Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 г. N 18АП-9235/12

г. Челябинск

24 сентября 2012 г.

Дело N А76-20249/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N А76-20249/2011 (судья Четвертакова Е.С.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Бочарова Ю.Г. (доверенность от 11.01.2011 N 8).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БКС" (далее - ответчик, общество "БКС") о взыскании задолженности по договору аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007 УЗ N 000330-К-2007 за период с 21.01.2008 по 30.06.2011 в размере 77 914 600 руб. (требования изложены с учетом увеличения суммы исковых требований на основании ходатайства истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л. д. 51, 82, т. 2).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечет индивидуальный предприниматель Мелехин Сергей Владимирович (далее - третье лицо, предприниматель, Мелехин С.В. (л. д. 35-36, т. 2).

Решением арбитражного суда от 24.07.2012 (резолютивная часть объявлена 17.07.2012) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "БКС" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в сумме 33 335 410 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необоснованность выводов суда о частичном удовлетворении исковых требований. Полагает, что предоставление земельного участка по договору аренды земли г. Челябинска УЗ N 000330-К-2007 от 28.02.2007 было произведено для целей жилищного строительства без проведения аукциона, на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 01.10.2005. В этой связи, независимо от согласованных сторонами условий и в силу статей 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчет задолженности по договору аренды земельного участка следовало произвести в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ) в размере двух с половиной и пяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части (в части отказа в удовлетворении исковых требований) участвующими в деле лицами не заявлено.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Главы г. Челябинска от 22.02.2007 N 458 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Юротдел" земельного участка в аренду для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного значения зданий в границах ул. Шенкурской - ул. Болейко - набережной реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска" (л. д. 19, т. 1) между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Юротдел" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007 УЗ N 000330-К-2007 (л. д. 11-18, т. 1).

По условиям договора, в аренду обществу предоставлены земельный участок площадью 223 778 кв. м, в том числе:

- 48715 кв. м земельный участок N 1 с кадастровым номером 74:36:06 05 007:0053;

- 74895 кв. м земельный участок N 2 с кадастровым номером 74:36:06 06 003:0022;

- 40095 кв. м земельный участок N 3 с кадастровым номером 74:36:06 14 005:0068;

- 25840 кв. м земельный участок N 4 с кадастровым номером 74:36:06 14 006:0022;

- 34233 кв. м земельный участок N 5 с кадастровым номером 74:36:06 06 003:0021, расположенный в границах ул. Шенкурской - ул. Болейко - набережной реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного значения зданий (л. д. 11-17, т. 1).

Договор заключен на срок два года, с даты принятия распоряжения (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся неотъемлемой частью договора.

В форме N 2 к договору сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 88, т. 2).

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:06 05 007:0053, 74:36:06 06 003:0022, 74:36:06 14 005:0068, 74:36:06 14 006:0022, 74:36:06 06 003:0021, расположенные в границах ул. Шенкурской - ул. Болейко - набережной реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, общей площадью 223778 кв. м переданы обществу с ограниченной ответственностью "Юротдел" по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 28.02.2007 (л. д. 18, т. 1).

В качестве доказательства существования названных выше земельных участков в гражданском обороте истцом представлены в материалы дела копии кадастровых выписок от 02.06.2011 N 7634/204/11-6070, N 7634/204/11-6069, N 7634/204/11-6067, N 7634/204/11-6066, N 7634/204/11-6064 о земельных участках с кадастровыми номерами соответственно 74:36:06 05 007:0053, 74:36:06 06 003:0022, 74:36:06 14 005:0068, 74:36:06 14 006:0022, 74:36:06 06 003:0021, согласно которым их площадь составляет также соответственно 48715 кв. м, 74895 кв. м, 40095 кв. м, 25840 кв. м, 34233 кв. м (л. д. 102-106, т. 2).

21.01.2008 проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка площадью 223778 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурской - ул. Болейко - набережной реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 21.01.20008 N 1236 (л. д. 20, т. 1).

23.05.2008 между обществом с ограниченной ответственностью "Юротдел" (сторона-1) и Мелехиным С.В. (сторона-2) заключено соглашение по уступке прав по договору аренды земельного участка земли г. Челябинска УЗ N 000330-К-2007 от 28.02.2007 (л. д. 21, т. 1).

Согласно пункту 1.3 соглашения, все права и обязанности по соглашению передаются "стороной-1" "стороне-2" в полном объеме, существующем на момент заключения соглашения.

В соответствии с пунктом 2.4 соглашения, за передачу указанных в соглашении прав "сторона-2" обязуется за "сторону-1" оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате по договору аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007 УЗ N 000330-К-2007.

Отметкой на соглашении подтверждается государственная регистрация соглашения 08.08.2008 за N 74-74-01/533/2008-307 (оборот л. д. 21, т. 1).

Впоследствии из названные выше земельных участков были сформированы в новые два земельных участка общей площадью 164612 кв. м, в том числе земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:499 площадью 40 486 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:500 площадью 124126 кв. м, что подтверждается копиями кадастровых паспортов от 25.06.2009 N 7436/209/09-1334 (л. д. 107-110, т. 2).

10.03.2010 на основании распоряжения Главы города Челябинска от 22.12.2008 N 5451 "О внесении изменений в распоряжение Главы города Челябинска от 22.02.2007 N 458" (л. д. 22, т. 1), между комитетом (арендодатель) и Мелехиным С.В. (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору УЗ N 000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007 (далее - дополнительное соглашение N 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок общей площадью 164612 кв. м, в том числе 124126 кв. м - земельный участок N 1, 40486 кв. м - земельный участок N 2, расположенные в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 23-30, т. 1).

Согласно пункту 1.4, дополнительное соглашение N 1 заключено на срок до 22.02.2012.

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 1, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В представленной в материалы дела копии формы N 2 к дополнительному соглашению N 1 между истцом и третьим лицом согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 89, т. 2).

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0000000:500, 74:36:0000000:499, расположенные в границах ул. Шенкурской - ул. Болейко - набережной реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, общей площадью 164612 кв. м, в том числе 124126 кв. м - земельный участок N 1, 40486 кв. м - земельный участок N 2, переданы Мелехину С.В. по акту приема-передачи земельного участка от 10.03.2010 (л. д. 31, т. 1).

25.03.2010 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 1, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 26.03.2010 N 10669 (л. д. 32, т. 1).

24.05.2010 между Мелехиным С.В. (сторона-1) и обществом "БКС" (сторона-2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору УЗ N 000330-К-2007 аренды земельного участка земли г. Челябинска от 28.02.2007 и дополнительного соглашения N 1 от 10.03.2010 (л. д. 33, т. 1).

В соответствии с пунктом 2 названного соглашения все права и обязанности по договору УЗ N 000330-К-2007 аренды земельного участка земли г. Челябинска от 28.02.2007 передаются "стороной-1" "стороне-2" в полном объеме, существующем на момент заключения соглашения, в том числе обязанность по полному погашению задолженности по арендной плате.

Отметкой на соглашении подтверждается государственная регистрация соглашения 16.07.2010 за N 74-74-01/309/2010-263 (оборот л. д. 33, т. 1).

Согласно распоряжению главы Администрации города Челябинска от 24.02.2011 N 939 "О разделе земельного участка в границах ул. Шенкурской - ул. Болейко - набережной реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска" земельный участок площадью 164612 кв. м, в том числе 40486 кв. м (кадастровый номер 74:36:0000000:499) и 124126 кв.м. (кадастровый номер 74:36:0000000:500), находящийся в аренде у общества "БКС" разделен с образованием двенадцати земельных участков:

- участок N 1 площадью 40486 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:499;

- участок N 2 площадью 47558 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1045;

- участок N 3 площадью 8950 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1044;

- участок N 4 площадью 5328 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1043;

- участок N 5 площадью 7815 кв. м, кадастровый номер 74:36:06144005:109;

- участок N 6 площадью 4001 кв. м, кадастровый номер 74:36:06144005:108;

- участок N 7 площадью 6311 кв. м, кадастровый номер 74:36:06144005:107;

- участок N 8 площадью 10347 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1039;

- участок N 9 площадью 11404 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:1038;

- участок N 10 площадью 6322 кв. м, кадастровый номер 74:36:0605007:61;

- участок N 11 площадью 13140 кв. м, кадастровый номер 74:36:0605007:60;

- участок N 12 площадью 2950 кв. м, кадастровый номер 74:36:0605007:59 (л. д. 34, т. 1).

Во исполнение указанного распоряжения 24.05.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом "БКС" (арендатор) подписано двенадцать дополнительных соглашений к договору, сроком действия до 22.02.2012.

В соответствии с дополнительным соглашением N 2 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:499 общей площадью 40486 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 35-43, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 2 размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 2 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 90, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 25.06.2009 N 7436/209/09-1334 (л. д. 107-108, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:499 площадью 40486 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 18.06.2009.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 2, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 21.06.2011 N 18442 (л. д. 44, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 3 к договору УЗ N 000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:1045 общей площадью 47558 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 45-52, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 3, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 3 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 91, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-387 (л. д. 111-113, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:1045 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 47558 кв.м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

09.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 3, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 15.06.2011 N 17721 (л. д. 53, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 4 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:1043 площадью 5328 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 54-61, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 4, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 4 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 92, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 30.03.2011 N 7436/204/11-3540 (л. д. 114-116, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:1043 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 5328 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 4, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 22.06.2011 N 18583 (л. д. 62, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 5 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:1044 площадью 8950 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 63-70, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 5, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 5 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 93, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-388 (л. д. 117-119, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:1044 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 8950 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 5, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 22.06.2011 N 18581 (л. д. 71, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 6 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0614005:109 площадью 7815 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 72-79, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 6, размер и

сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 6 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 94, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-394 (л. д. 120-122, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0614005:109 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 7815 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

09.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 6, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 15.06.2011 N 17723 (л. д. 80, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 7 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0614005:108 площадью 4001 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 81-88, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 7, размер и

сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 7 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 95, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-393 (л. д. 123-125, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0614005:108 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 4001 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного тсоглашения N 7, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 21.06.2011 N 18443 (л. д. 89, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 8 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0614005:107 площадью 6311 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 90-97, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 8, размер и

сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 8 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 96, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-392 (л.д. 135-137 т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0614005:107 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 6311 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

17.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 8, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 20.06.2011 N 18323 (л. д. 98, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 9 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:1039 площадью 10347 кв.м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 99-106, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 9, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 9 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 97, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 30.03.2011 N 7436/204/11-3546 (л. д. 126-128, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:1039 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 10347 кв.м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 9, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 21.06.2011 N 18444 (л. д. 107, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 10 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:1038 площадью 11404 кв.м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 108-115, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 10, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 10 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 98, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-384 (л. д. 129-131, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:1038 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 11404 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

17.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 10, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 20.06.2011 N 18324 (л. д. 116, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 11 к договору УЗ N000330-К- 2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0605007:61 площадью 6322 кв. м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 117-124, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 11, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 11 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 99, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-391 (л.д. 132-134, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0605007:61 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 6322 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 11, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 21.06.2011 N 18441 (л. д. 125, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 12 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0605007:60 общей площадью 13140 кв.м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 126-133, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 12 размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 12 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 100, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-389 (л. д. 138-140, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0605007:60 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 13140 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 12, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 22.06.2011 N 18586 (л. д. 134, т. 1).

По условиям дополнительного соглашения N 13 к договору УЗ N000330-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях соглашения земельный участок с кадастровым номером 74:36:0605007:59 общей площадью 2950 кв.м, расположенный в границах ул. Шенкурская - ул. Болейко - набережная реки Миасс - ул. Бр. Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения проектирования и строительства комплекса жилых и общественного назначения зданий (л. д. 135-142, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения N 13 размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся его неотъемлемой частью.

В форме N 2 по дополнительному соглашению N 13 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 101, т. 2).

Истцом в материалы дела представлена копия кадастрового паспорта от 31.12.2010 N 7436/234/10-390 (л. д. 141-143, т. 2), из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0605007:59 (предыдущий номер 74:36:0000000:500) площадью 2950 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2010.

20.06.2011 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 13, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 22.06.2011 N 18587 (л. д. 143, т. 1).

Ссылаясь на наличие задолженности ответчика по уплате арендных платежей за использование земельных участков, находившихся в пользовании общества "БКС" и его правопредшественников в период с 21.01.2008 по 30.06.2011, Комитет обратился в суд с настоящим иском. В качестве правового основания истец указывает статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы. В отсутствие доказательств погашения задолженности, суд посчитал требование истца частично обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 33 335 410 руб. Отказ в удовлетворении требований о взыскании задолженности, исчисленной до 30.06.2008 мотивирован судом истечением срока исковой давности о применении которого было заявлено ответчиком. Исчисление задолженности за период с 01.07.2008 по 30.06.2011 произведено судом исходя из размера арендной платы согласованного сторонами при заключении договора (дополнительных соглашений). Исходя из толкования условий договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что подписанием расчетов в качестве приложений к договору аренды и дополнительных соглашений к нему, стороны согласовали размер арендной платы и методику ее определения, не предусмотрев право Комитета изменения их в одностороннем порядке.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора и вышеперечисленных выше дополнительных соглашений к нему, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать их незаключенными, ввиду соответствия содержания требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размера арендной платы. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки подлежали государственной регистрации и были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что в спорный период (с 21.01.2008 по 30.06.2011) земельные участки находились в пользовании ответчика, которым были приобретены права и обязанности арендатора земельного участка в связи с заключением соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 24.05.2010.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.

Поскольку соглашение от 24.05.2010 совершено в письменной форме, зарегистрировано в установленном порядке и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пунктах 1 и 2 соглашения, основания для его оценки в качестве незаключенного отсутствуют.

На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации в двустороннеобязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.

В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.

Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.

Анализируемое соглашение в пункте 2 содержит особенности, свидетельствующие о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ИП Мелехина С.В. к моменту передачи прав арендатора. Сторонами соглашения прямо определена обязанность ООО "БСК" погашения всей имеющийся задолженности предпринимателя на момент заключения настоящего договора.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностями арендатора земельного участка является внесение арендной платы.

Согласно положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации о порядке определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Абзацем 5 пункта 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При заключении договора аренды (дополнительных соглашений) и оформлении расчетов к договору аренды и каждому из дополнительных соглашений стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле на основании законов Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (в редакциях законов от 30.10.2008 N 316-ЗО, от 24.09.2009 N 477-ЗО), решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 и от 24.06.2008 N 32/7"Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

В соответствии с названными актами размер арендной платы подлежал определению по формуле, в зависимости от базовой ставки арендной платы и коэффициентов, учитывающих категорию арендатора и расположение земельного участка, которые устанавливается органом местного самоуправления.

Анализ согласованных сторонами и отраженные в расчетах к договору условий свидетельствует об их соответствии приведенным выше положениям нормативных актов.

Существо спорных отношений, с учетом доводов апелляционной жалобы, заключается в определении истцом размера задолженности с применением иной методики, на основании положений пункта 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно абзацу 2 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В соответствии с указанной нормой, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Указанные положения действовали на момент оформления договорных отношений сторон, однако не были согласованы сторонами как при изначальном заключении договора аренды, так и дальнейшем оформлении расчетов к дополнительным соглашениям к договору и впервые использованы истцом при расчете измененных исковых требований.

В этой связи, определение заявленной истцом ко взысканию суммы не является с реализацией арендодателем права на изменение условий договора аренды в части увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке. Кроме того, буквальное содержание предусмотренного в пунктах 2.3 дополнительных соглашений к договору аренды условия свидетельствует о праве арендодателя на увеличение размера арендной платы в связи с изменением действующего расчета арендной платы или базовой ставки арендной платы с момента введения в действие нормативно-правовых актов. Такое условие в спорный период отсутствовало.

В соответствии с толкованием, приведенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При оценке доводов апелляционной жалобы относительно определения размера арендной платы в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", судебная коллегия пришла к выводу об их необоснованности.

Приведенные апеллянтом положения определяют особенности исчисления размера арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Однако, в рассматриваемом случае, по условиям договора аренды земельного участка земли г. Челябинска от 28.02.2007 УЗ N 000330-К-2007 земельные участки предоставлены для строительства комплекса жилых и общественного значения зданий. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды назначение земельных участков не изменено, о чем свидетельствует указание на разрешенное использование земельных участков в кадастровых паспортах.

Предоставление земельных участков для строительства зданий общественного значения (в том числе), при отсутствии формирования земельных участков предназначенных исключительно для жилищного строительства, исключает применение норм, регулирующих определение арендной платы за использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства.

При этом, предоставление земельных участков для строительства комплекса жилых и общественного значения зданий не является предоставлением для комплексного освоения жилищного строительства.

В силу пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, комплексное освоение территории в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Порядок заключения договора о развитии застроенной территории урегулирован статьями 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Пунктом 3 части 3 статьи 46.2 Российской Федерации предусмотрено, что обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, отнесено к существенным условиям договора о развитии застроенной территории.

С учетом вышеизложенного, вопрос подготовки документации по планировке территории является условием договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договора о развитии застроенной территории, разрешаемым до предоставления земельного участка.

Однако, содержание договора аренды не позволяют сделать вывод о возложении таких обязанностей на ответчика. Имеющие в деле доказательства, включая распоряжение Главы города Челябинска от 22.12.2008 N 5451 ( л.д. 22 т.1) не свидетельствуют о предназначения земельном участке для строительства жилых домов, в комплексе с объектами инженерной инфраструктуры, а также объектами социального, культурного и бытового назначения, то есть комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

С учетом изложенного, при разрешении спора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об определении размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.07.2008 по 30.06.2011 в размере 33 335 410 руб., исходя из размера арендной платы согласованной сторонами при оформлении отношений по аренде земельных участков и соответствующей нормативному акту субъекта Российской Федерации. Иной подход не основан на законе, влечет увеличение размера арендной платы, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

В отношении задолженности за период с 21.01.2008 по 30.06.2008 судом первой инстанции по заявлению ответчика правильно применены нормы об исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 названного кодекса).

В силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.

После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Из представленных истцом в материалы дела копий платежных поручений от 26.07.2011 N 45 на сумму 2 384 054 руб. (л. д. 60, т. 5) и от 01.08.2011 N 48 на сумму 2 114 602 (л. д. 61, т. 5), в которых в качестве назначения платежа указано об оплате за аренду земли по договору аренды земли УЗ N 000330-К-2007 от 28.02.2007 с перечислением дополнительных соглашений к нему, суд сделал обоснованный вывод, что ответчиком были совершены действия, свидетельствующие о признании долга.

Учитывая совершение действий после истечения срока, согласованного для внесения арендной платы за 1 и 2 кварталы 2007 года, исходя из положений пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности следует признать пропущенным по требованиям о взыскании задолженности до 30.06.2008.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в качестве органа местного самоуправления на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N А76-20249/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева