Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 декабря 2012 г. N Ф09-11079/12 по делу N А07-23896/2011

Екатеринбург

17 декабря 2012 г.

Дело N А07-23896/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. N 18АП-1363/12

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Электрохимзащита" (далее - общество "Предприятие "Электрохимзащита") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 по делу N А07-23896/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Жилпромстрой" (далее - общество "Жилпромстрой") - Латыпов М.Е. (доверенность от 26.06.2012);

Управления по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) - Аглетдинова А.И. (доверенность от 14.03.2012 N 41д);

общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "СОМоСтрой" (далее - общество "НПО "СОМоСтрой") - Сайфуллин А.М., генеральный директор (протокол собрания участников от 17.03.2008 N 5), Мустафина А.А. (доверенность от 25.07.2012 N 11), Михайлов Н.В. (доверенность от 30.07.2012 N 13).

Общество "Предприятие "Электрохимзащита" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020614:169 общей площадью 8052 кв. м, категория: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Лесотехникума, заключенному между обществом "НПО "СОМоСтрой" и Управлением, на общество "Предприятие "Электрохимзащита", с изменением вида разрешенного использования земельного участка с "для проектирования и строительства двух многоквартирных жилых домов" на "для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса" (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Уфа (далее - администрация), общество "НПО "СОМоСтрой", Кудашева Л.Г., Хабибова Н.Ф., Криони Н.В., Салимьянова Л.Б., Яналина Ю.С., Сайфуллин Р.А., Халимова Р.А., Кукушкин К.Б., Брынцова С.Б., Насибуллина З.К., Ефремов А.М., Идрисов И.Р., Исламгулова Г.Ф., Мансуров Р.Ш., Галлямов А.Г., Фаритов А.Т., Зайнуллин Ф.Х.

Решением суда от 23.04.2012 (судья Мавлютов И.Т.) исковые требования удовлетворены. На Управление возложена обязанность перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.05.2008 N 661-08 на общество "Предприятие "Электрохимзащита".

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 общество "НПО "СОМоСтрой" привлечено к участию в деле в качестве соответчика, исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Галиуллин Шарифулл Нуруллович, Носков Константин Андреевич, Ахмадуллин Ренат Рахимович, Михеева Наталья Викторовна, Хабибов Азат Львович, Суетина Эльвира Радиковна, общество "СФ "Жилпромстрой".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Предприятие "Электрохимзащита" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что в случае, если условиями договора аренды предусмотрено, что он может быть продлен только путем заключения нового договора аренды, договор не может быть возобновлен на неопределенный срок. Заявитель полагает, что имеющимися в деле доказательствами, в частности, письмами истца о продлении договора аренды от 07.09.2010, 17.01.2011, 02.02.2011, письмом муниципального учреждения "Земельное агентство городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" от 31.01.2011 N 1462, проектом постановления главы администрации о продлении договора аренды, подтверждается волеизъявление сторон на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку соглашение о продлении договора аренды между арендодателем и арендатором не подписано, договор аренды от 14.05.2008 N 661-08 прекращен по истечении срока его действия. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о том, что общество "Предприятие "Электрохимзащита" ненадлежащим образом исполняло договорные обязательства. По мнению общества "Предприятие "Электрохимзащита", неосвоение арендованного земельного участка и невозведение на нем объекта недвижимости, для которого был предоставлен этот участок, не имеет правового значения для настоящего дела. Кроме того, заявитель полагает, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды.

В отзывах на кассационную жалобу Управление, общество "СОМоСтрой", Фаритов А.Т., Кукушкин К.Б. просят постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - комитет; арендодатель) и обществом "Предприятие "Электрохимзащита" (арендатор) заключен договор аренды от 14.05.2008 N 661-08, согласно условиям которого обществу "Предприятие "Электрохимзащита" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020614:169, площадью 8052 кв. м, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса. Срок действия договора установлен сторонами с 07.04.2008 до 07.04.2011 (п. 3.1 договора). Государственная регистрация данного договора произведена 26.08.2008.

Согласно п. 3.2 договора по истечении срока, указанного в п. 3.1 договора, он может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока договора уведомить об этом арендатора в письменной форме (п.3.3 договора).

В письмах от 07.09.2010, от 17.01.2011, от 02.02.2011 общество "Предприятие "Электрохимзащита" обращалось к комитету с просьбой продлить срок аренды земельного участка до 2016 года.

Муниципальное учреждение "Земельное агентство городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" направило обществу "Предприятие "Электрохимзащита" письмо от 31.01.2011 N 1462, в котором сообщило о том, что для рассмотрения вопроса о продлении договора аренды истцу необходимо предоставить градостроительную документацию.

В письме от 19.05.2011 N 5203 Управление сообщило обществу "Предприятие "Электрохимзащита" об отказе от договора аренды от 14.05.2008 N 661-08 в одностороннем порядке на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и просило освободить земельный участок в течение трех месяцев с момента получения данного письма.

Постановлением главы администрации от 23.04.2008 N 2301 утвержден проект планировки жилого района "Глумилино" в Октябрьском районе городского округа г. Уфа.

Как следует из выкопировки из проекта планировки жилого района "Глумилино", на пересечении ул. Лесотехникума и Энтузиастов запланирована зона жилой застройки.

Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа от 26.03.2012 N 7-2556/пр земельный участок с кадастровым номером 02:55:020614:169 расположен в общественно-деловой зоне, зоне особого контроля градостроительной деятельности, в санитарной зоне охраны водозаборов. В соответствии с утвержденным постановлением главы администрации от 23.04.2008 N 2301 проектом планировки жилого района "Глумилино" предусмотрено размещение многоэтажного жилого дома.

Постановлением главы администрации от 14.07.2008 N 4340 обществу "НПО "СОМоСтрой" предоставлен в аренду земельный участок площадью 4134 кв. м с кадастровым номером 02:55:020110:(0261(В),:0005(В)), местоположение: г. Уфа, Октябрьский р-н, пр. Октября, с западной стороны дома N 63, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. На общество "НПО "СОМоСтрой" возложена обязанность поставить названный земельный участок на кадастровый учет.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 15.09.2008, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:297 площадью 4134 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 63, поставлен на государственный кадастровый учет 05.09.2008, разрешенное использование: "для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома".

В отношении этого земельного участка между комитетом (арендодатель) и обществом "НПО "СОМоСтрой" (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2008 N 1731-08, сроком с 14.07.2008 по 14.07.2011. Государственная регистрация договора произведена 11.12.2008.

Обществом "НПО "СОМоСтрой" получены положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию объекта капитального строительства, утвержденное 17.11.2009, и разрешение на строительство многоэтажного жилого дома (общая площадь земельного участка 4134 кв. м) от 15.03.2010.

Судом также установлено, что строительство многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020110:297 площадью 4134 кв. м, расположенном по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 63, прекращено ввиду конфликтной ситуации с жителями близлежащих домов (протокол общего собрания участников долевого строительства нового жилого дома от 20.05.2011 N 8).

Постановлением главы администрации от 28.10.2011 N 6122 "О компенсации убытков землепользователю путем предоставления прав на земельный участок" ввиду наличия конфликтной ситуации с жителями близлежащих домов при предоставлении обществу "НПО "СОМоСтрой" вышеназванного земельного участка, исключения нарушения прав граждан, денежные средства которых привлечены названным обществом для строительства на указанном земельном участке жилого дома, обществу "НПО "СОМоСтрой" в качестве компенсации убытков на освоение земельного участка с кадастровым номером 02:55: 020110:297 предложено заключить договор аренды земельного участка общей площадью 8052 кв. м с кадастровым номером 02:55:020614:169, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа г. Уфа, на пересечении ул. Лесотехникума и Энтузиастов, для проектирования и строительства двух многоквартирных домов.

Между Управлением (арендодатель) и обществом "СОМоСтрой" (арендатор) заключен договор аренды от 17.11.2011 N 1521-11, согласно условиям которого обществу "СОМоСтрой" сроком с 28.10.2011 до 28.10.2014 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 8052 кв. м с кадастровым номером 02:55:020614:169.

Названный земельный участок передан обществу "СОМоСтрой" по акту от 17.11.2011.

Согласно кадастровому паспорту от 02.12.2011 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020614:169 общей площадью 8052 кв. м имеет вид разрешенного использования "для проектирования и строительства двух многоквартирных жилых домов", дата внесения записи о земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 26.09.2007.

Решением Совета городского округа от 15.12.2010 N 31/17 полномочия комитета по осуществлению права владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Управлению.

Общество "Предприятие "Электрохимзащита", полагая, что оно обладает преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 8052 кв. м с кадастровым номером 02:55:020614:169, договор аренды от 17.11.2011 N 1521-11 в отношении спорного участка заключен Управлением с обществом "НПО "СОМоСтрой" в нарушение этого права, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 17.11.2011 N 1521-11 заключен между Управлением и обществом "НПО "СОМоСтрой" в нарушение преимущественного права общества "Предприятие "Электрохимзащита" на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 8052 кв. м с кадастровым номером 02:55:020614:169 на новый срок.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что земельный участок был предоставлен обществу "Предприятие "Электрохимзащита" по договору аренды от 14.05.2008 N 661-08 для строительства торгово-выставочного комплекса.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что общество "Предприятие "Электрохимзащита" в течение периода действия договора обязанности, возложенные на него договором, в части использования земельного участка не исполняло, земельный участок им не освоен.

Доказательств того, что неисполнение обязанностей по освоению земельного участка вызвано неправомерными действиями (бездействием) органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, в материалы дела не представлено.

Судом апелляционной инстанции также верно указано, что в силу абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды при прочих равных условиях.

Вместе с тем общество "Предприятие "Электрохимзащита" арендовало по договору аренды от 14.05.2008 N 661-08 земельный участок с разрешенным использованием: "для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса", а обществу "НПО "СОМоСтрой" предоставлен земельный участок, имеющий вид разрешенного использования: "для проектирования и строительства двух многоэтажных жилых домов".

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании судом апелляционной инстанции выводов.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 по делу N А07-23896/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Электрохимзащита" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

С.В. Лазарев А.А. Столяров