Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 18АП-2959/12

г. Челябинск

24 апреля 2012 г.

Дело N А76-19625/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2012 по делу N А76-19625/2011 (судья Костылев И.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" - Аленова Г.А. (доверенность от 12.09.2011),

администрации Карабашского городского округа Челябинской области - Беспалова Е.В. (доверенность от 10.01.2012 N 3).

Общество с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" (далее - заявитель, ООО "Южуралтеплострой") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Карабашского городского округа Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным отказа администрации о передаче в собственность ООО "Южуралтеплострой" земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 общей площадью 20 800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", и возложении на администрацию обязанности по подготовке и направлению ООО "Южуралтеплострой" проекта договора купли-продажи указанного земельного участка (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 93).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.02.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Южуралтеплострой" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель со ссылкой на фактические обстоятельства дела полагает, что поскольку ранее спорный земельный участок был предоставлен заявителю в постоянное (бессрочное) пользование, то в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) заключение договора аренды не препятствует приобретению в собственность земельного участка, ранее находившегося в постоянном (бессрочном) пользовании, независимо от того, когда был заключен договор аренды - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Податель жалобы считает ошибочным вывод суда о невозможности применения к отношениям между заявителем и заинтересованным лицом законодательства о приватизации, поскольку ООО "Южуралтеплострой" обратилось к администрации с заявлением о выкупе земельного участка после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), а спорный земельный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничены. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ООО "Южуралтеплострой" ссылается на то, что заявитель, являясь собственником объекта незавершенного строительством, вправе приобрести земельный участок, на котором данный объект находится в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства является объектом недвижимости.

ООО "Южуралтеплострой" представило письменные пояснения к апелляционной жалобе, в которых, ссылаясь на судебную практику, указало, что при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограниченного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

От администрации письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ООО "Южуралтеплострой" на основании решения главы г. Карабаша от 06.07.1998 N 470 в постоянное бессрочное пользование был предоставлен земельный участок площадью 3,35 га для строительства базы отдыха (оз. Увильды), выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования N ЧБО-29-0190 (л. д. 37-39).

11 сентября 2003 года между муниципальным образованием город Карабаш (арендодатель) и ООО "Южуралтеплострой" (арендатор) заключен договор аренды N 44 (л. д. 8-10), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель особо охраняемых территорий с кадастровым номером 74:29:05 06 002:0001, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", для использования в целях реконструкции базы отдыха, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка (приложение N 1, л. д. 13-21), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 33 500 кв. м (пункт 1.1 договора).

Договор аренды от 11.09.2003 N 44 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2004 (л. д. 8, оборот).

Земельный участок передан ООО "Южуралтеплострой" по акту приема-передачи от 11.09.2003 (л. д. 12).

Из представленного кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 74:29:0506002:1 (л. д. 13-21) следует, что земельный участок площадью 33 500 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой" был внесен в государственный кадастр недвижимости 15.07.1998, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: реконструкция базы отдыха. Обременение земельного участка: аренда в пользу ООО "Южуралтеплострой". Часть земельного участка занята объектом недвижимости: бут. фундамент спального корпуса N 2, часть земельного участка под охранной зоной памятника природы Челябинской области озера Увильды.

Распоряжениями главы Карабашского городского округа Челябинской области от 05.05.2006 N 431 (л. д. 22) и от 26.01.2009 N 36 (л. д. 24) и подписанными на основании указанных распоряжений соглашениями от 05.05.2006 (л. д. 23) и от 25.03.2009 (л. д. 25) договор аренды от 11.09.2003 N 44 был продлен на срок до 10.09.2009 и до 10.09.2012, соответственно.

Соглашения от 05.05.2006 и от 25.03.2009 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 23, оборот; 25, оборот).

Из материалов дела также следует, что за ООО "Южуралтеплострой" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нулевой цикл спального корпуса N 2, назначение: не определено. Площадь: общая площадь застройки 1094,10 кв. м, степень готовности объекта 30 %. Инвентарный номер: 501761, литер А, этажность: 0, подземная этажность: 0, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", кадастровый (или условный) номер 74-74-29/015/2011-196, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2011 серии 74-АГ N 441440 (л. д. 78-79).

Кроме того, за ООО "Южуралтеплострой" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, протяженностью 243 м, назначение: транспортное, инвентарный номер 4201, литер I, степень готовности - 70 %, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", кадастровый (или условный) номер 74-74-32/076/2007-035, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.05.2008 серии 74 АА N 469277 (л. д. 80).

Указанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:29:05 06 002:0001, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой".

25 октября 2010 года ООО "Южуралтеплострой" обратилось в администрацию с заявлением N 244 (л. д. 26) о предоставлении в собственность земельного участка площадью 3,35 га с кадастровым номером 74:29:0506002:1 в связи с наличием на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Администрация в письме от 09.12.2010 N 3526 (л. д. 27) сообщила об отказе в выкупе земельного участка в собственность, так как в состав арендуемого ООО "Южуралтеплострой" земельного участка по договору аренды от 11.09.2003 N 44 входит береговая полоса и часть водной поверхности оз. Увильды. Администрацией было указано, что в соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

С целью устранения причин, явившихся основанием для отказа в выкупе земельного участка ООО "Южуралтеплострой" была произведена работа по разделу арендуемого земельного участка на три земельных участка.

Распоряжением от 28.03.2011 N 385 (л. д. 28) предоставленный в аренду ООО "Южуралтеплострой" земельный участок площадью 3,35 га был разделен на три земельных участка: земельный участок N 1, площадью 2,08 га, категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: размещение базы отдыха, кадастровый номер 74:29:0000000:96, внесен в государственный кадастр недвижимости 16.05.2011 (л. д. 29-30); земельный участок N 2, площадью 1,156 га, категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: размещение базы отдыха, кадастровый номер 74:29:0000000:97, внесен в государственный кадастр недвижимости 16.05.2011 (л. д. 31-32); земельный участок N 3, площадью 0,114 га, категория земель: земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: земли общего пользования, кадастровый номер 74:29:0000000:98, внесен в государственный кадастр недвижимости 16.05.2011 (л. д. 33-34).

31 мая 2011 года ООО "Южуралтеплострой" обратилось в администрацию с заявлением N 102/3 (л. д. 35) о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка общей площадью 2,08 га, кадастровый номер 74:29:0000000:96, в связи с наличием на указанном земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности.

То обстоятельство, что объекты незавершенного строительства расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96, подтверждается заключением от 07.02.2012 N 43-Л/12 (л. д. 113), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Гео-Консалтинг", с приложением схемы расположения объектов (л. д. 113, оборот).

26 сентября 2011 года письмом N 205 (л. д. 36) ООО "Южуралтеплострой" представило в администрацию дополнительные документы к заявлению от 31.05.2011 N 102/3 в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370.

В ответ на заявление от 31.05.2011 N 102/3 администрация письмом от 27.06.2011 N 2593 (л. д. 81) представила ООО "Южуралтеплострой" выписку из протокола заседания комиссии по отводу земельных участков на территории Карабашского городского округа от 23.06.2011 (л. д. 82). В соответствии с указанной выпиской комиссия постановила: отказать ООО "Южуралтеплострой" в выкупе земельного участка в собственность на основании акта осмотра территории от 07.06.2011 (л. д. 82). В материалы дела также представлен протокол заседания комиссии от 23.06.2011 N 15 (л. д. 85).

По результатам осмотра территории, предоставленной в аренду ООО "Южуралтеплострой" для строительства базы отдыха, составлен акт осмотра территории от 07.06.2011 (л. д. 83). В результате проведенного осмотра данного земельного участка, в частности выявлено следующее: объект незавершенного строительства (общей площадью застройки 175,6 кв. м - часть старого фундамента, который подлежал сносу), на который представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 N 74-74-32/076/2007-034, на момент осмотра отсутствует; объект ликвидирован (снесен) ООО "Южуралтеплострой" в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта - гостиничного комплекса; объект незавершенного строительства (протяженностью 243 м - насыпная грунтовая дорога), на который предъявлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.05.2008 N 74-74-32/076/2007-035, на момент осмотра частично отсутствует, а именно: 110 м дороги снесено ООО "Южуралтеплострой" в 2008 году при проведении подготовительных земляных работ по выравниванию территории для строительства нового объекта - гостиничного комплекса. В акте осмотра от 07.06.2011 комиссией сделан вывод: на данной территории отсутствуют объекты недвижимости (существовавшие ранее объекты незавершенного строительства ликвидированы в процессе проведения подготовительных земляных работ). Таким образом, ООО "Южуралтеплострой" не имеет оснований на приобретение земельного участка в собственность (л. д. 83).

Из материалов дела также следует, что 28.06.2012 администрацией издано распоряжение N 1033/1 (л. д. 84) о расторжении с 01.06.2011 с ООО "Южуралтеплострой" договора аренды от 11.09.2003 N 44.

Полагая, что отказ администрации в передаче в собственность ООО "Южуралтеплострой" земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 общей площадью 20 800 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, пос. Красный камень, база отдыха "Южуралтеплострой", является незаконным, ООО "Южуралтеплострой" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что исключается применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Суд указал, что право постоянного бессрочного пользования на земельный участок было переоформлено ООО "Южуралтеплострой" на право аренды в 2003 году.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого отказа, нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания факта отсутствия незаконности отказа лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований ООО "Южуралтеплострой".

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются именно для цели эксплуатации распложенных на таких участках зданий, строений, сооружений.

Со специальным целевым назначением земельных участков, предоставляемых в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, связан, в частности порядок определения местоположения границ таких земельных участков и их площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при предоставлении земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обязательно учитывается целевое назначение расположенного на нем здания, строения, сооружения.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Между тем, в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Соответственно, до возведения и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства определить его назначение для целей определения местоположения границ распложенного под ним земельного участка и площади последнего не представляется возможным.

С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что испрашиваемый заявителем земельный участок не может быть предоставлен ООО "Южуралтеплострой" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы согласуются с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

В связи с указанным довод подателя жалобы о том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в том смысле, в котором подразумевается в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется как несостоятельный.

При этом арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются доводы подателя жалобы о том, что в настоящем случае имеет место переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и подлежат применению нормы пунктов 2, 2.2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, из материалов дела следует, что изначально ООО "Южуралтеплострой" на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 3,35 га для строительства базы отдыха (оз. Увильды) (л. д. 37-39). Затем на указанный земельный участок заявителем было оформлено право аренды (л. д. 8-12).

Впоследствии указанный земельный участок был разделен на три земельных участка (л. д. 28), в том числе испрашиваемый заявителем земельный участок площадью 20 800 кв. м с кадастровым номером 74:29:0000000:96.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 74:29:0000000:96 площадью 20 800 кв. м сформирован именно для целей размещения базы отдыха (л. д. 29). Таким образом, целевое назначение испрашиваемого заявителем земельного участка отличается от целевого назначения земельного участка площадью 3,35 га, ранее предоставленного ООО "Южуралтеплострой" в постоянное (бессрочное) пользование.

В связи с изложенным сделать вывод о том, что в настоящем случае имеет место переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 3,35 га с кадастровым номером 74:29:0506002:1, а не приобретение земельного участка площадью 20 800 кв. м с кадастровым номером 74:29:0000000:96 исключительно в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не представляется возможным.

С учетом указанного заявитель не обосновал и возможность применения к спорным правоотношениям пункта 2.2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии которым именно собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В период действия договора аренды от 11.09.2003 N 44 земельного участка площадью 3,35 га с кадастровым номером 74:29:0506002:1 произведен раздел земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 названного Кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Из смысла последней нормы права следует, что при образовании нового земельного участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды от 11.09.2003 N 44 не заключили новый договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:29:0000000:96 общей площадью 20 800 кв. м, а также не заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 11.09.2003 N 44, изменяющее предмет договора, что означает, что ООО "Южуралтеплострой" не реализовало право, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Неприменимы к спорным правоотношениям и нормы Закона о приватизации.

Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 Закона о приватизации действие данного Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Статья 28 Закона о приватизации регулирует правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, приобретенных в порядке приватизации государственного (муниципального) имущества, что не имело место в настоящем случае.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Южуралтеплострой".

ООО "Южуралтеплострой" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 10.02.2012 N 85 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.02.2012 по делу N А76-19625/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Южуралтеплострой" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 10.02.2012 N 85 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева