Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июля 2012 г. N Ф09-4195/11 по делу N А60-36164/2010

Екатеринбург

02 июля 2012 г.

Дело N А60-36164/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Платоновой Е.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сытовой Ксении Сергеевны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2012 по делу N А60-36164/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны - Романов А.Ю. (доверенность от 08.06.2012);

предпринимателя Сытовой К.С. - Козлов М.А. (доверенность от 18.07.2011).

Обществом с ограниченной ответственностью База Гастроном "МагКор" (далее - общество "МагКор") заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве предпринимателя Воробьевой О.Г. на общество "МагКор" в связи с заключением соглашения от 16.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883.

Рассмотрев указанное ходатайство и оценив представленные обществом "МагКор" в обоснование названного ходатайства документы (копию соглашения от 16.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883, заключенного между Воробьевой О.Г. и обществом "МагКор", копию отметки о государственной регистрации названного соглашения), суд кассационной считает, что на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его удовлетворении следует отказать, поскольку заявителем не представлены подлинные доказательства, подтверждающие данное правопреемство.

Предприниматель Воробьева О.Г. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к муниципальному образованию "Город Екатеринбург", предпринимателю Сытовой К.С. о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72 согласно межевому плану, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" (далее - общество "Бюро оформления недвижимости"), на два земельных участка - площадью 1888 кв. м (арендатор Сытова К.С.) и площадью 3447 кв. м (арендатор Воробьева О.Г.).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра.

Решением суда от 10.02.2011 (судья Трухин В.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 (судьи Голубцова Ю.А., Гребенкина Н.А., Панькова Г.Л.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:72 разделен согласно межевому плану, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости", на два земельных участка - площадью 1888 кв. м и площадью 3447 кв. м.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.08.2011 решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела определениями суда от 13.10.2011, 17.11.2011 согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "МагКор", общество "Бюро оформления недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Арид-Фарм", общество с ограниченной ответственностью "Уралстроймонолит".

Решением суда от 30.01.2012 (судья Парамонова В.В.) исковые требования удовлетворены, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:72 разделен согласно межевому плану, выполненному обществом "Бюро оформления недвижимости", на два земельных участка - площадью 1888 кв. м и площадью 3447 кв. м.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Скромова Ю.В., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Сытова К.С. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, апелляционным судом не учтена позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что при отчуждении объекта недвижимости покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым этим объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Заявитель полагает, что в нарушение положений ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не принял во внимание обязательные указания суда кассационной инстанции по настоящему делу, изложенные в ранее принятом постановлении по данному делу. Предприниматель Сытова К.С. считает, что предметом договора купли-продажи нежилых помещений от 08.09.2008 N 0809/2008 являлась передача прав на земельный участок в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу общество "МагКор" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, постановлением главы г. Екатеринбурга от 15.10.2004 N 1239-ж обществу "Арид-Фарм" утвержден проект границ земельного участка площадью 5335,18 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, д. 42а.

Согласно п. 2 данного постановления обществу "Арид-Фарм" в аренду сроком на 15 лет предоставлен названный земельный участок под существующие здания (литеры А, Б). В п. 3 постановления обществу "Арид-Фарм" разрешено проектирование и строительство склада базы промтоваров на названном земельном участке. Обществу "Арид-Фарм" предписано завершить строительство склада базы промтоваров до 01.01.2007 и по окончании строительства сдать объект в эксплуатацию (подп. 5 п. 4 постановления).

На основании указанного постановления между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "Арид-Фарм" (арендатор) заключен договор аренды от 11.10.2005 N 7-883, согласно условиям которого обществу "Арид-Фарм" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, 42а.

В соответствии с п. 2.1.5 договора аренды земельный участок предоставлен под существующие здания (литеры А, Б) производственного и складского назначения и для строительства склада базы промтоваров.

В п. 2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется завершить строительство склада базы промтоваров до 01.01.2007, по окончании сдать объект в эксплуатацию.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 15.10.2004 по 14.10.2019 (п. 6.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 08.02.2006.

Между обществом "Арид-Фарм" и предпринимателем Воробьевой О.Г. заключено соглашение от 22.04.2008 N 3/08, в соответствии с которым общество "Арид-Фарм" передало предпринимателю Воробьевой О.Г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883 в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют в момент заключения настоящего соглашения. Государственная регистрация данного соглашения произведена 27.05.2008.

Согласно п. 1.2 указанного соглашения разрешенное использование земельного участка - под существующие здания.

По договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 предприниматель Воробьева О.Г. продала предпринимателю Сытовой К.С. нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке в г. Екатеринбурге по ул. В. Высоцкого, 42а: нежилое помещение литера А, общей площадью 53,8 кв. м; часть здания литера А, помещения N 2 - 14, общей площадью 226,8 кв. м; нежилое помещение литера Б1 общей площадью 16,3 кв. м; часть здания литера Б, помещения N 2 - 11 общей площадью 188,7 кв. м.

В уведомлении от 15.12.2008, направленного в адрес администрации, предприниматель Воробьева О.Г. указала на прекращение аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв. м, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на данном участке, предпринимателю Сытовой К.С.

Однако затем предприниматель Воробьева О.Г. обратилась в Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений г. Екатеринбурга с заявлением от 01.07.2010 о разделе названного земельного участка.

В письмах от 15.07.2010 N 31-01/7671, от 11.08.2010 N 21-01/8808 администрация г. Екатеринбурга в ответ на обращение предпринимателя Воробьевой О.Г. сообщила о том, что поскольку решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2010 по делу N А60-61356/2009 установлено, что арендаторами земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72 признаются Воробьева О.Г. и Сытова К.С., рассмотрение вопроса о разделении земельного участка возможно в случае соответствующего обращения второго арендатора земельного участка - предпринимателя Сытовой К.С.

На основании заявления предпринимателя Воробьевой О.Г. обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" составлен межевой план земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, 42а, предусматривающий схему раздела данного участка на два земельных участка: площадью 1888 кв. м, с размещением на нем объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю Сытовой К.С., и площадью 3347 кв. м, остающегося в пользовании предпринимателя Воробьевой О.Г.

Предприниматель Воробьева О.Г., полагая, что при отчуждении объектов недвижимости по договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 к предпринимателю Сытовой К.С. в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользования лишь частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, при этом Воробьевой О.Г. в аренду названный земельный участок передан не только для эксплуатации находящихся на нем зданий, но и для строительства, а также ссылаясь на уклонение предпринимателя Сытовой К.С. от согласования местоположения границ при разделении этого участка, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь положениями ст. 33, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.01.2009 N 12202/07, исходили из того, что в связи с приобретением в собственность объектов недвижимости предприниматель Сытова К.С. приобрела право на использование на условиях аренды только соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования; прежний собственник объектов недвижимости (предприниматель Воробьева О.Г.) выбыл из обязательства аренды также только в указанной части земельного участка. При этом Воробьева О.Г. ранее по соглашению от 22.04.2008 N 3/08 приобрела, в том числе, и право аренды земельного участка для строительства, которое при передаче объектов недвижимости в собственность предпринимателю Сытовой К.С. не прекращено. Кроме того, делая вывод о наличии у предпринимателя Воробьевой О.Г. права на обращение в суд с требованием о разделе спорного земельного участка в порядке, предусмотренном положениям гл. I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, как правообладателя его части, судами установлена возможность раздела спорного участка.

Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду не верной правовой оценки установленных обстоятельств.

В силу положений ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Вместе с тем данное право влечет обязанность заинтересованного лица доказать факт нарушения его прав и законных интересов, а также то, каким образом его нарушенные права и интересы будут восстановлены в результате удовлетворения заявленных требований.

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельным законодательством предусмотрены обязательные правила, подлежащие применению при разделе земельных участков, в том числе, по решению суда.

При разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков целевым назначением и разрешенным использование образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются (п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Исходя из п. 4, 5, 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.

В силу ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Из указанных положений следует, что при рассмотрении судом спора о разделении земельного участка подлежат установлению обстоятельства, касающиеся наличия и объема прав истца и ответчика в отношении соответствующего участка, а также возможности его разделения с соблюдением принципов сохранения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, обеспечения прав землевладельцев и землепользователей, рационального использования земель.

Решением суда по делу N А60-44578/2009 установлено, что договор купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, д. 42а, является заключенным, у сторон (предприниматели Воробьева О.Г. и Сытова К.С.) не имеется разногласий относительно площади земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, переданные по договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008.

Данное решение имеет преюдициальное значение для настоящего дела. Последующее поведение продавца предпринимателя Воробьевой О.Г. свидетельствует о действительном намерении сторон при исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2008 N 0809/2008, а именно об отсутствии у нее притязаний относительно земельного участка, в связи с выбытием из обязательства по договору аренды.

Необходимо отметить, что предприниматель Ворьбьева О.Г. приобрела право арены по соглашению от 22.04.2008 N 3/08 с указанием разрешенного использования: под существующие здания, т.е. фактически использовала весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, вывод судов о том, что предприниматель Воробьева О.Г. выбыла из обязательства по договору аренды спорного земельного участка лишь в соответствующей части, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, не основан на положениях действующего законодательства с учетом обязательных для судов разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что все расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества принадлежат предпринимателю Сытовой К.С.

С учетом изложенного следует заключить, что прежний собственник объекта недвижимости (предприниматель Воробьева О.Г.) выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

Кроме того, является необоснованным вывод судов о том, что возможен раздельный оборот права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72 как для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также для целей строительства, поскольку объектом гражданских прав в данном случае является единый земельный участок.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что предпринимателем Воробьевой О.Г. не представлено доказательств того, что она является субъектом права пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что право ее не нарушено, и она не обладает правом на обращение в суд с требованием о разделе спорного участка.

Довод истца о необходимости применения норм п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку площадь земельного участка характеризует предмет договора аренды земельного участка, стороной которого истец не является.

На основании изложенного у судов не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, в удовлетворении искового требования отказать.

На основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что кассационная жалоба общества предпринимателя Сытовой К.С. удовлетворена, судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы в сумме 2000 руб., подлежат взысканию с предпринимателя Воробьевой О.Г.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2012 по делу N А60-36164/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны в пользу Сытовой Ксении Сергеевны судебные расход по уплате государственной пошлины 2000 рублей - по апелляционной жалобе; и 2000 рублей - по кассационной жалобе.

Поворот исполнения судебных актов произвести Арбитражному суду Свердловской области при предоставлении доказательств их исполнения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Е.А. Платонова А.А. Столяров