011-196.

Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.05.2008 серии 74 АА N 469277 за обществом "Южуралтеплострой" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, протяженностью 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер 4201, литер I, степень готовности - 70%, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", кадастровый (или условный) номер 74-74-32/076/2007-035. Указанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:29:05 06 002:0001, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой".

Общество "Южуралтеплострой" обратилось в администрацию с заявлением от 25.10.2010 N 244 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 3,35 га с кадастровым номером 74:29:0506002:1 в связи с наличием на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Письмом от 09.12.2010 N 3526 администрация сообщила об отказе в выкупе земельного участка в собственность, поскольку в состав арендуемого обществом "Южуралтеплострой" земельного участка по договору аренды от 11.09.2003 N 44 входит береговая полоса и часть водной поверхности озера Увильды, а в соответствии с п. 8 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

С целью устранения причин, явившихся основанием для отказа в выкупе земельного участка, обществом "Южуралтеплострой" была произведена работа по разделу арендуемого земельного участка на три земельных участка.

Распоряжением от 28.03.2011 N 385 предоставленный в аренду обществу "Южуралтеплострой" земельный участок с кадастровым номером 74:29:0506002:1 разделен на три земельных участка: земельный участок N 1, площадью 20800,00 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: размещение базы отдыха, кадастровый номер 74:29:0000000:96; земельный участок N 2, площадью 11560,00 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: размещение базы отдыха, кадастровый номер 74:29:0000000:97; земельный участок N 3, площадью 1140,00 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: земли общего пользования, кадастровый номер 74:29:0000000:98.

Общество "Южуралтеплострой" обратилось в администрацию с заявлением от 31.05.2011 N 102/3 о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка общей площадью 20800,00 кв.м, кадастровый номер 74:29:0000000:96, в связи с наличием на указанном земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности. То обстоятельство, что объекты незавершенного строительства расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, подтверждается заключением от 07.02.2012 N 43-Л/12, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Гео-Консалтинг" (далее - общество "Гео-Консалтинг"), с приложением схемы расположения объектов.

Письмом от 26.09.2011 N 205 общество "Южуралтеплострой" представило в администрацию дополнительные документы к заявлению от 31.05.2011 N 102/3 в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370.

В ответ на заявление от 31.05.2011 N 102/3 администрация письмом от 27.06.2011 N 2593 отказала обществу "Южуралтеплострой" в выкупе земельного участка со ссылкой на выписку из протокола заседания комиссии по отводу земельных участков на территории Карабашского городского округа от 23.06.2011 и акт осмотра территории от 07.06.2011.

По результатам осмотра территории, предоставленной в аренду обществу "Южуралтеплострой", в акте от 07.06.2011 отражено следующее. Объект незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв. м - часть старого фундамента, который подлежал сносу), на который представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 N 74-74-32/076/2007-034, на момент осмотра отсутствует; объект ликвидирован (снесен) обществом "Южуралтеплострой" в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта - гостиничного комплекса; объект незавершенного строительства (протяженностью 243 м - насыпная грунтовая дорога), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 N 74-74-32/076/2007-035, на момент осмотра частично отсутствует, а именно: 110 м дороги снесено обществом "Южуралтеплострой" в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта - гостиничного комплекса. В акте осмотра от 07.06.2011 комиссией сделан вывод о том, что на данной территории отсутствуют объекты недвижимости (существовавшие ранее объекты незавершенного строительства ликвидированы в процессе проведения подготовительных земляных работ), в связи с чем общество "Южуралтеплострой" не имеет оснований для приобретения земельного участка в собственность.

Из материалов дела также следует, что 28.06.2012 администрацией издано распоряжение N 1033/1 о расторжении договора аренды от 11.09.2003 N 44 с 01.06.2011.

Полагая, что отказ администрации в передаче в собственность обществу "Южуралтеплострой" земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 общей площадью 20 800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", является незаконным, указанное общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Несмотря на отсутствие в поименованной статье указания на объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Между тем, в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Соответственно, до возведения и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства определить его назначение для целей определения местоположения границ расположенного под ним земельного участка и площади последнего не представляется возможным.

Учитывая, что заявитель обратился за предоставлением земельного участка в собственность, ссылаясь на нахождение на нем объектов недвижимого имущества, суды пришли к правильному выводу о том, что испрашиваемый заявителем земельный участок, на котором находятся объекты незавершенного строительства, не может быть предоставлен обществу "Южуралтеплострой" в собственность в порядке реализации исключительного права, предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Вывод судов согласуется с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Довод заявителя жалобы о применении нормы п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации признан судами несостоятельным, поскольку земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96 площадью 20 800 кв. м сформирован для целей размещения базы отдыха, целевое назначение испрашиваемого заявителем земельного участка отличается от целевого назначения земельного участка площадью 3,35 га, ранее предоставленного обществу "Южуралтеплострой" в постоянное (бессрочное) пользование.

Необоснованной также признана судами ссылка заявителя жалобы на возможность применения к спорным правоотношениям п. 2.2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае имело место не переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на ранее предоставленный обществу "Южуралтеплострой" земельный участок, а формирование нового земельного участка.

Довод заявителя жалобы о применении к спорным правоотношениям п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" верно отклонен судами ввиду отсутствия оснований для применения указанной нормы права к спорным правоотношениям.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2011 по делу N А76-19625/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

В.А. Купреенков З.Г. Семенова