Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 декабря 2012 г. N Ф09-11432/12 по делу N А47-1441/2012

Екатеринбург

07 декабря 2012 г.

Дело N А47-1441/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2012 по делу N А47-1441/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Гаражно-строительный кооператив N 959-4 (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным отказа Орского отдела Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г, заключенного между администрацией муниципального образования город Орск (далее - администрация) и кооперативом, и обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2012 (судья Мирошник А.С.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22, 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, 7, ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Заявитель считает неверным вывод судов о наличии оснований для осуществления государственной регистрации договора аренды, поскольку представленные кооперативом документы не соответствовали установленным законом требованиям. Управление Росреестра полагает, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды от 18.01.1999 N 684-г исключает возможность возникновения преимущественного права на заключение договора аренды в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что предметом договора аренды от 07.06.2010 N 798-г является земельный участок площадью 1 313 кв. м, в то время как договор аренды от 18.01.1999 N 684-г заключен в отношении иного земельного участка площадью 630 кв. м, в связи с чем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении ранее находящегося в аренде земельного участка. Управление Росреестра отмечает, что единственным основанием для оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды являлось непредставление правоустанавливающего документа ввиду наличия сомнений в том, что договор аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г является заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу кооператив возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, администрацией и кооперативом подписан договор аренды от 07.06.2010 N 798-г земельного участка из земель населенных пунктов, зоны инженерных транспортных инфраструктур, с кадастровым номером 56:43:0109004:1 площадью 1 313 кв. м, находящегося по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. М.Жукова, на котором расположены здания гаражей.

Оформление договора произведено в соответствии с постановлением администрации города Орска от 31.05.2010 N 4315-п, в преамбуле которого указано на заключение договора в соответствии со ст. 22, 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом выполнения надлежащим образом арендатором своих обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.01.1999 N 684-г.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г предусмотрено, что настоящий договор заключен сроком с 31.05.2010 по 31.05.2020.

Кооператив обратился в Орский отдел Управления Росреестра с заявлением от 14.10.2011 о государственной регистрации договора аренды земельного участка. К заявлению о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г заявителем представлены названный договор аренды, чек от 13.10.2011 N 983, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.09.2011 N 62952В/2011, свидетельство (или уведомление) о постановке на учет в налоговом органе с указанием ИНН от 24.03.2009 серии 56 N 003034885, устав, кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 16.04.2010 N 5643/201/10-6486, выданный Управлением Роснедвижимости по Оренбургской области, постановление администрации от 22.03.2010 N 2183-п, постановление администрации от 31.05.2010 N 4315-п, распоряжение от 15.01.1999 N 82-р, свидетельство о государственной регистрации права от 24.03.2009 серии 56 N 00303884, письмо комитета по управлению имуществом администрации от 01.04.2009 N 13/05-1738, письмо от 06.02.2009, письмо Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Орску от 18.10.2010, протокол от 18.03.2011 N 1.

Указанные документы были приняты специалистом Управления Росреестра 14.10.2011, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г была приостановлена уведомлением от 21.10.2011 N 09/051/2011-304 в связи с необходимостью представления кооперативом дубликата договора аренды на земельный участок, заключенного на основании распоряжения администрации от 15.01.1999 N 82-р.

Государственная регистрация указанного договора аренды была возобновлена 21.11.2011 в связи с истечением срока для приостановления государственной регистрации, что подтверждается уведомлением от 21.11.2011 N 09/051/2011-304.

Государственным регистратором Нестеровой И.А. принято решение от 22.11.2011 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 07.06.2010 N 798-г, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Жукова, на основании абз.10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Из текста сообщения от 22.11.2011 N 09/051/2011-304 следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка послужило непредставление заявителем договора аренды или дубликата договора аренды, заключенного кооперативом на основании распоряжения администрации от 15.01.1999 N 82-р.

Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, кооператив обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним перечислен в ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемой ситуации основанием для проведения государственной регистрации является договор аренды от 07.06.2010 N 798-г земельного участка из земель населенных пунктов, зоны инженерных транспортных инфраструктур, с кадастровым номером 56:43:0109004:1 площадью 1 313 кв. м, находящегося по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. М.Жукова, на котором расположены здания гаражей. Оформление договора произведено на основании постановления администрации от 31.05.2010 N 4315-п.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Доказательств нарушения органом местного самоуправления порядка предоставления земельного участка ответчиком в материалы дела не представлено. Постановление администрации от 31.05.2010 N 4315-п является действующим правовым актом, не отменено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

В силу п. 4 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра, указывая заявителю на необходимость подтверждения наличия преимущественного права аренды земельного участка, фактически вышло за рамки установленной ст. 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ правовой экспертизы документов (проверки законности сделки и юридической силы правоустанавливающих документов).

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11, Управление Росреестра не имело правовых оснований самостоятельно делать вывод о том, что спорный земельный участок был предоставлен заявителю с нарушением действующего законодательства.

Отклоняя довод Управления Росреестра о заключении договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г на основании п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с наличием преимущественного права аренды земельного участка, суды указали, что из текста постановления администрации от 31.05.2010 N 4315-п не следует, что земельный участок предоставляется кооперативу на основании преимущественного права аренды. Предоставляемый земельный участок из земель населенных пунктов, зоны инженерных транспортных инфраструктур, с кадастровым номером 56:43:0109004:1 площадью 1 313 кв. м, находящийся по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. М.Жукова, на котором расположены здания гаражей, образован и сформирован только 14.04.2010, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 16.04.2010 N 5643/201/10-6486, в связи с чем не мог быть ранее предоставлен в аренду кооперативу.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что представленные кооперативом на государственную регистрацию документы позволяли установить наличие оснований для государственной регистрации договора аренды земельного участка.

При этом суды также отметили, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 798-г Управлением Росреестра указан абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, который является основанием для отказа в случаях, когда заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Между тем основания для отказа в государственной регистрации в случаях, когда документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, предусмотрены абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды является незаконным, поскольку названное решение нарушает права заявителя по делу, который лишен возможности приобретения титула арендатора на основании договора аренды до осуществления его государственной регистрации (ст. 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для осуществления государственной регистрации договора аренды, о наличии у кооператива преимущественного права на заключение договора только в отношении ранее находящегося в аренде земельного участка были рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2012 по делу N А47-1441/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

В.А. Купреенков С.В. Лазарев