Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 ноября 2012 г. N Ф09-10226/12 по делу N А60-9268/2012

Екатеринбург

27 ноября 2012 г.

Дело N А60-9268/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Мындря Д.И., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Потребительского жилищного строительного эксплуатационного кооператива "Гарантия" (ИНН: 6672161190; далее - кооператив) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2012 по делу N А60-9268/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель кооператива - Самсонова И.Е. (доверенность от 20.04.2012).

В судебном заседании, начавшемся 20.11.2012 в 09 ч 30 мин, объявлен перерыв до 21.11.2012, 09 ч 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе при участии того же представителя кооператива.

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с кооператива задолженности по арендной плате в сумме 1 974 709 руб. 63 коп. и пени в сумме 930 459 руб. 75 коп.

Решением суда от 15.05.2012 (судья Трухин В.С.) исковые требования удовлетворены частично. С кооператива в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 1 974 709 руб. 63 коп. и пени в сумме 300 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе кооператив просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 309, 401, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы считает неправомерным применение администрацией повышенных коэффициентов при расчете суммы арендной платы, поскольку арендатор надлежащим образом выполнял свои обязательства по договору, использовал земельный участок по его целевому назначению, окончил строительство жилого дома в установленные государственными органами сроки. Кооператив указывает, что введение объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке в эксплуатацию в сроки, указанные в разрешениях на строительство, но по истечении двух лет с момента заключения договора аренды произошло не по вине ответчика. Ответчик действовал добросовестно и разумно, с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по условиям обязательства.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. В Федеральном законе от 25.10.2001 N137-ФЗ статья 15 отсутствует

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 639 между администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды от 21.03.2007 N 6-805, согласно которому администрация предоставила кооперативу в аренду земельный участок площадью 4460 кв. м с кадастровым номером 66:41:06 09 026:0004, имеющий местоположение по улицам Карельской - Белоярской в г. Екатеринбурге, для строительства и эксплуатации жилого дома до 28 м с магазином, кафе, медико-консультативным центром и подземным гаражом (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 6.1 договора срок его действия установлен с 22.02.2007 по 21.02.2010.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.03.2007.

В соответствии с п. 2.2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2010) арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, указанного в расчете арендной платы, путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете арендной платы на соответствующий год.

В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.

По условиям п. 3.1 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Согласно расчету администрации задолженность кооператива по договору аренды составляет 2 905 169 руб. 38 коп., в том числе основной долг в сумме 1 974 709 руб. 63 коп. и пени за период с 10.11.2009 по 10.02.2012 в сумме 930 459 руб. 75 коп.

В письме от 19.12.2011 N 821 администрация просила кооператив погасить задолженность в срок до 23.01.2012. Кооперативом данная претензия оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды пришли к выводу об обоснованности заявленных истцом требований. При этом суды исходили из того, что при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащийся в оспариваемых расчетах размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 09 026:0004 соответствует положениям п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Вместе с тем, принимая во внимание чрезвычайно высокий размер пени, отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по договору, суды сочли возможным уменьшить размер начисленной неустойки до 300 000 руб. на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем судами не учтено следующее.

В предмет доказывания по спорам о взыскании арендной платы за пользование земельным участком входит установление судом периода пользования этим участком.

Согласно п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 данного Кодекса - "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников".

В материалах дела имеются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.09.2010 N RU66302000-549/10 и от 29.10.2010 N RU66302000-608/10 (л.д. 141-142),а также список членов кооператива (л.д. 159, 160).

Между тем судами не исследовался вопрос о выплате паевого взноса хотя бы одним членом кооператива. Указанное обстоятельство имеет существенное значение, так как согласно ст. 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между кооперативом и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Учитывая, что судами не исследованы все обстоятельства, имеющие значение для дела, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить указанные нарушения и рассмотреть спор в соответствии с требованиями материального и процессуального права с учетом заявленных требований и доводов участвующих в деле лиц, а также обратить внимание на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2012 по делу N А60-9268/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Д.И. Мындря А.Ю. Смирнов