Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 сентября 2012 г. N Ф09-6944/12 по делу N А07-16817/2011

Екатеринбург

04 сентября 2012 г.

Дело N А07-16817/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 г. N 18АП-9093/12

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2012 по делу N А07-16817/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее - администрация) - Евдокимов Ю.М. (доверенность от 16.04.2008);

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - комитет) - Шпет А.А. (доверенность от 17.01.2012).

Общество "С.О.В.А." (ОГРН: 1030200942947) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к администрации и комитету (ОГРН: 1040200941263) с заявлением о признании решения администрации об отказе в реализации обществом "С.О.В.А." преимущественного права на выкуп арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, недействительным.

Решением суда от 26.01.2012 (судья Байкова А.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "С.О.В.А." просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельства дела. По мнению заявителя, суды необоснованно не приняли в качестве доказательства совершения уступки прав по договору аренды от 20.12.2002 N 57 представленный обществом "С.О.В.А" договор уступки прав от 02.08.2006 N 2, а также не учли наличие у данного общества письменных доказательств, подтверждающих факт согласия собственника спорных помещений на перевод долга по названному договору аренды, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для его правильного рассмотрения.

Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения Главы Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан от 30.03.2007 N 133-р между комитетом (арендатор), товариществом собственников жилья "Новый город" (балансодержатель) и обществом "С.О.В.А." (арендодатель) заключен договор от 08.05.2007 N 47/2007/г о передаче в аренду без права выкупа нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, общей площадью 162,8 кв.м.

Срок аренды согласно условиям названного договора установлен с 01.01.2007 по 01.12.2007 (п. 1.2 договора).

Указанные в данном договоре помещения переданы обществу "С.О.В.А." по акту приема-передачи от 01.01.2007.

Ранее названные помещения находились в пользовании общества с ограниченной ответственностью "БелЭМ" (далее - общество "БелЭМ") по договору аренды от 20.12.2002 N 57, который был расторгнут на основании заявления данного общества о расторжении от 05.12.2006 N 6507, арендованное помещение передано балансодержателю по акту приема-передачи от 01.01.2007.

На дату рассмотрения данного дела общество "БелЭМ" ликвидировано в результате завершения процедуры банкротства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

Общество "С.О.В.А." обратилось в администрацию с заявлением от 25.08.2011 N 15 о выкупе арендуемого недвижимого имущества.

Администрация в письме от 05.09.2011 N 01-1879 отказала в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества, указав, что данное общество арендует спорные помещения менее двух лет на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Общество "С.О.В.А.", полагая, что указанный отказ противоречит закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из того, что у общества "С.О.В.А" отсутствует преимущественное право на приватизацию арендуемых помещений ввиду того, что данное общество владело данными помещениями на праве аренды менее двух лет до даты вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении указанных в данной статье условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и на основании ст. 10 данного Закона вступил в силу по истечении десяти дней после официального опубликования, за исключением ч. 2, 3, и 4 ст. 9 названного Закона.

Как установлено судами, нежилые помещения, находящиеся в здании по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, общей площадью 162,8 кв.м, в отношении которых обществом "С.О.В.А." подано заявление о выкупе, переданы в аренду ему только 01.01.2007.

С учетом изложенного суды верно отметили, что до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заявитель арендовал спорные помещения менее двух лет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134), суды, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в ст. 3 Закона, должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Отклоняя довод общества "С.О.В.А" о том, что в срок его владения нежилым помещением следует зачесть срок владения имуществом обществом "БелЭМ" по договору аренды от 20.12.2002 N 57, суды исходили из того, что факт наличия между указанными лицами сингулярного либо универсального правопреемства не установлен.

Из материалов дела усматривается, что в обоснование факта наличия сингулярного правопреемства общество "С.О.В.А" ссылается на переход к нему прав и обязанностей по договору аренды от 20.12.2007 N 57 в соответствии с их внесением обществом "БелЭМ" в качестве вклада в уставный капитал общества "С.О.В.А".

Исследовав материалы дела, в том числе договор от 02.08.2006 N 2, акт приема-передачи, подписанные со стороны общества "БелЭМ" Агельбаевым С.М., являющимся представителем заявителя по данному делу, а также одним из учредителей общества "С.О.В.А", переписку общества "БелЭМ" о перезаключении договора аренды, а также акт обследования помещений, подтверждающий фактическое пользование спорными помещениями обществом "С.О.В.А", принимая во внимание отсутствие доказательств согласия собственника имущества на передачу прав и обязанностей по договору 20.12.2002 N 57, установив, что названный договор заключен с обществом "БелЭМ" в простой письменной форме, при этом надлежащие доказательства соблюдения письменной формы сделки уступки права требования и перевода долга при передаче прав и обязанностей по названному договору обществу "С.О.В.А" в материалах дела также отсутствуют, суды, руководствуясь положениями ст. 389, п. 2 ст. 391, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно указали на недоказанность факта передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 20.12.2002 N 57 обществу "С.О.В.А", то есть наличия сингулярного правопреемства.

Суды также приняли во внимание отсутствие доказательств наличия между обществами "БелЭМ" и "С.О.В.А." универсального правопреемства (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что право аренды у общества "С.О.В.А" возникло на основании договора от 08.05.2007, ввиду чего владение имуществом осуществлялось менее 2 лет до даты вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суды также учли разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, согласно которым при применении положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что договор аренды от 08.05.2007, заключенный между комитетом и обществом "С.О.В.А" решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.09.2008 по делу N А07-5929/2008 признан прекратившим свое действие с 10.03.2008, при этом решением суда на общество возложена обязанность возвратить арендованное помещение, суды правильно указали, что применительно к рассматриваемому делу названный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей в силу п. 1 ст. 425 и ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указали суды, последующее заключение сторонами дополнительного соглашения от 01.12.2008 к договору аренды не свидетельствует о возобновлении данного договора, поскольку противоречит вышеназванным нормам, из которых следует прекращение правоотношений сторон после прекращения договора. Данное дополнительное соглашение по существу является новым договором аренды, также не порождающим у общества "С.О.В.А" преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что суд не исследовал имеющиеся у него дополнительные доказательства, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку из материалов дела видно, что обществом "С.О.В.А" были реализованы процессуальные права на представление доказательств в суде апелляционной инстанции, соответствующие ходатайства апелляционным судом на основании ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворены (протокол судебного заседания от 23.04.2012).

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2012 по делу N А07-16817/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

А.Ю. Смирнов Д.И. Мындря