Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф09-11802/12 по делу N А76-20249/2011

Екатеринбург

20 декабря 2012 г.

Дело N А76-20249/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N А76-20249/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель комитета - Пересёлкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905).

Комитет (ИНН: 7421000190, ОГРН: 1027402931500) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БКС" (ОГРН: 1097448011704; далее - общество "БКС") о взыскании 77 914 600 руб. задолженности по договору аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007 УЗ N 000330-К-2007 за период с 21.01.2008 по 30.06.2011 (с учетом принятого арбитражным судом увеличения размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Мелехин Сергей Владимирович (ОГРН: 3087448060000).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2012 (судья Четвертакова Е.С.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "БКС" в пользу комитета взыскано 33 335 410 руб. задолженности по арендной плате. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неприменение судами подлежащего применению при рассмотрении спора п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Заявитель считает, что в 2007 году спорный земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов для жилищного строительства, в связи чем в силу ст. 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении суммы подлежащей внесению арендной платы за пользование этим участком подлежат применению положения о размере арендной платы, установленные в п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании распоряжения главы г. Челябинска от 22.02.2007 N 458 между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Юротдел" (арендатор; далее - общество "Юротдел") 28.02.2007 заключен договор УЗ N 000330-К-2007 аренды земельного участка площадью 223 778 кв. м, расположенного в границах ул. Шенкурской-ул. Болейко-набережной реки Миасс-ул. Бр. Кашириных в Калининском районе г. Челябинска, в составе:

- земельного участка N 1 площадью 48715 кв. м с кадастровым номером 74:36:06 05 007:0053;

- земельного участка N 2 площадью 74895 кв. м с кадастровым номером 74:36:06 06 003:0022;

- земельного участка N 3 площадью 40095 кв. м с кадастровым номером 74:36:06 14 005:0068;

- земельного участка N 4 площадью 25840 кв. м с кадастровым номером 74:36:06 14 006:0022;

- земельного участка N 5 площадью 34233 кв. м с кадастровым номером 74:36:06 06 003:0021, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного значения зданий, сроком на два года с даты принятия распоряжения. Земельные участки переданы обществу "Юротдел" по акту приема-передачи. Государственная регистрация договора аренды проведена 21.01.2008.

В соответствии с п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении к договору (форма N 2), являющемся его неотъемлемой частью.

Между обществом "Юротдел" (сторона-1) и Мелехиным С.В. (сторона-2) 23.05.2008 заключено соглашение по уступке прав по договору аренды от 28.02.2007, согласно условиям которого все права и обязанности по соглашению передаются "стороной-1" "стороне-2" в полном объеме, существующем на момент заключения соглашения, "сторона-2" обязуется за "сторону-1" оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате. Соглашение зарегистрировано 08.08.2008.

Впоследствии из названных земельных участков сформированы земельные участки общей площадью 164612 кв. м: с кадастровым номером 74:36:0000000:499 площадью 40 486 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0000000:500 площадью 124126 кв. м (кадастровые паспорта от 25.06.2009).

На основании распоряжения главы г. Челябинска от 22.12.2008 N 5451 между комитетом (арендодатель) и Мелехиным С.В. (арендатор) 10.03.2010 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 28.02.2007, по условиям которого в аренду переданы земельные участки N 1 площадью 124 126 кв. м, земельный участок N 2 площадью 40 486 кв. м, расположенные в границах ул. Шенкурская-ул. Болейко-набережная реки Миасс-ул. Бр. Кашириных в Калининском районе г. Челябинска, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий. Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0000000:500, 74:36:0000000:499 переданы Мелехину С.В. по акту приема-передачи от 10.03.2010. Дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано 25.03.2010.

В соответствии с п. 2.1 дополнительного соглашения N 1 размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении к договору (форма N 2), являющемся его неотъемлемой частью.

Между Мелехиным С.В. (сторона-1) и обществом "БКС" (сторона-2) 24.05.2010 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.02.2007 и дополнительному соглашению от 10.03.2010 N 1, согласно условиям которого все права и обязанности по договору от 28.02.2007 передаются "стороной-1" "стороне-2" в полном объеме, существующем на момент заключения соглашения, в том числе обязанность по полному погашению задолженности по арендной плате. Государственная регистрация соглашения произведена 16.07.2010.

В соответствии с распоряжением главы администрации г. Челябинска от 24.02.2011 N 939 земельный участок общей площадью 164 612 кв. м, состоящий из участков с кадастровыми номерами 74:36:0000000:499, 74:36:0000000:500), разделен с образованием двенадцати земельных участков:

- участок N 1 площадью 40486 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:499;

- участок N 2 площадью 47558 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1045;

- участок N 3 площадью 8950 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1044;

- участок N 4 площадью 5328 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1043;

- участок N 5 площадью 7815 кв. м, кадастровый номер 74:36:06144005:109;

- участок N 6 площадью 4001 кв. м, кадастровый номер 74:36:06144005:108;

- участок N 7 площадью 6311 кв. м, кадастровый номер 74:36:06144005:107;

- участок N 8 площадью 10347 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1039;

- участок N 9 площадью 11404 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1038;

- участок N 10 площадью 6322 кв. м, кадастровый номер 74:36:0605007:61;

- участок N 11 площадью 13140 кв. м, кадастровый номер 74:36:0605007:60;

- участок N 12 площадью 2950 кв. м, кадастровый номер 74:36:0605007:59. Земельные участки поставлены на кадастровый учет.

Между комитетом (арендодатель) и обществом "БКС" (арендатор) 24.05.2011 заключены двенадцать дополнительных соглашений к договору аренды (N 2-13) на срок до 22.02.2012.

В соответствии с условиями дополнительных соглашений к договору от 28.02.2007 арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашений земельные участки с кадастровым номером 74:36:0000000:499 общей площадью 40486 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0000000:1045 общей площадью 47558 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0000000:1044 общей площадью 8950 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0000000:1043 общей площадью 5328 кв. м, с кадастровым номером 74:36:06144005:109 общей площадью 7815 кв. м, с кадастровым номером 74:36:06144005:108 общей площадью 4001 кв. м, с кадастровым номером 74:36:06144005:107 общей площадью 6311 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0000000:1039 общей площадью 10347 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0000000:1038 общей площадью 11404 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0605007:61 общей площадью 6322 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0605007:60 общей площадью 13140 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0605007:59 общей площадью 2950 кв. м, расположенные в границах ул. Шенкурская-ул. Болейко-набережная реки Миасс-ул. Бр. Кашириных в Калининском районе г. Челябинска, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий. Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору от 28.02.2007 произведена 20.06.2011, 09.06.2011, 20.06.2011, 20.06.2011. 09.06.2011, 20.06.2011, 17.06.2011, 20.06.2011, 17.06.2011, 20.06.2011, 20.06.2011, 20.06.2011 соответственно.

Согласно п. 2.1 дополнительных соглашений размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении к договору (форма N 2), являющемся его неотъемлемой частью.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "БКС" и правопредшественниками арендатора обязанностей по внесению арендной платы за пользование земельными участками в период с 21.01.2008 по 30.06.2011, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Общество "БКС", возражая против исковых требований, заявило о пропуске комитетом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате.

На основании п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Оценив условия дополнительных соглашений к договору аренды от 28.02.2007, соглашений по уступке прав по данному договору от 23.05.2008, 24.05.2010, суды установили, что к обществу "БСК" перешла, в том числе, обязанность по внесению арендных платежей за пользование названным земельными участками, включая спорный период - с 21.01.2008 по 30.06.2011.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абз. 5 п. 10 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду абзац 5 пункта 10 статьи 3 указанного Федерального закона

Судами установлено, что при заключении договора аренды от 28.02.2007 и дополнительных соглашений к нему сторонами согласована методика определения размера арендной платы на основании законов Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (в ред. Законов от 30.10.2008 N 316-ЗО, от 24.09.2009 N 477-ЗО), решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7, от 24.06.2008 N 32/7"Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", согласно которой размер арендной платы определяется по установленной формуле с применением базовой ставки арендной платы и коэффициентов, учитывающих категорию арендатора и расположение земельного участка, устанавливаемых органом местного самоуправления.

Согласно п. 2.3 дополнительных соглашений N 1-13 к договору аренды арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в связи с изменением действующего расчета арендной платы или базовой ставки арендной платы с момента введения в действие нормативно-правовых актов.

Обращаясь с рассматриваемым иском, изначально комитет ссылался на необходимость определения размера задолженности по арендной плате в соответствии с установленной договором и дополнительными соглашениями методикой расчета (39 406 939 руб.). Впоследствии, истец увеличил размер исковых требований до 77 914 600 руб., исчислив размер задолженности на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при определенных данной нормой условиях до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов. До 01.03.2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Оценив условия договора аренды от 28.02.2007 и дополнительных соглашений N 1-13 к нему, а также иные представленные в дело доказательства, суды установили, что спорные земельные участки предоставлены для строительства комплекса жилых зданий и зданий общественного значения, эти земельные участки исключительно для жилищного строительства сформированы не были, условий о подготовке арендатором какой-либо документации по планировке территории земельного участка для его комплексного освоения для строительства жилых домов в комплексе с объектами инженерной инфраструктуры, а также объектами социального, культурного и бытового назначения, договор аренды и дополнительные соглашения к нему не содержат.

Как следует из материалов дела и установлено судами, при заключении договора аренды от 28.02.2007 и дополнительных соглашений к нему в приложениях к договору и соглашениям (форма N 2) сторонами согласован расчет арендной платы исходя из положений нормативных актов Челябинской области. Комитет, согласуя заключение соглашений об уступке прав и обязанностей по этому договору, указывал на наличие задолженности по арендной плате в определенном по условиям договора размере, на который ориентировался новый арендатор, вступая в правоотношение. С момента заключения договора (2007 год) до рассмотрения настоящего иска в суде (изменение размера исковых требований) комитет не предъявлял к арендатору требований о внесении арендной платы в размере, определенном в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Определение размера арендной платы должно соответствовать принципу предсказуемости.

С учетом изложенного суды правомерно при определении размера подлежащей взысканию задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 30.06.2011 руководствовались методикой расчета арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды от 28.02.2007 и дополнительных соглашений к нему в соответствии с нормативными актами субъекта Российской Федерации, в связи с чем взыскали с общества "БКС" 33 335 410 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за период с 21.01.2008 по 30.06.2008, суды пришли к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности (ст. 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации), о чем было заявлено обществом "БКС".

Указанный вывод судов в порядке кассационного производства не обжалуется.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N А76-20249/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.В. Лазарев А.А. Столяров