Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 ноября 2012 г. N Ф09-11131/12 по делу N А76-8627/2011

Екатеринбург

22 ноября 2012 г.

Дело N А76-8627/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Воскобойниковой Натальи Николаевны (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2012 по делу N А76-8627/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие прокурор Зобнина Л.В. (удостоверение N 130372 ТО).

Прокурор Челябинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации Миасского городского округа (далее - администрация), предпринимателю о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 18.02.2009 N 515, заключенного между администрацией и предпринимателем, применении последствий его недействительности в виде приведения сторон в первоначальное положение, а именно: взыскании с администрации в пользу предпринимателя денежной суммы, уплаченной по данному договору в сумме 1 110 637 руб. 54 коп. и обязании предпринимателя передать администрации помещение площадью 292,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Миасс, Парковый проезд, д. 5, отмене государственной регистрации спорного договора (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями суда от 27.05.2011, 20.07.2011 к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2012 (судья Кирьянова Г.И.) исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи от 18.02.2009 N 515, заключенный между администрацией и предпринимателем, признан недействительным, применены последствия его недействительности: с администрации в пользу предпринимателя взыскано 1 110 637 руб. 54 коп., на предпринимателя возложена обязанность передать администрации помещение площадью 292,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Миасс, Парковый проезд, д. 5.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 (судьи Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты в части возложения на предпринимателя обязанности по возврату спорного помещения администрации отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, у предпринимателя отсутствует обязанность по передаче спорного помещения администрации, поскольку недействительность сделки по купле-продаже данного имущества, не влечет прекращение ранее заключенного договора аренды указанного помещения.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, на основании муниципального контракта от 14.01.2009 N 05 по заявке администрации независимым оценщиком - обществом подготовлен отчет от 26.01.2009 N 05.3/09 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 1 (1 этаж) общей площадью 292,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Парковый проезд, д. 5.

Рыночная стоимость объекта без учета обременений определена в сумме 5 059 000 руб.

В соответствии с разделом 10 отчета "Расчет рыночной стоимости объекта, обремененного арендой" рыночная стоимость обремененного арендой объекта определена в сумме 1 884 000 руб. с учетом НДС и 1 596 610 руб. без учета НДС.

В материалы дела представлены договор аренды от 16.05.2000 N 28, по условиям которого предпринимателю передано во временное возмездное пользование спорное нежилое помещение (т. 1, л.д. 10-13), изменение к данному договору о его продлении (т. 1, л.д. 14), письмо администрации г. Миасса от 07.12.2004 N 2615 (т. 1, л.д. 15), дополнительное соглашение от 14.01.2008 к договору аренды от 16.05.2000 N 28 о его продлении до 31.12.2022 (т. 1, л.д. 16).

В порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) между Миасским городским округом (продавец) и предпринимателем (покупатель) подписан спорный договор купли-продажи от 18.02.2009 N 515 нежилого помещения общей площадью 292,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Парковый проезд, д. 5, по цене 1 884 000 руб. с учетом НДС (п. 3 договора).

Пунктом 6 договора установлено, что нежилое помещение обременено договором аренды от 16.05.2000 N 28 с предпринимателем на период до 31.12.2022.

Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 18.02.2009.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект к предпринимателю произведена 16.03.2009.

В счет оплаты по договору от 18.02.2009 N 515 стоимости нежилого помещения общей площадью 292,3 кв. м предпринимателем уплачены денежные средства в общей сумме 1 110 637 руб. 54 коп.

Исполняющий обязанности прокурора Челябинской области, полагая, что договор купли-продажи от 18.02.2009 N 515 является недействительным (ничтожным), поскольку обязательное условие о рыночной цене выкупаемого объекта недвижимости неправомерно определено на основании отчета независимого оценщика об оценке имущества, произведенной с учетом обременения его арендой, в связи с чем стоимость отчуждаемого имущества существенно занижена, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора купли-продажи от 18.02.2009 N 515 недействительным, суды исходили из того, что при заключении договора купли-продажи в порядке реализации преимущественного права, установленного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Установив, что величина рыночной стоимости спорного помещения определена оценщиком с учетом обременения этого помещения арендой по договору от 16.05.2000 N 28, в котором арендатором является предприниматель, суды пришли к выводу о нарушении положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при заключении договора купли-продажи от 18.02.2009 N 515, поскольку установленная в этом договоре цена не соответствует рыночной стоимости спорного помещения и, соответственно, недействительности договора купли-продажи от 18.02.2009 N 515.

Принимая во внимание недействительность (ничтожность) спорной сделки, суды применили последствия ее недействительности в виде возвращения сторон в первоначальное положение, в том числе, обязали предпринимателя возвратить спорное помещение администрации. При этом суд апелляционной инстанции указал, что вопросы о возобновлении существовавшего ранее договора аренды спорного помещения на тех же условиях и на тот же срок не относятся к существу рассматриваемого спора.

Поскольку судебные акты в части признания недействительным (ничтожным) оспариваемого договора не обжалуются, их законность в данной части не проверяется.

Проверив обоснованность доводов заявителя жалобы в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата спорного помещения администрации, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты в указанной части подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), заключая договор купли-продажи арендуемого имущества, стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендных платежей (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

С учетом того, что в материалы дела представлены договор аренды спорного нежилого помещения от 16.05.2000 N 28, изменение к данному договору о его продлении, письмо администрации г. Миасса от 07.12.2004 N 2615, дополнительное соглашение от 14.01.2008 к договору аренды от 16.05.2000 N 28, а также принимая во внимание ничтожность договора купли-продажи от 18.02.2009 N 515, судам следовало исследовать представленные доказательства и сделать вывод о наличии либо отсутствии арендных отношений по названному договору на момент принятия судом решения по данному делу.

Указанное обстоятельство имеет существенное значение для правильного рассмотрения данного спора, в частности, для решения вопроса о наличии основания для передачи спорного помещения продавцу.

Однако, применяя последствия недействительности сделки в виде возвращения сторон договора купли-продажи от 18.02.2009 N 515 в первоначальное положение, в частности в виде возврата спорного помещения администрации, судами указанные обязательства не исследованы.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами не установлены значимые для дела обстоятельства, с учетом чего судебные акты нельзя считать законными.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенные недостатки и рассмотреть заявление в соответствии с нормами действующего законодательства, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 5 постановление от 17.11.2011 N 73.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2012 по делу N А76-8627/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 по тому же делу отменить в части обязания индивидуального предпринимателя Воскобойниковой Натальи Николаевны передать администрации Миасского городского округа помещение площадью 292,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Миасс, Парковый проезд, д. 5.

В этой части передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

А.А. Столяров Т.В. Сулейменова