Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 августа 2012 г. N Ф09-5068/12 по делу N А47-10356/2011

Екатеринбург

03 августа 2012 г.

Дело N А47-10356/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (ОГРН: 1025601022501; далее - комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.02.2012 по делу N А47-10356/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Сафиуллин Артем Рафаильевич (ОГРНИП: 304561127100036, ИНН: 561103855403; далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к комитету о признании ничтожными п. 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения от 27.10.2010 N 2140 в части слов "равными долями" в предложении: "Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно равными долями, одновременно с погашением суммы основного долга", и приложения к названному договору "График погашения суммы основного долга, по уплате которой представлена рассрочка и начисленных процентов" в части графы "Сумма платежа по % в месяц (1/3 ставки рефинансирования в месяц) (без НДС)" и графы "Общий ежемесячный платеж по КБК 006114020033040000410" (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 08.02.2012 (судья Федорова Г.А.) исковые требования предпринимателя удовлетворены. Указанные положения договора купли-продажи арендованного нежилого помещения от 27.10.2010 N 2140 признаны ничтожными.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе просит комитет указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 168, 421, 489, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). По мнению заявителя жалобы, начисление процентов на всю сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка, не является основанием для признания ничтожным соответствующего условия договора. Кроме того, комитет полагает, что исключение из текста договора купли-продажи оспариваемых слов приведет к несогласованности существенных условий договора и квалификации его как незаключенного. Заявитель жалобы указывает, что в соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 147 стороны могут согласовать аннуитетный порядок возврата кредита. Таким образом, по мнению комитета, порядок оплаты процентов должен быть согласован сторонами договора либо суд в своем решении обязан был указать, каким образом стороны должны исполнять договор, а именно - в какой срок и какую сумму должен оплатить покупатель.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ заключен договор купли-продажи арендованного нежилого помещения от 27.10.2010 N 2140, предметом которого являются нежилые помещения N 2, 4, 5, расположенные по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, проспект Дзержинского, д. 18.

Согласно п. 2.1 договора цена выкупаемого имущества составляет 10 195 000 руб. с учетом НДС.

Из п. 2.3 договора следует, что стороны установили период рассрочки оплаты цены имущества на 5 лет.

В соответствии с п. 2.4 договора покупатель обязуется единовременно оплатить 1 000 000 руб. в течение 5 дней с момента регистрации договора у продавца. Выплата суммы по договору в размере 7 639 831 руб. производится покупателем ежемесячно равными долями до 15 числа каждого месяца с момента регистрации договора у продавца.

Пунктом 2.5 договора купли-продажи предусмотрено, что на сумму денежных средств в размере 7 639 831 руб., по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно равными долями, одновременно с погашением суммы основного долга.

Приложением к договору от 27.10.2010 N 2140 "График погашения суммы основного долга, по уплате которой представлена рассрочка и начисленных процентов" установлен график оплаты, согласно которому рассчитана сумма выплачиваемых продавцу процентов по указанной выше ставке - 935 538 руб. (ежемесячно по 16 426 руб.), исходя из суммы долга в размере 7 639 831 руб. без учета НДС.

Предприниматель, полагая, что условия п. 2.5 договора купли-продажи, устанавливающие обязанность покупателя уплачивать проценты на выкупную цену объекта равными долями без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2010-2015 годах, противоречат требованиям действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании ничтожными соответствующих положений договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу п. 1 ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (п. 2 ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суды сделали верный вывод о том, что рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено приложением к договору купли-продажи "График погашения суммы основного долга, по уплате которой представлена рассрочка и начисленных процентов", означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов.

Из материалов дела следует, что условие п. 2.5 договора купли-продажи понимается обеими сторонами как предусматривающее обязанность покупателя уплачивать проценты на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2010-2015 годах (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что условие п. 2.5 договора купли-продажи от 27.10.2010 N 2140 и приложение к данному договору "График погашения суммы основного долга, по уплате которой представлена рассрочка, и начисленных процентов" в части расчета процентов противоречат ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.

При этом суды, применительно к предмету настоящего спора, сделали правомерный вывод о возможности заключения договора купли-продажи от 27.10.2010 N 2140 и без включения в него п. 2.5 и соответствующего расчета процентов (приложение к договору), поскольку норма ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов - сумма сделки, размер ежегодного платежа, период рассрочки, процентная ставка. Продавец также не лишен возможности исчислить сумму подлежащих уплате процентов. Стороны вправе дополнить договор купли-продажи соответствующим условием.

Таким образом, выводы судов о наличии оснований для удовлетворения иска о признании недействительными (ничтожными) оспариваемых условий договора купли-продажи являются законными.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.02.2012 по делу N А47-10356/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

А.Ю. Смирнов З.Г. Семенова