Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2013 г. N Ф09-10226/12 по делу N А60-9268/2012

Екатеринбург

11 сентября 2013 г.

Дело N А60-9268/12

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу потребительского жилищного строительного эксплуатационного кооператива "Гарантия" (далее - кооператив "Гарантия") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.02.2013 по делу N А60-9268/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель кооператива "Гарантия" - Новоселова О.Ю. (доверенность от 11.01.2013).

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к кооперативу "Гарантия" о взыскании 2 905 169 руб. 38 коп., в том числе 1 974 709 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате, 930 459 руб. 75 коп. пени.

Решением суда от 15.05.2012, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012, исковые требования удовлетворены частично, с кооператива "Гарантия" в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскано 2 274 709 руб. 63 коп., в том числе 1 974 709 руб. 63 коп. долга, 300 000 руб. пени.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2012 решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением суда от 28.02.2013 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. С кооператива "Гарантия" в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскано 1 571 088 руб. 42 коп., в том числе 1 446 272 руб. 78 коп. долга, 124 815 руб. 64 коп. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 (судьи Скромова Ю.В., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе кооператив "Гарантия" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 218, 309, 333, 401, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36, 37, 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, договор аренды от 21.03.2007 N 639 прекращен с момента полной выплаты одним из членов жилищного кооператива паевого взноса, и с этого момента (28.07.2009) у администрации г. Екатеринбурга отсутствуют правовые основания для получения арендной платы за пользование земельным участком. Заявитель считает, что при расчете размера подлежащей внесению арендной платы положения п. 15 ст. 3 Вводного закона не подлежат применению, поскольку строительство спорных объектов велось в соответствии со сроками, установленными в разрешениях на строительство, доказательств нарушения кооперативом "Гарантия" нормативных сроков строительства в деле не имеется, за нарушение этих сроков ответчик к ответственности не привлекался. Кроме того, по мнению кооператива "Гарантия", предусмотренные п. 15 ст. 3 Вводного закона нормативные сроки строительства следует исчислять с момента, когда стало возможным использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования. Как полагает заявитель, учитывая, что он является некоммерческой организацией, ответственность за нарушение обязательства в виде пени может быть возложена на него лишь при наличии вины, а также считает, что размер неустойки является чрезмерно завышенным и подлежит уменьшению до ставки рефинансирования равной 8% годовых.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 639 между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и кооперативом "Гарантия" (арендатор) заключен договор аренды от 21.03.2007 N 6-805, согласно условиям которого кооперативу "Гарантия" во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 09 026:0004 площадью 4460 кв. м, имеющий местоположение по улицам Карельской - Белоярской в г. Екатеринбурге, для строительства и эксплуатации жилого дома до 28 м с магазином, кафе, медико-консультативным центром и подземным гаражом. Срок действия договора установлен сторонами с 22.02.2007 по 21.02.2010 (п. 6.1 договора).

Названный земельный участок передан кооперативу "Гарантия" по акту приема-передачи от 21.03.2007.

В соответствии с п. 2.2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2010) арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, указанного в расчете арендной платы, путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете арендной платы на соответствующий год.

Согласно п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU RU66302000-608/10, 6-этажный 3-х секционный, 61-квартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карельская, 53, введен в эксплуатацию 29.10.2010.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.12.2010 серии 66 АД N 665882 на основании справки о выплате паевого взноса от 25.11.2010 зарегистрировано право собственности Моториной Е.В. на квартиру общей площадью 81,7 кв. м, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карельская, д. 53, кв. 28.

Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на ненадлежащее исполнение кооперативом "Гарантия" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 974 709 руб. 63 коп. за период с июня 2009 г. по 10.12.2011 и 930 459 руб. 75 коп. пени за период с 10.11.2009 по 10.02.2012, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 данного Кодекса.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 24.01.2012 N 11642/11, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность данного лица и иных собственников помещений в этом доме, орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Исходя из приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что для возникновения права собственности члена кооператива на объект недвижимости, и соответственно, права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, необходимо не только внесение пая членом кооператива, но и наличие объекта недвижимости как объекта права, возникающего с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Установив, что выплата паевого взноса одним из членов кооператива "Гарантия" осуществлена 28.07.2009, при этом многоквартирный дом введен в эксплуатацию 29.10.2010, суды верно указали, что на момент выплаты первого паевого взноса многоквартирный дом в эксплуатацию еще не был введен, его строительство продолжалось, следовательно, продолжалось и пользование земельным участком на праве в аренды в целях осуществления строительства.

С учетом этого судами сделан обоснованный вывод о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, и прекращении договора аренды этого участка от 22.02.2007 N 639, заключенного между администрацией г. Екатеринбурга и кооперативом "Гарантия", не ранее 29.10.2010.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что арендная плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с кооператива "Гарантия" за период с июня 2009 г. по 29.10.2010.

На основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Вводного закона порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен кооперативу "Гарантия" по договору от 21.03.2007 N 6-805 без проведения торгов в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 3 Вводного закона.

В силу п. п. 15 ст. 3 Вводного закона ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома заключен с кооперативом "Гарантия" 21.03.2007, данный объект недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке введен в эксплуатацию 29.10.2010, то есть по истечении двух и трехлетнего срока, предусмотренного п. 15 ст. 3 Вводного закона, суды признали правильным представленный администрацией г. Екатеринбург расчет размера арендной платы за период с июня 2009 г. по 29.10.2010, исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в период существования арендных правоотношений - с июня 2009 г. по 29.10.2010 кооперативом "Гарантия" исполнялись ненадлежащим образом, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за этот период в материалы дела не представлено, суды удовлетворили исковые требования администрации г. Екатеринбурга, взыскав с ответчика 1 446 272 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за указанный период.

Довод кооператива "Гарантия" об отсутствии нарушений нормативных сроков строительства объекта на предоставленном в аренду земельном участке, предусмотренных в разрешениях на строительство, и отсутствии в связи с этим оснований для применения установленных п. 15 ст. 3 Вводного закона повышающих коэффициентов арендной платы, рассмотрен и обоснованно отклонен судами. Судами верно указано, что применение установленного п. 15 ст. 3 Вводного закона размера арендной платы за земельный участок не поставлено в зависимость от срока действия договора аренды земельного участка и разрешений на строительство, а обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом и исчисляется с момента заключения договора.

Кроме того, поскольку арендная плата за пользование спорным участком своевременно ответчиком не вносилась, суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1 договора аренды, учитывая размер задолженности, правомерно взыскали с кооператива "Гарантия" 124 815 руб. 64 коп. неустойки за период с 13.07.2010 по 28.10.2010.

При этом судами рассмотрены и обоснованно отклонены ссылки кооператива "Гарантия" на необходимость снижения размера неустойки.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).

Принимая во внимание установленные обстоятельства, размер основного долга, период нарушения обязательства и необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, а также учитывая компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, суды пришли к выводу о том, что неустойка в размере 124 815 руб. 64 коп. соразмерна последствиям нарушения обязательства. Оснований для применения в отношении суммы неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в п. 3 указанного выше постановления, суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости уменьшения размера неустойки до размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации равного 8% годовых, отклоняется, поскольку размер неустойки установлен сторонами в договоре аренды по их соглашению и в соответствии со ст. 330, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор подписан сторонами без замечаний и возражений. Снижение неустойки до испрашиваемого ответчиком размера недопустимо, поскольку фактически означает нивелирование судом условия о неустойке, предусмотренного в договоре его сторонами по взаимному согласию, так как ставке рефинансирования равен размер ответственности за нарушение денежного обязательства, установленный законом (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, при применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом может быть уменьшена денежная сумма подлежащей взысканию неустойки, а не согласованная в договоре ее ставка в процентах.

Утверждение заявителя о том, что с него не должна была быть взыскана неустойка, поскольку у него отсутствует вина в ненадлежащем исполнении обязательства, отклоняется.

В силу ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для возложения гражданско-правовой ответственности в данном случае за ненадлежащее исполнение договорных обязательств факт наличия или отсутствия вины значения не имеет.

Оснований для освобождения ответчика от уплаты договорной неустойки судами не установлено, поскольку причиной ее начисления явились действия ответчика по ненадлежащему исполнению денежного обязательства.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судами выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, указанные доводы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.02.2013 по делу N А60-9268/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу потребительского жилищного строительного эксплуатационного кооператива "Гарантия" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

С.В. Лазарев Т.В. Сулейменова