Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 августа 2012 г. N Ф09-5859/12 по делу N А07-3425/2011

Екатеринбург

08 августа 2012 г.

Дело N А07-3425/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Соловцова С.Н.,

судей Матанцева И.В., Крашенинникова Д.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Комплексно-технологическое предприятие "Стройтехмонтаж" (далее - предприятие "Стройтехмонтаж"), общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Факел" (далее - фирма "Факел") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по делу N А07-3425/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предприятия "Стройтехмонтаж" - Мартыненко Д.А. (доверенность от 23.05.2011 N 11);

фирмы "Факел" - Жалин А.Ю. (доверенность от 07.02.2012), Журавлев Р.А. (доверенность от 08.02.2012).

Фирма "Факел" (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к предприятию "Стройтехмонтаж" с иском о взыскании 5 590 471 руб. 79 коп. убытков, 6 275 342 руб. 53 коп. неосновательного обогащения и об обязании передать фирме "Факел" во исполнение договора от 10.02.2005 N 2И-С об инвестировании в строительство жилого дома восьми объектов недвижимого имущества:

- жилое помещение - квартиру N 182, общая площадь 46,1 кв. м, 12-й этаж, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция В;

- нежилое помещение - бутик N 3, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция В, литера А, 1-й этаж (номера помещений с 69 по 79), инвентарный номер 350784, общая площадь 129,1 кв. м;

- нежилое помещение - бутик N 4, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция В, литера А, 1-й этаж (номера помещений с 59 по 68, 59а), инвентарный номер 350784, общая площадь 114,7 кв. м;

- нежилое помещение - бутик N 5, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция В, литера А, 1-й этаж (номера помещений с 51 по 58), инвентарный номер 350784, общая площадь 123,7 кв. м;

- нежилое помещение - бутик N 6, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция Г, литера А, 1-й этаж (номера помещений с 80 по 94), инвентарный номер 350784, общая площадь 139,6 кв. м;

- нежилое помещение - бутик N 7, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция Г, литера А, 1-й этаж (номера помещений с 95 по 109), инвентарный номер 350784, общая площадь 123,9 кв. м;

- нежилое помещение - бутик N 8, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция Д, литера А, 1-й этаж (номера помещений с 110 по 124), инвентарный номер 350784, общая площадь 122,3 кв. м;

- нежилое помещение - бутик N 9, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция Д, литера А, 1-й этаж (номера помещений с 125 по 140), инвентарный номер 350784, общая площадь 144,8 кв. м.

Предприятие "Стройтехмонтаж" обратилось к фирме "Факел" со встречным иском о взыскании 60 341 753 руб. 40 коп. неосновательного обогащения и 35 280 022 руб. 47 коп. задолженности по договору от 10.02.2005 N 2И-С об инвестировании в строительство жилого дома.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2011 (судья Кручинина Н.Е) исковые требования фирмы "Факел" удовлетворены. С предприятия "Стройтехмонтаж" в пользу истца взысканы 5 590 471 руб. 79 коп. убытков, 6 275 342 руб. 53 коп. неосновательного обогащения, а также возложена обязанность передать фирме "Факел" во исполнение договора от 10.02.2005 об инвестировании в строительство жилого дома N 2И-С восемь перечисленных в иске объектов недвижимого имущества. В удовлетворении встречного иска предприятию "Стройтехмонтаж" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприятие "Стройтехмонтаж" обратилось с апелляционной жалобой.

Определением от 06.03.2012, в силу наличия безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению спора по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан.

Определением суда от 22.03.2012 судом апелляционной инстанции принят отказ фирмы "Факел" от требований об обязании предприятия "Стройтехмонтаж" передать во исполнение договора инвестирования от 10.02.2005 N 2И-С следующие объекты недвижимости:

Определением суда от 22.03.2012 принят отказ предприятия "Стройтехмонтаж" от встречного иска в части требований о взыскании с фирмы "Факел" 60 341 753 руб. 40 коп. неосновательного обогащения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2011 по делу отменено.

Исковые требования фирмы "Факел" удовлетворены частично.

Суд обязал предприятие "Стройтехмонтаж" передать фирме "Факел" во исполнение договора от 10.02.2005 N 2И-С об инвестировании в строительство жилого дома следующие объекты недвижимости:

- жилое помещение - квартиру N 182 общая площадь 46,1 кв. м, 12-й этаж, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, дом N 44, секция В;

С предприятия "Стройтехмонтаж" в пользу фирмы "Факел" взысканы убытки в размере 5 590 471 руб. 79 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. С фирмы "Факел" в пользу предприятия "Стройтехмонтаж" взыскано 35 280 022 руб. 47 коп. задолженности по договору от 10.02.2005 N 2И-С.

В кассационной жалобе фирма "Факел" просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 в части отказа в удовлетворении исковых требований фирмы "Факел" о взыскании 6 275 342 руб. 53 коп. неосновательного обогащения, а также в части удовлетворения встречного иска предприятия "Стройтехмонтаж" о взыскании с фирмы "Факел" 35 280 022 руб. 47 коп. изменить; не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт о взыскании с предприятия "Стройтехмонтаж" 6 275 342 руб. 53 коп. неосновательного обогащения, в удовлетворении встречного иска отказать.

В обоснование жалобы фирма "Факел" указывает, что судом апелляционной инстанции дана неправильная правовая квалификация договора об инвестировании в строительство жилого дома от 10.02.2005N 2И-С, неверно определена природа сложившихся правоотношений, как возникших на основании договора простого товарищества. Договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов на возмездной основе, что с учетом п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54) означает необходимость квалификации сложившихся отношений как основанных на договоре купли-продажи будущей недвижимости. Условия договора позволяют определенно установить объекты недвижимости, которые подлежат передаче фирме "Факел". Дополнительное соглашение от 05.07.2010, предусматривающее изменение объема инвестиций после завершения строительства, при отсутствии экономического обоснования таких изменений, направлено не на достижение обусловленной договором цели, а получение предприятием "Стройтехмонтаж" дополнительной прибыли за счет фирмы "Факел". На момент передачи объектов право на их получение обеспечивалось наличием исполненной обязанности по уплате цены, в связи с чем ее произвольное увеличение не является законным. Указанная в актах приема-передачи помещений цена, по которой объекты недвижимости переданы третьим лицам, не может рассматриваться в качестве определения инвестиционной стоимости для прежнего кредитора. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2011 по делу N А07-14960/2011 в отношении фирмы "Факел" введена процедура наблюдения.

В кассационной жалобе предприятие "Стройтехмонтаж" просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 в части удовлетворения требований общества "Факел" отменить; принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску в полном объеме.

В обоснование своей жалобы заявитель ссылается на необходимость применения к отношениям сторон правил о договоре купли-продажи будущей недвижимости. Фирма "Факел" и физические лица получили исполнение от предприятия "Стройтехмонтаж" по всем заключенным договорам. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 06.07.2010 фирма "Факел" признала свою задолженность в размере 35 280 022 руб. 47 коп. Стороны согласовали цену продажи только в части переданных помещений в объеме 21 524 кв. м, в связи с чем основания для передачи по несогласованной цене объектов большей площади отсутствуют. Суд апелляционной инстанции, присуждая имущество и одновременно взыскивая денежные средства, не применил подлежащую применению норму ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Поскольку договор фирмой "Факел" не исполнен, правовые основания для присуждения в его пользу убытков отсутствовали.

В судебном заседании представители предприятия "Стройтехмонтаж" и фирмы "Факел" изложенные в своих кассационных жалобах требования поддержали.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции находит следующие основания для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций.

Предприятием "Стройтехмонтаж" (застройщик) и фирмой "Факел" (инвестор) 10.02.2005 подписан договор N 2И-С об инвестировании в строительство жилого дома, по условиям которого инвестор принимает участие в финансировании многоэтажного жилого дома с предприятиями обслуживания населения и подземной автостоянкой по ул. Баязита Бикбая в микрорайоне "Сипайлово - 6" в Октябрьском районе г. Уфы.

Пунктом 1.3. договора оговорено условие, согласно которому инвестор производит инвестирование в строительство 20 000 кв. м общей площади объекта. Перечень помещений и их технические характеристики стороны договорились согласовать в будущем путем составления дополнительного соглашения.

В силу п. 2.1 договора стороны пришли к согласию о том, что объем инвестиций, направляемых инвестором на строительство в соответствии с условиями договора, будет определен во взаимосогласованные сторонами сроки исходя из суммы вложений, необходимых для производства строительных работ, с оформлением соглашения к названному договору. Объем инвестиций на момент заключения договора сторонами определен в размере 400 000 000 руб.

Согласно п. 3.8 договора застройщик передает инвестору по акту приема-передачи долю объекта пропорционально фактическому объему финансирования инвестору после приемки государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта и подписания между сторонами акта сверки расчетов по финансированию объекта.

В последствии сторонами согласован график финансирования к договору, согласно которому объем инвестиций составил 600 000 000 руб., дата внесения последней суммы инвестиционных средств - 01.01.2008.

Приложением N 1 к договору, подписанным без указания даты, согласован Перечень квартир и нежилых помещений, права на которые принадлежат фирме "Факел" с указанием их номера по техническому паспорту, размера проектной общей и жилой площади каждого помещения. Согласно названному перечню передаче инвестору подлежало 448 помещений общей площадью 22 548,012 кв. м.

Постановлением главы администрации городского округа "Город Уфа" от 26.12.2007 N 8202 принят в эксплуатацию многоэтажный жилой дом с предприятиями обслуживания населения с подземной автостоянкой по улице Баязита Бикбая в микрорайоне "Сипайлово-6", разрешение на ввод в эксплуатацию объекта выдано застройщику 27.12.2007.

Подписанным сторонами 14.02.2011 Реестром передачи жилых и нежилых помещений по договору инвестирования N 2И-С от 10.02.2005 подтверждено исполнение застройщиком обязательств по передаче инвестору и физическим лицам, приобретшим жилые и нежилые помещения по договорам уступки у инвестора 353 квартиры (с указанием их номера и площади) и одного нежилого помещения. Размер общей площади переданных помещений составил 21 524, 49 кв. м.

Право собственности на переданные помещения зарегистрировано за получившими их по актам приема-передачи физическими и юридическими лицами.

Предприятием "Стройтехмонтаж" и фирмой "Факел" 05.07.2010 подписано соглашение о внесении изменений в пункты 2.1 и 2.2 договора от 10.02.2005 N 2И-С, в соответствии с которыми объем инвестиций, направляемых на строительство объекта, увеличен до 791 632 000 руб., инвестирование средств на строительство объекта предусмотрено осуществлять путем перечисления денежных средств на счет застройщика в срок до 01.09.2010.

Актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 06.07.2010 стороны подтвердили исполнение фирмой "Факел" обязательств по договору инвестирования от 10.02.2010 N 2И-С (с учетом соглашения от 05.07.2010) на сумму 756 351 977 руб. 53 коп. и задолженность в пользу предприятия "Стройтехмонтаж" в сумме 35 280 022 руб. 47 коп.

Указывая, что предприятием "Стройтехмонтаж" не в полном объеме исполнены обязательства по договору инвестирования, так как общая площадь переданных помещений согласно реестру передачи от 14.02.2011 менее площади, подлежащей передаче инвестору в соответствии с Перечнем квартир и нежилых помещений, право собственности на которые принадлежит фирме "Факел", а также отмечая, что инвестором произведен больший объем финансирования, чем предусмотрен договором инвестирования от 10.02.2005 N 2И-С фирма "Факел" обратилась в арбитражный суд с иском.

Ссылаясь на отсутствие соглашений об увеличении размера общей площади (доли) объекта, подлежащей передаче в собственность истцу по сравнению с той, которая определена договором инвестирования (20 000 кв.м), а так же указывая на наличие у инвестора задолженности по договору от 10.02.2010 N 2И-С (в редакции соглашения от 05.07.2010), предприятие "Стройтехмонтаж" обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя заявленные фирмой "Факел" требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана или приобретена в будущем. Перечень подлежащих продаже квартир и помещений согласован сторонами в Приложении N 1 к договору инвестирования, и с момента передачи объектов по актам приема-передачи обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта прекращены в связи с исполнением. Прекращенное обязательство не может быть изменено, в силу чего соглашение от 05.07.2010 не свидетельствует об изменении договора инвестирования. Поскольку ответчиком обязательства в объеме, согласованном в Приложении N1 к договору не исполнены, требования истца подлежат удовлетворению. Так как обязательств из соглашения от 05.07.2010 между сторонами не возникло, требования ответчика по встречному иску удовлетворению не подлежат.

Отменяя по безусловным основаниям решение суда первой инстанции арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что системное толкование пунктов 1.2, 2.1, 3.8 договора позволяет установить наличие у инвестора прав на получение после приемки государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта по акту приема-передачи "доли объекта, пропорциональной фактическому объему финансирования", в силу чего цену имущества по договору нельзя признать установленной. При названных обстоятельствах сделан вывод о неверной квалификации судом первой инстанции договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Сложившиеся правоотношения сторон по договору простого товарищества свидетельствуют о том, что после исполнения обязательств по инвестированию денежных средств в сумме 600 000 000 руб. фирма "Факел" в течение 2008-2009 годов продолжала вносить денежные средства в счет инвестиционных обязательств по данному договору. Тем самым во исполнение условий п. 2.1 договора от 10.02.2005 N 2И-С стороны были вправе заключить соглашение об увеличении объема инвестиций, направляемых на строительство объекта. Поскольку обязательства по договору сторонами в полном объеме не исполнены до настоящего времени, вывод суда первой инстанции о том, что заключенное сторонами соглашение от 05.07.2010 об изменении условий договора от 10.02.2005 N 2И-С является недопустимым, поскольку вносит изменения в прекращенное обязательство, признан ошибочным. Наличие у инвестора задолженности по договору от 10.02.2005 N 2И-С подтверждается подписанным сторонами актом сверки взаимных расчетов по договору инвестирования. Доводы предприятия "Стройтехмонтаж" об отсутствии неисполненных обязательств по передаче помещений со ссылкой на Реестр жилых и нежилых помещений, переданных по договору инвестирования, судом апелляционной инстанции отклонены, поскольку материальное наполнение доли инвестора в размере 22 548,012 кв.м определено подписанным сторонами приложением N 1 к договору, тогда как названный реестр данному приложению в части размера переданных инвестору площадей не соответствует.

Между тем, вывод суда апелляционной инстанции о квалификации отношений сторон как основанных на договоре простого товарищества нельзя признать достаточно обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В рассматриваемом случае при заключении и последующем исполнении договора стороны в приложении N 1 определили предмет договора инвестирования - помещения общей площадью 22 548,012 кв. м с индивидуализацией предмета договора путем указания сведений о местонахождении возводимой недвижимости, номеров и проектных площадей будущих помещений в соответствии с проектной документацией.

Сторонами при заключении договора, дальнейшем подписании дополнительных соглашений согласована цена подлежащих передаче помещений путем определения общей стоимости выкупаемых площадей, что соответствует требованиям п. 3 ст. 555 ГК РФ, а также разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Наличие спора о соответствии закону условий дополнительного соглашения от 05.07.2010 об увеличении размера инвестиций не свидетельствует об отсутствии соглашения об определении цены, поскольку указанное условие договора может быть определено исходя из содержания ранее составленных соглашений.

При этом судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что стороны последовательно в ходе рассмотрения дела ссылались на необходимость применения к их отношениям норм главы 30 ГК РФ о договоре купли-продажи.

Таким образом, суд кассационной инстанции находит обоснованными доводы заявителей кассационных жалоб о том, что договором от 10.02.2005 N 2И-С определены права и обязанности сторон, которые направлены на удовлетворение на возмездной основе встречных интересов продавца и покупателя, что с учетом п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 позволяет квалифицировать анализируемый договор как договор купли-продажи будущей недвижимости с соответствующим регулированием отношений сторон.

Неверная квалификация повлекла за собой ошибочную оценку судом апелляционной инстанции соглашения от 05.07.2010 об увеличении размера инвестиций как сделки, предусматривающей увеличение размера вклада в общее дело одного из товарищей.

В то же время, применение правил о договоре купли-продажи будущей недвижимости означает проверку названного соглашения, с учетом установленного сторонами механизма определения цены, на предмет его соответствия требованиям закона, в том числе правового основания увеличения по соглашению сторон цены продажи площадей, возможной направленности действий сторон исключительно с целью причинения убытков фирме "Факел" и ее кредиторам (ст. 10 ГК РФ).

В отношении требований о передаче помещений и взыскании денежных средств также подлежит выяснению вопрос о наличии фактических и правовых оснований применения к отношениям сторон правил ст. 328, п. 2 ст. 487 ГК РФ, поскольку исполнение предприятием "Стройтехмонтаж" обязательства по передаче спорных объектов недвижимости обусловлено исполнением фирмой "Факел" встречного обязательства по предварительной оплате товара.

Принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, а решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям, по результатам рассмотрения кассационных жалоб арбитражный суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства и с учетом квалификации отношений, сторон основанных на договоре купли-продажи будущей недвижимости, разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2011 по делу

N А07-3425/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий

С.Н. Соловцов

Судьи

И.В. Матанцев
Д.С. Крашенинников

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

"Наличие спора о соответствии закону условий дополнительного соглашения от 05.07.2010 об увеличении размера инвестиций не свидетельствует об отсутствии соглашения об определении цены, поскольку указанное условие договора может быть определено исходя из содержания ранее составленных соглашений.