Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 октября 2012 г. N Ф09-9384/12 по делу N А76-23166/2011

Екатеринбург

02 октября 2012 г.

Дело N А76-23166/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МСХ-Инвест" (ОГРН: 1057424550677, ИНН: 7453145977; далее - общество "МСХ-Инвест) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2012 по делу N А76-23166/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "МСХ-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации города Челябинска (ОГРН: 027402920225, ИНН: 7421000263; далее - администрация) о признании права собственности на нежилое здание (литеры А, А1) общей площадью 1071,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 24а.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет), общество с ограниченной ответственностью "Высота" (ИНН: 7453096021; далее - общество "Высота").

Решением суда от 10.04.2012 (судья Мулинцева Е.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2012 (судьи Суспицына Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "МСХ-Инвест" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы не согласен с выводом судов об отсутствии разрешения на строительство спорного здания. Указывает, что разрешение на его строительство было выдано в 1993 году в соответствии с действующими на тот момент нормативно-правовыми актами. В настоящее время действие разрешения на строительство прекратилось, однако данное обстоятельство, по мнению заявителя жалобы, не может являться препятствием для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Общество "МСХ-Инвест" считает необоснованным вывод судов о том, что сохранение спорной самовольной постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Заявитель указывает, что из согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Специализированное конструкторское бюро "ФОРУМ" (далее - общество "СКБ "ФОРУМ" опасность внезапного разрушения, потери устойчивости и опрокидывания здания отсутствует. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на то, что на данный момент им выполнены все необходимые работы по восстановлению и усилению конструкций спорного здания и согласно письму общества "СКБ "ФОРУМ" эксплуатация данного здания возможно без ограничения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации индивидуально-частному предприятию фирма "Виктор" (далее - фирма "Виктор") выдано разрешение N I/г на выполнение строительно-монтажных работ по строительству магазина-офиса общей площадью 1075 кв. м, по адресу: пос. ЧКПЗ, Копейское шоссе, д. 24а, в Ленинском районе, со сроками начала строительства - апрель 1993 года и окончания строительства - декабрь 1995 года. Данное разрешение действительно до 31.12.1995.

Согласно акту от 17.01.1996 консервации объекта, незавершенного строительством, составленному комиссией в составе директора фирмы "Виктор", главного инженера фирмы "Виктор" и главного инженера проекта "ТК фирма "Виктор", строительство здания магазина-офиса по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 24а, было законсервировано.

Постановлением главы города Челябинска от 26.12.2001 N 1970-п фирме "Виктор" предоставлен земельный участок из земель поселений (жилая зона) площадью 0,3527 га в аренду сроком на два года для завершения строительства магазина с офисом по указанному адресу.

На основании данного постановления от 26.12.2001 N 1970-п и договора аренды земли г. Челябинска от 27.12.2001 УЗ N 003265-К-2001 за фирмой "Виктор" зарегистрировано право аренды земельного участка площадью 3527 кв. м (земли поселений), расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, Копейское шоссе, д. 24а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2003 серии 74АЕ N 095342.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.05.2003 серии 74АЖ N 028161 право собственности фирмы "Виктор" на незавершенный строительством объект, застроенной площадью 440,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, шоссе Копейское, д. 24а, с кадастровым (или условным) номером 74:36:03.06.023:0002:011893, зарегистрировано 14.05.2003.

Между фирмой "Виктор" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - общество "Союз"; покупатель) 20.10.2003 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - незавершенный строительством объект, застроенной площадью 440,8 кв. м, расположенный по вышеуказанному адресу.

Переход права собственности на данный объект недвижимости к обществу "Союз" зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2004 серии 74АК N 001326.

В дальнейшем между обществом "Союз" (продавец) и обществом "Высота" (покупатель) 01.11.2004 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель - оплатить и принять в собственность в соответствии с условиями договора незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 24а.

Переход права собственности на этот объект недвижимости к обществу "Высота" зарегистрирован в установленном законом порядке 26.07.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АБ N 091413.

Между обществом "Высота" (продавец) и обществом "МСХ-Инвест" (покупатель) 05.08.2005 заключен договор купли-продажи N 05/2907кп объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями договора объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 24а.

На основании данного договора купли-продажи зарегистрировано право собственности общества "МСХ-Инвест" на незавершенный строительством объект, площадью 452,20 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, шоссе Копейское, д. 24а, кадастровый (или условный) номер 74:36:03 06 023:0002:011893, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2005 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.11.2011 N 01/522/2011-7.

Между комитетом (продавец) и обществом "МСХ-Инвест" (покупатель) 12.08.2009 заключен договор N 1673/зем купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок из земель населенных пунктов (жилая зона), площадью 1399 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0306023:23, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, Копейское шоссе, д. 24а.

Пунктом 3.1 договора от 12.08.2009 N 1673/зем определено функциональное использование земельного участка - завершение строительства и дальнейшая эксплуатация офисного здания с магазином.

На основании этого договора 02.11.2009 зарегистрировано право собственности общества "МСХ-Инвест" на указанный земельный участок.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 22.11.2010 нежилое здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 24а, литеры А, А1, инвентарный номер 75:401:002:000099580, относится к I группе капитальности.

Распоряжением заместителя главы администрации города Челябинска по вопросам градостроительства от 28.07.2011 N 4705-с утвержден градостроительный план земельного участка для завершения строительства офисного здания с магазином по Копейскому шоссе, д. 24а в Ленинском районе г. Челябинска.

Согласно этому градостроительному плану в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0306023:23 находится объект капитального строительства: нежилое здание с инвентаризационным номером 75:401:002:000099580. Заявленный объект (завершение строительства офисного здания с магазином) соответствует разрешенному виду использования земельного участка.

В подтверждение факта соответствия спорного объекта установленным законом градостроительным и строительным нормам и правилам обществом "МСХ-Инвест" в материалы дела представлены: заключение по обследованию спорного нежилого здания обществом "СКБ "Форум", согласно которому здание находится в ограниченно-работоспособном состоянии, для приведения здания в работоспособное состояние необходимо: выполнить усиление фундаментов кирпичных столбов, несущих железобетонный прогон над воронами, выполнить усиление железобетонного прогона над воротами, выполнить организованный водосток, выполнить замену или оштукатурить выкрашенный кирпич наружных стен; экспертное заключение от 06.10.2011 N К-2/4-8533, выполненное ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области", согласно которому самовольно возведенные нежилые здания (литеры А, А1), расположенные по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 24, соответствуют требованиям СанПиН 4690-88 "Санитарные правила содержания территории населенных мест", СанПиН 2.1.4.1074-01 "Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения", новой редакции СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", СанПиН 2.1.2.729-99 "Полимерные и полимерсодержащие строительные материалы, изделия и конструкции. Гигиенические требования безопасности", а также экспертное заключение о соответствии требованиям действующих нормативно-правовых актов Российской Федерации в области пожарной безопасности от 27.02.2012, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт-Мастер", согласно которому условий, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, на спорном объекте не имеется.

Общество "МСХ-Инвест" неоднократно обращалось в Управление архитектурно-строительного надзора администрации города Челябинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

В письмах от 06.02.2012 N 41-136/12 и от 26.03.2012 N 41-432/12 Управление архитектурно-строительного надзора администрации города Челябинска на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказало обществу "МСХ-Инвест" в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом Управление архитектурно-строительного надзора администрации города Челябинска указало на отсутствие разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом в установленном законом порядке. Разрешение на строительство администрацией города Челябинска обществу "МСХ-Инвест" не выдавалось, а разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 11.01.1995 со сроком действия до 31.12.1995 утратило свою силу.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "МСХ-Инвест" в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое здание (литеры А, А1) общей площадью 1071,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, д. 24а.

В обоснование исковых требований общество "МСХ-Инвест" указало, что земельный участок под спорным самовольно возведенным объектом принадлежит ему на праве собственности, названный объект соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и техническим нормам и правилам, не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозы для их жизни и здоровья, а также на невозможность получения разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.

Судами установлено, материалами дела подтверждено и обществом "МСХ-Инвест" не оспаривается, что строительство спорного объекта осуществлено в отсутствие разрешительной документации, в связи с чем данный объект является самовольной постройкой.

Судами также установлено, что объект незавершенного строительства, фактически законсервированный в 1996 году, приобретен обществом "МСХ-Инвест" в 2005 году. В отношении данного объекта имелось разрешение N I/г на выполнение строительно-монтажных работ, действительное до 31.12.1995. Доказательств совершения обществом "МСХ-Инвест" каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для завершения строительства спорного объекта после перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства до начала работ по завершению строительства или в период строительства, в материалы дела не представлено, равно как и доказательств, свидетельствующих о том, что обществу "МСХ-Инвест" было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов. Письма Управления архитектурно-строительного надзора администрации города Челябинска от 06.02.2012 N 41-136/12 и от 26.03.2012 N 41-432/12 об отказе обществу "МСХ-Инвест" в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствуют о принятии обществом "МСХ-Инвест" надлежащих мер к легализации самовольной постройки, поскольку завершение строительства спорного объекта осуществлено не позднее 22.11.2010, что подтверждается техническим паспортом объекта, а за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился лишь в январе и марте 2012 года - после подачи в арбитражный суд настоящего искового заявления.

Установив, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих принятие обществом "МСХ-Инвест" надлежащих мер к получению разрешения на строительство объекта, а также принимая во внимание, что из представленного истцом заключения общества "СКБ "Форум" по обследованию спорного нежилого здания, однозначно не следует, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судами выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, указанные доводы были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2012 по делу N А76-23166/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МСХ-Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

В.А. Купреенков А.Ю. Смирнов