Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2012 г. N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010

Екатеринбург

24 декабря 2012 г.

Дело N А76-21890/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный Банк Российской Федерации" в лице Златоустовского отделения N 35 (далее - общество "Сбербанк России") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2012 по делу N А76-21890/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Сбербанк России" - Истомин А.С. (доверенность от 08.11.2010 N 66 АА 0337326).

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - комитет) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Сбербанк России" о взыскании 1 297 600 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 02.07.2005 по октябрь 2010 года и 1 414 030 руб. 36 коп. пени за период с 11.08.2005 по сентябрь 2010 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Ассорти", открытое акционерное общество "Уральский банк реконструкции и развития".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2011 (судья Первых Н.А.) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 553 939 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2007 по 29.10.2010, 150 000 руб. пени за период с 11.11.2007 по 11.10.2010. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2011 (судьи Сулейменова Т.В., Купреенков В.А., Столяров А.А.) решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2012 (судья Костылев И.В.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Сбербанк России" в пользу комитета взыскано 674 900 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2007 по 29.10.2010 и 200 000 руб. неустойки за период с 11.11.2007 по 11.10.2010. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., с учетом определения об исправлении опечатки от 03.10.2012) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С общества "Сбербанк России" в пользу комитета взыскано 585 126 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2007 по 29.10.2010 и 200 000 руб. неустойки за период с 11.11.2007 по 11.10.2010. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

В кассационной жалобе общество "Сбербанк России" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 168,424, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, поскольку спорный договор аренды заключен на весь земельный участок, арендная плата также рассчитана за весь участок, в то время, как ответчик является собственником лишь части помещений в здании, расположенном на нем, этот договор аренды является недействительным. Заявитель также полагает спорный договор аренды незаключенным, так как в нем не согласован предмет, а именно не содержится достаточных сведений, позволяющих определенно установить и индивидуализировать земельный участок, передаваемый в аренду. Помимо этого ответчик не согласен с расчетом, осуществленным судом апелляционной инстанции на основании согласованного в договоре размере, полагая, что с 01.07.2008 подлежит применению новое значение коэффициента К1, который для финансово-кредитных организацией составил величину 10. Таким образом, задолженность за период с 29.10.2007 по 29.10.2010 составила 570 134 руб. 40 коп. Кроме того, по мнению заявителя, судом апелляционной инстанции было необоснованно отказано в зачете суммы уплаченного ответчиком земельного налога в сумме 34 295 руб. в счет арендных платежей по договору аренды.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и обществом "Сбербанк России" (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации.

Земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.01.2005 по 01.07.2005 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в договоре. Размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежемесячной арендной платы устанавливается в 2005 году в размере 24 288 руб.

Земельный участок передан обществу "Сбербанк России" по акту сдачи-приемки земельного участка от 28.06.2005.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.04.2000, что подтверждается кадастровым паспортом от 14.09.2009 N 7425/204/09-1133.

Ранее указанный земельный участок был предоставлен ответчику по договору аренды от 11.08.2000 N 365 сроком с 01.01.2000 по 31.12.2004.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2010 договор аренды земельного участка зарегистрирован 29.12.2001 сроком по 31.12.2004.

Из материалов дела также следует, что общество "Сбербанк России" является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения.

В материалах дела так же имеется договор аренды от 03.06.2008, заключенный между комитетом и обществом "Ассорти", по условиям которого последнему предоставлено в аренду принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию нежилое помещение площадью 137, 6 кв. м, расположенное в здании по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, д. 14.

Переданное в аренду обществу "Ассорти" помещение, фактической площадью 133,5 кв. м расположено в подвале нежилого двухэтажного здания, собственником остальных помещений которого площадью 269,4 кв.м. является ответчик, тем самым общая площадь здания, расположенного на спорном земельном участке составляет 402,9 кв.м.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 24.09.2009 N 3203 с требованием оплатить задолженность за пользование земельным участком и пени в течение 7 дней после получения претензии.

Письмом от 14.10.2009 общество "Сбербанк России" в адрес комитета направил ответ на претензию, в котором указал на отсутствие правовых оснований для внесения арендных платежей по договору аренды от 28.06.2005 N 3915/1957.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Сбербанк России" обязательств по внесению арендной платы, обратился в суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждено наличие задолженности ответчика по заключенному договору аренды, ответчик обязан произвести оплату арендных платежей за часть площади земельного участка, которая находится в его исключительном пользовании, а так же за часть участка, которым он пользуется совместно с обществом "Ассорти". Определяя размер задолженности, суд учел, что ответчиком в местный бюджет уплачена сумма земельного налога в качестве платы за пользование земельным участком, в силу чего суд счел возможным уменьшить размер задолженности на указанную сумму. Определяя размер подлежащей взысканию пени суд пришел к выводу о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства и применив правило ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер неустойки до 200 000 руб.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в период с 29.10.2007 по 29.10.2010 и изменяя решение суда в части расчета суммы долга, апелляционный суд верно исходил из следующего.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, оценив представленный в материалы дела договора аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания его недействительным или незаключенным.

При этом суды верно исходили из того, что имущество, подлежащее передаче в аренду, сторонами определено (указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь, представлен кадастровый план земельного участка). Сделка аренды заключена с уполномоченным на её заключение лицом, в отношении индивидуально определенного имущества, запрета на передачу в аренду указанного имущества законом не установлено. Обстоятельство указания в договоре размера платы за весь земельный участок не препятствуют возможности определения размера действительного обязательства арендатора исходя из пропорционального соотношения площади находящегося в собственности ответчика объекта, с площадью переданного в аренду земельного участка. Даже в случаях заключения договора аренды земельного участка с одним из сособственников расположенного на земельном участке здания (с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц) предметом договора является весь земельный участок.

Учитывая, что после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды указали, что данный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем пришли к верному выводу о наличии у общества "Сбербанк России" обязанности по внесению арендной платы в период с 29.10.2007 по 29.10.2010 (с учетом применения срока исковой давности на основании ст. 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Судами установлено, что ответчику принадлежит лишь часть помещений в здании расположенном на спорном земельном участке, являющемся предметом спорного договора.

Как разъяснено в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Суд апелляционной инстанции, учитывая, что ответчику принадлежат помещения площадью 269,4 кв. м в здании общей площадью 402,9 кв. м, что составляет 66,86%, верно рассчитал размер арендной платы за пользование земельным участком и пени с применением данной пропорции, взыскав с ответчика в пользу истца 585 126 руб. 27 коп. основного долга и 200 000 руб. неустойки (с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отклоняя довод ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы уплаченного им земельного налога, апелляционный суд правомерно исходил из того, что ответчик не является субъектом какого-либо вещного права на спорный участок и плательщиком земельного налога, в силу чего уплата им земельного налога за спорный период не является надлежащим исполнением установленных ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и договором аренды обязательств по внесению платы за пользование землей. Земельный налог и арендная плата являются различными формами платы за землю, основанием применения которых служат разные юридические факты, в силу чего данные платежи не могут быть увеличены (уменьшены) один за счет другого.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о наличии у спорного договора аренды признаков недействительности и незаключенности, а также неправомерности расчета арендной платы, исходя из размера, согласованного в договоре аренды, также были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу А76-21890/2010 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный Банк Российской Федерации" в лице Златоустовского отделения N 35 - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Е.А. Платонова Т.В. Сулейменова