Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 сентября 2012 г. N Ф09-8148/12 по делу N А76-16534/2011

Екатеринбург

25 сентября 2012 г.

Дело N А76-16534/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" (далее - общество "Желдорипотека") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 по делу N А76-16534/2011 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Желдорипотека" - Антонов А.С. (доверенность от 10.04.2012 N 635), Штыков Д.В. (доверенность от 28.02.2012);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) - Горбунова Е.В. (доверенность от 20.07.2011 N 14392).

Общество "Желдорипотека" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к комитету, муниципальному образованию город Челябинск в лице комитета (далее - муниципальное образование) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 127 585 600 руб.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Доверие" (далее - общество "Доверие").

Решением суда от 10.04.2012 (судья Мулинцева Е.М.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. С комитета в пользу общества "Желдорипотека" взыскано неосновательное обогащение в сумме 127 585 600 руб. и 200 000 руб. - в счет возмещения судебных расходов истца, связанных с уплатой государственной пошлины, а при недостаточности денежных средств, с субсидиарного должника - муниципального образования (с учетом определения от 14.05.2012 об исправлении опечатки)

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 (судьи Соколова И.Ю., Суспицина Л.А., Карпачева М.И.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований общества "Желдорипотека" отказано.

В кассационной жалобе общество "Желдорипотека" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции отставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 307, 450, 453, 454, 456, 457, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 71, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, требования покупателя о взыскании неосновательного обогащения в связи с расторжением договора купли-продажи права могут быть удовлетворены не только в случае отсутствия встречного предоставления со стороны продавца до прекращения действия договора, но и в случае его расторжения после получения встречного предоставления. Общество "Желдорипотека" считает, что расторжение договора купли-продажи права влечет обязанность вернуть все полученное по этому договору, указывает, что право на заключение договора аренды возвращено комитету, который может снова продать это право любому заинтересованному лицу. Заявитель жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в приобщении к материалам дела копий писем общества от 16.04.2012 N 110/589, от 24.05.2012 N 06/283 и акта приема-передачи земельного участка от 02.05.2012, подтверждающих факт возврата земельного участка арендодателю. Кроме того, заявитель жалобы указывает на невозможность использования земельного участка по его назначению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, комитетом 21.11.2007 проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 131 501 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон 50.

В качестве задатка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общество "Желдорипотека" платежным поручением от 13.11.2007 N 4192 перечислило в пользу организатора торгов - общества "Доверие", денежные средства в сумме 31 896 400 руб. Платежным поручением от 26.12.2007 N 207 общество "Доверие" полученные денежные средства перечислило комитету.

Как следует из протокола о результатах открытого аукциона от 21.11.2007 N 22 организатором предложено к продаже на торгах право аренды земельного участка площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:0714001:0104 для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Аукцион признан несостоявшимися, поскольку для участия в нем поступила одна заявка от общества "Желдорипотека", допущенного к участию в аукционе. Единственному участнику аукциона предоставлено право в течение 10-ти дней заключить договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене.

На основании указанного протокола 30.11.2007 между комитетом (продавец) и обществом "Желдорипотека" (покупатель) оформлен договор купли-продажи права N 19/зем, согласно которому продавец продал право на заключение договора аренды земельного участка площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:0714001:0104 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон 50, а покупатель купил указанное право на условиях, изложенных в настоящем договоре (п. 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлено, что стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составляет 318 694 000 руб.

Пунктом 2.2 предусмотрен порядок оплаты стоимости проданного права путем внесения периодических платежей в течение 23 месяцев с момента заключения договора аренды земельного участка.

Сумма задатка в размере 318 694 000 руб., внесенная покупателем для участия в аукционе, включается в общую стоимость сделки, является доказательством участия покупателя в аукционе и обеспечением обязательства покупателя по заключению настоящего договора и его надлежащему исполнению (п. 2.3 договора).

Согласно п. 4.13 договора в случае неоплаты или нарушения порядка оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, установленного п. 2.2 договора, а также договора аренды, заключенного на основании данного договора, продавец вправе расторгнуть настоящий договор, а также договор аренды в одностороннем порядке, письменно уведомив покупателя не менее чем за 10 дней. По истечении 10-ти дней с момента отправки уведомления настоящий договор, а также договор аренды, заключенный на основании данного договора, считаются расторгнутыми.

Во исполнение условий договора купли-продажи права аренды общество "Желдорипотека" платежными поручениями от 26.02.2008 N 632 и от 30.05.2008 N 145 перечислило в бюджет муниципального образования в пользу ответчика (получатель) денежные средства в общей сумме 95 689 200 руб.

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Желдорипотека" (арендатор) 05.05.2008 заключен договор долгосрочный аренды земли УЗ N 009391-Д-2008, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 131 501 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон 50, из земель населенных пунктов, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен до 30.11.2014 (п. 1.4 договора).

Пунктом 4.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан принять в аренду от арендодателя земельный участок по акту приема-передачи, составленному в течение 30 календарных дней со дня подписания данного договора и сдать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю в течение 15 дней со дня истечения срока действия договора или расторжения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.10.2011 регистрация договора аренды (обременения земельного участка в пользу общества "Желдорипотека") со сроком действия с 11.06.2008 по 30.11.2014 произведена 11.06.2008, о чем сделана соответствующая запись N 74-74-01/341/2008-430.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:07 14 001:0104 разрешенным использованием участка является комплексное освоение в целях жилищного строительства.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения истцом платежей по договору купли-продажи права аренды, за исключением перечисленных выше платежей на сумму 127 585 600 рублей (включая денежные средства в сумме 31 896 400 руб., перечисленные в качестве задатка).

В уведомлении от 13.04.2011 N 5466 комитет сообщил обществу "Желдорипотека" об отказе и расторжении договора купли-продажи от 30.11.2007 N 19/зем по истечении десяти дней с момента отправки настоящего уведомления на основании п. 4.13 договора, п. 3 ст. 450, ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.02.2012 по делу N А76-12124/2011 отказано в удовлетворении исковых требований комитета к обществу "Желдорипотека" о расторжении договора долгосрочной аренды земли от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 по основанию расторжения в одностороннем порядке договора купли-продажи права на заключение договора аренды.

В марте 2012 года общество "Желдорипотека" сообщило комитету о готовности передать земельный участок по акту приема-передачи в связи расторжением договора купли-продажи от 30.11.2007 N 19/зем и невозможностью использовать земельный участок для жилищного строительства ввиду отсутствия необходимой инфраструктуры.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 решение арбитражного суда от 22.02.2012 по делу N А76-12124/2011 отменено. Суд постановил расторгнуть договор долгосрочной аренды земли от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008, заключенный между комитетом и обществом "Желдорипотека", и обязал общество "Желдорипотека" освободить земельный участок площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:0714001:104, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон 50, и передать его по акту приема-передачи комитету в течение одного месяца с момента принятия настоящего постановления.

Ссылаясь на прекращение с 24.04.2011 обязательств по договору купли-продажи от 30.11.2007 N 19/зем и полагая, что денежные средства, перечисленные по этому договору, подлежат возврату покупателю, общество "Желдорипотека" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в сумме 127 585 600 руб.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства сторон по договору купли-продажи прекратились с 24.04.2011 в силу одностороннего отказа продавца от договора. Учитывая отсутствие доказательств использования земельного участка обществом "Желдорипотека", суд первой инстанции сделал вывод о том, что полученные комитетом денежные средства с момента расторжения договора, являются его неосновательным обогащением.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 данного Кодекса.

Пунктом 2 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 указанного Кодекса, но с учетом положений данной статьи.

В силу п. 1 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Согласно подп. 3, 4 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 данного Кодекса).

Таким образом, на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торгов является цена права на заключение договора аренды, в отличие от аукциона, проводимого в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, где торги ведутся в отношении размера годовой арендной платы.

Согласно п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае признания аукциона несостоявшимся по той причине, что в аукционе участвовали менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В соответствии с подп. 3 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона является начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:0714001:0104 сформирован для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Право аренды указанного земельного участка приобретено обществом "Желдорипотека" в результате заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона. Основания для признания договора от 30.11.2007 N 19/зем купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства незаключенным или недействительным отсутствуют.

Согласно п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судами установлено, что право на односторонний отказ от договора путем письменного уведомления покупателя не менее чем за 10 дней в случаях неоплаты или нарушения порядка оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка предусмотрено в п. 4.13 договора от 30.11.2007 N 19/зем.

Установив, что оплата стоимости права аренды, составляющей 318 964 000 руб. произведена обществом "Желдорипотека" частично в сумме 127 585 600 руб., суды сделали обоснованный вывод о том, что комитет правомерно воспользовался правом на отказ от договора путем направления уведомления от 13.04.2011.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о том, что обязательства сторон по договору от 30.11.2007 N 19/зем прекратились.

В соответствии с п. 3, 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в силу ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 1 Информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Таким образом, удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании денежных средств, внесенных в счет оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного жилищного строительства, зависит от доказанности обстоятельства отсутствия встречного предоставления по договору другой стороной до момента прекращения действия этого договора.

В данном случае исходя из предмета договора от 30.11.2007 N 19/зем таким предоставлением со стороны комитета является предоставление права на заключение договора аренды земельного участка площадью 131 501 кв. м с кадастровым номером 74:36:0714001:0104 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Краснопольская площадка, микрорайон 50, для комплексного жилищного строительства.

Установив, что между комитетом и обществом "Желдорипотека" в установленном порядке заключен договор долгосрочный аренды земли от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008 в отношении указанного земельного участка, земельный участок обществу передан, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество "Желдорипотека" реализовало приобретенное им по договору купли-продажи право на заключение договора аренды, то есть получило встречное предоставление по договору от 30.11.2007 N 19/зем.

При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что фактическое использование земельного участка, находившегося в пользовании истца более трех лет, зависело от волеизъявления и действий общества "Желдорипотека".

Расторжение договора долгосрочной аренды земли от 05.05.2008 УЗ N 009391-Д-2008, заключенного между комитетом и обществом "Желдорипотека", само по себе не свидетельствует о возникновении на стороне комитета неосновательного обогащения, поскольку встречное предоставление с его стороны имело место в момент заключения договора аренды земельного участка и передачи земельного участка во владение общества. Приобретенное обществом "Желдорипотека" право аренды земельного участка не может считаться возвращенным комитету, поскольку оно прекращено вследствие расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии на стороне комитета неосновательного обогащения и правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя жалобы о невозможности использования спорного земельного участка судом кассационной инстанции отклоняется как документально не подтвержденный. При этом суд учитывает, что данный земельный участок находился в пользовании истца более трех лет, с заявлением о расторжении договора общество "Желдорипотека" не обращалось, каких-либо претензий комитету в период действия договора аренды не предъявляло. Договоры купли-продажи и аренды расторгнуты по инициативе арендодателя по причине неисполнения арендатором своих обязательств.

Ссылка общества "Желдорипотека" на то, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в приобщении к материалам дела копий писем общества от 16.04.2012 N 110/589, от 24.05.2012 N 06/283 и акта приема-передачи земельного участка от 02.05.2012, подтверждающих факт возврата земельного участка арендодателю, судом кассационной инстанции не принимается. Судом апелляционной инстанции ходатайство общества "Желдорипотека" о приобщении дополнительных доказательств рассмотрено и правомерно отклонено, поскольку уважительные причины непредставления указанных документов в суд первой инстанции или доказательства, подтверждающие невозможность их представления, отсутствуют. Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что факт возврата спорного земельного участка комитету последним не оспаривается и не влияет на выводы суда апелляционной инстанции.

Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 по делу N А76-16534/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

В.А. Купреенков А.Ю. Смирнов