Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2012 г. N Ф09-5666/12 по делу N А76-11123/2011

Екатеринбург

N Ф09-5666/12

06 июля 2012 г.

Дело N А76-11123/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Мындря Д. И., Маликовой Э. М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элис-М" (далее - общество "Элис-М") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2012 по делу N А76-11123/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Элис-М" - Серышев А.В. (доверенность от 16.01.2012);

администрации г. Магнитогорска (далее - администрация) - Сбродова О.И. (доверенность от 11.11.2011 N ОДП54/8283), Лепехина М.В. (доверенность от 28.06.2012 N ОДП54/8490).

Общество "Элис-М" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации (ИНН: 7446011940, ОГРН: 1027402226830) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - "Комплекс автосервиса в районе пересечения улиц Советской и Доменщиков", инвентарный номер 75:438:002:000099580, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный р-н, пересечение ул. Советской и Доменщиков, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:02:18001:0015 (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к обществу "Элис-М" с встречным иском о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства с инвентарным номером 74:438:002:000099580 площадью застройки 703,7 кв. м; обязании снести в течение месяца за свой счет и своими средствами самовольную постройку с инвентарным номером 74:438:002:000099580 площадью застройки 703,7 кв. м и освободить земельный участок с кадастровым номером 74:33:0218001:0015, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Правобережный р-н, пересечение ул. Советской и ул. Доменщиков, общей площадью 2148,45 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, индивидуальный предприниматель Широков Константин Викторович (ИНН: 7453140418, ОГРН: 1047424555870).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2012 (судья Первых Н.А.) в удовлетворении исковых требований общества "Элис-М" отказано. Встречные исковые требования администрации удовлетворены. Объект незавершенного строительства - "Комплекс автосервиса в районе пересечения улиц Советской и Доменщиков", расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Правобережный р-н, пересечение ул. Советской и ул. Доменщиков, с инвентарным номером 75:438:002:000099580, площадью застройки 703,7 кв. м, признан самовольной постройкой. На общество "Элис-М" возложена обязанность снести указанный объект.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Элис-М" просит отменить обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, неполное выяснение судами фактических обстоятельств дела, несоответствие выводов судов имеющим значение для дела обстоятельствам. Заявитель полагает, что действия администрации по расторжению договора аренды земельного участка, отказу в продлении срока аренды свидетельствуют о злоупотреблении правом. Общество "Элис-М" считает, что действовало добросовестно и предпринимало меры для осуществления строительства на земельном участке с соблюдением требований закона. По мнению заявителя, основанием для признания постройки самовольной является наличие одновременно существенного нарушения строительных и градостроительных норм и правил. Кроме того, общество "Элис-М" указывает на то, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы носят недостоверный характер. Заявитель также ссылается на то, что вследствие исполнения решения суда им будут понесены убытки.

В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что распоряжением главы г. Магнитогорска от 17.10.2005 N 5146-Р предпринимателю Широкову К.В. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 2148,45 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Правобережный р-н, пересечение ул. Советской и ул. Доменщиков, для строительства комплекса автосервиса, включая пункт авторемонта, автомойку и магазин в границах, указанных на чертеже N 29790-1 Управления архитектуры и градостроительства администрации, являющемуся приложением к распоряжению. В п. 3 данного распоряжения предпринимателю К.В. Широкову предписано после согласования проектной документации в соответствии с актом выбора N АВ-0439-2005 получить в администрации разрешение на строительство комплекса автосервиса в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На основании распоряжения главы г. Магнитогорска от 17.10.2005 N 5146-Р между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Широковым К.В. (арендатор) 28.02.2006 заключен договор N 4324 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:02:18001:0015, общей площадью 2148,45 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Правобережный р-н, пересечение ул. Советской и ул. Доменщиков, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства комплекса автосервиса, включая пункт авторемонта, автомойку и магазин.

В соответствии с п. 2.1 данного договора он заключен сроком до 17.10.2008 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 17.10.2005.

В п. 4.3.3 договора предусмотрено право арендатора на сдачу в субаренду части или всего арендуемого земельного участка по договору субаренды только с письменного разрешения арендодателя.

Согласно п. 4.3.4 договора арендатор имеет право на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.

Договор аренды от 28.02.2006 N 4324 зарегистрирован в установленном законом порядке 08.12.2006.

Предпринимателем Широковым К.В. 11.05.2006 получено разрешение N 59 на право сдачи указанного земельного участка в субаренду сроком до 17.10.2008.

Между предпринимателем Широковым К.В. (арендодатель) и обществом "Элис-М" (субарендатор) 15.05.2006 заключен договор N 1 субаренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0218001:0015, сроком до 14.05.2007 (т. 1, л.д. 19, 20) и до 17.10.2008 (т. 3, л.д. 62-65), для строительства комплекса автосервиса, включая пункт авторемонта, автомойку и магазин.

В соответствии с п. 2.1 договора субаренды со сроком действия до 14.05.2007 данный договор вступает в силу с момента его подписания.

Дополнительными соглашениями от 15.05.2007 N 1, от 15.04.2008 N 2 срок договора субаренды продлен сторонами до 15.04.2008, 15.10.2008 на прежних условиях соответственно.

Постановлением главы г. Магнитогорска от 25.04.2007 N 2447-П утверждено разрешение N РС-0204-2007 на строительство объекта "Комплекс автосервиса в районе пересечения улиц Советской и Доменщиков" на земельном участке, предоставленном предпринимателю Широкову К.В. распоряжением от 17.10.2005 N 5146-Р. Срок действия разрешения установлен до 17.10.2008. Разрешение выдано обществу "Элис-М".

На основании договора подряда на выполнение проектных работ от 14.02.2006 N 020, заключенного обществом "Элис-М", выполнен рабочий проект комплекса автосервиса.

В соответствии с договором генерального подряда на капитальное строительство от 05.09.2006 N 26 обществом с ограниченной ответственностью производственным объединением "Монтажник" выполнены строительно-монтажные работы по возведению спорного объекта незавершенного строительства (счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ, акты о приемке выполненных работ).

Обществом "Элис-М" получен технический паспорт на незавершенный строительством объект в районе пересечения ул. Советской и Доменщиков, инвентарный номер 75:438:002:000099580, по состоянию на 03.10.2008, кадастровый паспорт на спорный незавершенный строительством объект по состоянию на 03.10.2008, согласно которым объект имеет 15 % готовности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.11.2011 по делу N А76-12780/2011 установлено, что 24.12.2010 администрацией предпринимателю Широкову К.В. направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 28.02.2006 N 4324 в одностороннем порядке. Данное уведомление получено арендатором 08.01.2011, в связи с чем договор считается расторгнутым по истечении трехмесячного срока (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), что также подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 29.06.2011 N 33/214/2011-480 об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0218001:0015.

Предприниматель Широков К.В. 07.02.2011 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 28.02.2006 N 4324 на два года для завершения строительства объекта "Комплекс автосервиса с магазином".

Доказательства продления договора аренды земельного участка от 28.02.2006 N 4324 либо заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0218001:0015 в материалах дела отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.11.2011 по делу N А76-12780/2011 отказано в удовлетворении требований предпринимателя Широкова К.В. к администрации о признании незаконными действий по расторжению договора аренды земельного участка от 28.02.2006 N 4324 и признании данного договора заключенным.

Общество "Элис-М" 10.05.2011 обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 703,7 кв. м, степенью готовности 15 %.

В государственной регистрации права собственности общества "Элис-М" на данный объект было отказано (сообщение от 07.07.2011 N 33/158/2011-270), поскольку на государственную регистрацию не было представлено документов, подтверждающих право собственности или право пользования обществом "Элис-М" земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Постановлением администрации от 03.08.2011 N 8796-П признано утратившим силу постановление главы г. Магнитогорска от 25.04.2007 N 2447-П в связи с окончанием срока субаренды земельного участка.

Постановлением администрации от 27.09.2011 N 11081-П разрешение на строительство N РС-0204-2007 отменено в связи с нарушением порядка выдачи разрешения на строительства и отсутствием у общества "Элис-М" прав на земельный участок.

Полагая, что земельный участок под строительство объекта выделялся в установленном законом порядке, возведение спорного объекта недвижимости осуществлено с получением необходимых разрешений и согласований, общество "Элис-М" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о признании права собственности на строение на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация, ссылаясь на то, что спорный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки в связи с отсутствием у общества "Элис-М" прав на земельный участок, расположенный под объектом, а также ввиду отсутствия действующего разрешения на строительство, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с встречным иском о признании постройки самовольной и сносе объекта.

Отказывая в удовлетворении требований общества "Элис-М" и удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой. Суд пришел к выводам о том, что на момент обращения с иском обществу "Элис-М" не принадлежит на каком-либо вещном праве земельный участок, на котором расположена постройка, данный земельный участок ранее обществу для строительства не предоставлялся (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации), кроме того, нарушен порядок выдачи разрешения на строительство. Приняв во внимание экспертное заключение, суд установил, что спорный объект возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь п. 1 ст. 167, ст. 168, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1, 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации пришел к выводам о том, что договор субаренды от 15.05.2006 является недействительным как заключенный с нарушением требований законодательства, поскольку на момент его заключения отсутствовала государственная регистрация договор аренды от 28.02.2006 N 4324 и у предпринимателя Широкова К.В. не было прав арендатора. Кроме того, апелляционный суд отметил, что разрешение на строительство выдано обществу "Элис-М" в отсутствие прав на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0218001:0015.

Суд кассационной инстанции считает возможным оставление судебных актов без изменения на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.2 ст.8, п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

В обоснование требования о признания права общество "Эллис-М" ссылалось на возведение объекта недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Учитывая данные разъяснения и положения названных норм права, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества "Элис-М", поскольку надлежащим способом приобретения права на вновь созданный в установленном законом порядке объект является государственная регистрация права на него.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению эксперта от 28.11.2011 N 0475/2011, составленному по результатам проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз" на основании определения суда от 13.10.2011 строительно-технической экспертизы, предметом которой являлись степень соответствия объекта незавершенного строительства - "Комплекс автосервиса в районе пересечения улиц Советской и Доменщиков" (присвоенный инвентарный номер 75:438:002:000099580), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0218001:0015 по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный р-н, требованиям представленной проектной документации N В-06-02-07 ООО "ВЕЛД" и соблюдение при строительстве указанного объекта незавершенного строительства требований градостроительных и строительных норм и правил:

- произведена замена конструктивного решения фундамента объекта. Согласно проекту И-06.02.07-АС фундамент под наружные стены предусмотрен ленточный из сборных ж/бетонных плит по ГОСТ 13580-94 и сборных бетонных ФБС по ГОСТ 13579-78, под стойкой каркаса столбчатые монолитные железобетонные. Фактически фундамент под наружные стены выполнен из монолитного железобетона. Кроме того, наблюдаются отклонения по ширине ленточного фундамента от проектных величин.

- объект незавершенного строительства не соответствует представленной проектной документации N В-06-02-07, выполненной ООО "ВЕЛД". Допущены следующие отклонения от проектной документации: произошла фактическая замена конструктивного решения фундамента объекта под наружными стенами (вместо ленточного из сборных ж/бетонных плит по ГОСТ 13580-94 и сборных ФБС по ГОСТ 13579-78 устроен ленточный из монолитного железобетона); наблюдаются отклонения по ширине ленточного фундамента от проектных величин: фактическая ширина обреза фундамента по оси В в осях 2-4 (лист 23 Плана фундаментов) составляет 360 мм (по проекту 400мм); фактическая ширина обреза фундамента по оси Е в осях 4-5 (лист 23 Плана фундаментов) составляет 350 мм (по проекту 400 мм); фактическая ширина обреза фундамента по осям А-Е в оси 6 (лист 23 Плана фундаментов) составляет 370 мм (по проекту 400 мм). Обратная засыпка грунта выполнена не в полном объеме: по оси В наблюдается оголение фундамента на глубину до 1,65 м, что способствует промерзанию грунтов. Фактическое отклонение осей выполненного фундамента от проектной документации составляет 250 мм со смещением наружу здания по осям 5/1-6/1, Г-Е, 1-6.

- выявлены следующие существенные нарушения действующих норм и правил: отсутствует расчет нагрузок на фундамент - нарушение требований СНиП 3.02.01-87 "Основания и фундаменты"; отсутствуют сведения применяемых при устройстве фундамента материалах (арматура, бетон и т. п.) - нарушение требований пункта 1.9 СНиП 3.02.01-87 "Основания и фундаменты", пункта 1.6 СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", СНиП 2.03.11, СНиП 3.03.01, СНиП 3.04.01; отсутствуют сведения о выполненном входном, операционном и приемочном контроле - нарушение требований СНиП 3.01.01-85 и справочного приложения 1, требований пункта 4.16 СП 50-101-2004, требований СНиП 12-01; отсутствует обоснование типа выбранного фундамента - нарушение требований пункта 8.3 СП 50-101-2004; отсутствуют акты освидетельствования скрытых работ - нарушение требований пункта 1.11 СНиП 3.02.01-87 "Основания и фундаменты", требований РД-11-02-2006; обратная засыпка грунта выполнена не в полном объеме - нарушение требований пункта 4 СНиП 3.02.01-87 "Основания и фундаменты"; отклонение осей выполненного фундамента от проектной документации составляет 250 мм со смещением наружу здания по осям 5/1-6/1, Г-Е, 1-6 - нарушение требований ГОСТ 13579-78, пункта 3 СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции". По указанным причинам фундамент объекта имеет ограниченно работоспособное состояние и не обеспечивает безусловную безопасную эксплуатацию объекта.

Данное экспертное заключение признано судами надлежащим доказательством по делу (ч. 2 ст. 64, ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по указанным вопросам общество "Элис-М" в судебном заседании от 19-22.12.2011 просило не рассматривать (т. 3, л. д. 80).

Установленные судами на основании приведенного заключения и материалов дела обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный не завершенный строительством объект является самовольной постройкой, поскольку не соответствует проектной документации, возведен с существенным нарушением строительных норм и правил, что является основанием для принятия решения о его сносе (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленное обществом "Элис-М" в обоснование исковых требований в дело заключение от 21.12.2011 N А-ЗС-38883-11 закрытого акционерного общества МНТЦ "Диагностика", выполненное по заявке общества "Элис-М", по результатам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций фундаментов и плит перекрытия с определением фактической прочности бетона здания - объект незавершенного строительства "Комплекс автосервиса", оценено судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не принято в качестве доказательства, опровергающего выводы экспертного заключения от 28.11.2011 N 0475/2011, поскольку в заключении от 21.12.2011 исследованы иные вопросы (обследование фундаментов, плит перекрытия на наличие дефектов и повреждений, оценка общего технического состояния фундаментов и плит перекрытия, выполнение требований механической безопасности строительных конструкций фундаментов и плит перекрытия здания).

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении иска общества "Элис-М" и удовлетворены требования администрации.

Доводы заявителя о том, что он действовал добросовестно и предпринимал меры для осуществления строительства на земельном участке с соблюдением требований закона, в том числе о наличии права аренды на земельный участок, в то время как действия администрации по расторжению договора аренды земельного участка, отказу в продлении срока аренды свидетельствуют о злоупотреблении правом, отклоняются, поскольку не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора с учетом основания для отказа в удовлетворении иска общества "Элис-М" и удовлетворения требований по встречному иску.

Ссылка общества "Элис-М" на то, что в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания постройки самовольной является наличие одновременно существенного нарушения строительных и градостроительных норм и правил, основана на неверном толковании заявителем указанной нормы права.

Утверждение заявителя о том, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы носят недостоверный характер, судом кассационной инстанции не принимается, поскольку, как указано выше, общество не воспользовалось правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2012 по делу N А76-11123/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элис-М" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Д.И. Мындря Э.М. Маликова