Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 сентября 2012 г. N Ф09-5007/12 по делу N А50-20067/2011

Екатеринбург

04 сентября 2012 г.

Дело N А50-20067/11

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е. А.,

судей Смирнова А. Ю., Мындря Д. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района Пермского края (далее - комитет) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А50-20067/11 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" (далее - общество "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп") - Бушуев А.С. (доверенность от 10.01.2012).

Общество "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" обратилось в Арбитражный суд Пермского края к комитету с заявлением о признании незаконным решения указанного комитета от 03.09.2011 N 04/3588 об отказе обществу "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" в осуществлении права преимущественного выкупа арендуемого помещения площадью 273,2 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, ул. Комарова, 5 (с учетом частичного отказа от заявленного требования, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена общественная организация "Краснокамский правозащитный центр".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.12.2011 (судья Байдина И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 (судьи Панькова Г.Л., Усцов Л.А., Суслова О.В.) решение первой инстанции отменено, требования заявителя удовлетворены. Судом апелляционной инстанции признано незаконным решение комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района Пермского края от 03.09.2011 N 04/3588 об отказе обществу "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" в осуществлении права преимущественного выкупа арендуемого помещения площадью 273,2 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, ул. Комарова, 5. Комитету имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района Пермского края предписано устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемое постановление отменить, принять по делу судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, вывод суда о возможности обособленного использования спорного помещения, является ошибочным. Кроме того, спорный объект в настоящее время не включен в прогнозный план приватизации на 2012.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, указав на его законность и обоснованность.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между комитетом имущественных отношений Краснокамской администрации (в настоящее время - Комитет имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района, (далее по тексту - Комитет) и закрытым акционерным обществом ПКФ "Уралкомп" (правопреемник - общество "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп") 15.11.2002 заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Краснокамского муниципального образования по ул. Комарова, 5 в г. Краснокамске площадью 100 кв. м.

Как следует из п. 2.1. договора он заключен сроком действия по 31.10.2003.

Сторонами 01.11.2003 заключен новый договор аренды нежилого помещения в отношении вышеуказанного помещения площадью 124,4 кв.м. со сроком действия по 30.10.2004 (п. 2.1), впоследствии пролонгированный на основании дополнительного соглашения от 31.10.2004 до 29.10.2005.

В указанный договор 10.01.2005 внесены изменения, вступающие в силу с 01.01.2005, в части размера арендуемой площади, которая составила 242,3 кв. м. О фактической передаче дополнительных площадей свидетельствует акт приема-передачи от 01.01.2005.

Изменением к договору аренды от 01.09.2005 размер арендованных площадей увеличен до 273,2 кв. м.

Впоследствии между указанными сторонами 15.12.2005 заключен долгосрочный договор аренды помещения в доме N 5 по ул. Комарова в г. Краснокамске, общей площадью 273,2 кв. м на срок по 15.12.2025, зарегистрированный в установленном порядке.

Общество "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" 22.08.2011 обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного муниципального имущества: нежилых помещений общей площадью 273,2 кв. м, расположенных по улице Комарова, 5 в г. Краснокамске.

Письмом от 03.09.2011 N 04/3588 комитет отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, указав в качестве основания для отказа тот факт, что объект недвижимости, переданный в аренду обществу "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" не сформирован как обособленный объект, а также то обстоятельство, что регистрация договора аренды от 15.12.2005 N 395 произошла 30.06.2008, при этом действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ распространяется на отношения, возникшие до 01.08.2006.

Полагая, что указанное решение комитета является незаконным и нарушает его право в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, общество "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из возможности формирования спорного нежилого помещения как обособленного объекта в будущем.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Судами установлено, что заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонена ссылка комитета на то, что арендуемое помещение не сформировано в качестве обособленного объекта недвижимости и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134) по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Доказательства того, что арендуемое помещение невозможно сформировать как самостоятельный объект недвижимого имущества, комитетом в нарушение ст. 65 и п. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции в соответствии с п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух или более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что для целей применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения для исчисления срока, установленного ст. 3 указанного закона, в связи с чем довод комитета о владении и пользовании арендатором нежилым помещением менее двух лет до дня вступления в законную силу поименованного закона признан необоснованным.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и установленных судами фактических обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А50-20067/2011 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района Пермского края - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

А.Ю. Смирнов Д.И. Мындря