Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. N 18АП-5778/12

г. Челябинск

06 сентября 2012 г.

Дело N А07-23896/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А07-23896/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Электрохимзащита" к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о переводе прав и обязанностей по договору аренды.

В судебном заседании приняли участие:

Галлямов А.Г., Идрисов И.Р., Кукушкин К.Б. лично,

а также представители:

общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Электрохимзащита" - Мухамедьяров А.Р. (доверенность от 13.07.2012), Денисов Д.А. (доверенность от 13.07.2012),

Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа - Косых Л.В. (доверенность от 14.03.2012),

общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "СОМоСтрой" - Мустафина А.А. (доверенность от 25.07.2012), Михайлов Н.В. (доверенность от 30.07.2012), Сайфуллин А.М. (директор)

общества с ограниченной ответственностью строительная фирма "Жилпромстрой" - Латыпов М.Е. (доверенность от 06.06.2012).

Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Электрохимзащита" (далее - общество Предприятие "Электрохимзащита", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020614:169, общей площадью 8052 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, находящегося по ул. Лесотехникума в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "СОМоСтрой" и Управлением, на общество Предприятие "Электрохимзащита", изменив вид разрешённого использования земельного участка с "для проектирования и строительства двух многоквартирных жилых домов" на "для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса" (с учётом уточнения требований, т. 3 л.д. 139).

Определениями суда первой инстанции от 29.12.2011, 01.02.2012, 27.02.2012, 16.03.2012, 30.03.2012 к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа, общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "СОМоСтрой" (далее - общество НПО "СОМоСтрой") и физические лица - Кудашева Л.Г., Хабибова Н.Ф., Криони Н.В., Салимьянова Л.Б., Яналина Ю.С., Сайфуллин Р.А., Халимова Р.А., Кукушкин К.Б., Брынцова С.Б., Насибуллина З.К., Ефремов А.М., Идрисов И.Р., Исламгулова Г.Ф., Мансуров Р.Ш., Галлямов А.Г., Фаритов А.Т., Зайнуллин Ф.Х. (т. 1 л.д. 1-4, 106, 107, т. 2 л.д. 29, 30, 120, 121).

Решением суда первой инстанции от 23.04.2012 (резолютивная часть объявлена 16.04.2012) исковые требования общества "Предприятие "Электрохимзащита" удовлетворены (т. 4 л.д. 32-37).

С принятым решением не согласились Управление, а также общество НПО "СОМоСтрой" и Фаритов А.Т., и обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционных жалобах общество НПО "СОМоСтрой" (т. 4 л.д. 42-46), Управление (т. 4 л.д. 66-69) и Фаритов А.Т. (т. 4 л.д. 78-80) просили решение от 23.04.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска обществу Предприятие "Электрохимзащита" отказать.

В апелляционных жалобах её податели среди прочего ссылались на то, что физические лица - участники долевого строительства многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не были извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не приняли участие в судебном заседании; кроме того, суд первой инстанции привлек к участию в деле лишь 17 участников долевого строительства из 23, заключивших договоры с обществом НПО "СОМоСтрой", что является безусловным основанием для отмены обжалуемого решения.

Определением суда апелляционной от 26.06.2012 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы общества НПО "СОМоСтрой" было отложено на 10.07.2012.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ), для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 4 статьи 121 АПК РФ судебные извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства.

В силу части 1 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В части 4 статьи 123 АПК РФ предусмотрены случаи, когда лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При проверке надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства судом первой инстанции судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Третьи лица - Криони Н.В., Салимьянова Л.Б., Яналина Ю.С., Сайфуллин Р.А., Халимова Р.А., Кукушкин К.Б., Брынцова С.Б., Насибуллина З.К., Ефремов А.М., Исламгулова Г.Ф., Мансуров Р.Ш., Галлямов А.Г. - не принимали участие в судебных заседаниях по делу, вместе с тем в материалах дела не имеется доказательств направления указанным лицам судебных извещений о времени и месте судебного разбирательства.

Иные доказательства получения данными лицами информации о начавшемся судебном процессе материалы дела также не содержат. Рассмотреть в качестве такого доказательства имеющийся в деле протокол общего собрания дольщиков общества НПО "СОМоСтрой" от 20.02.2012 (т. 1 л.д. 110-111) не представляется возможным, кроме того, данный протокол не подписан Криони Н.В.

В судебном заседании 16.04.2012 Арбитражным судом Республики Башкортостан вынесено обжалуемое решение.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в настоящем случае судом первой инстанции не соблюден порядок извещения лиц, участвующих в деле, предусмотренный АПК РФ.

Рассмотрение дела в отсутствие третьих лиц лишило последних возможности представить свои доводы и возражения по существу рассматриваемого спора.

Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции также послужило следующее.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции признал общество Предприятие "Электрохимзащита" добросовестным арендатором спорного земельного участка по договору аренды от 14.05.2008 N 661-08 и указал на наличие у данного лица в силу этого преимущественного права на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка на новый срок по правилам пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По смыслу приведенной выше нормы требование о переводе прав и обязанностей по договору аренды должно быть прежде всего предъявлено к новому арендатору по договору - обществу НПО "СОМоСтрой", которое должно быть привлечено в качестве ответчика по делу.

В настоящем деле в качестве ответчика истцом привлечен арендодатель по договору аренды земельного участка от 17.11.2011 N 1521-11 - Управление, а арендатор - общество НПО "СОМоСтрой" в соответствии с процессуальной волей истца привлечен в статусе третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Однако принятое решение существенным образом влияет на права и обязанности общества НПО "СОМоСтрой", участие его в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований ограничивает его в правах и лишает права судебной защиты в отношении заявленного иска.

Таким образом, судом первой инстанции спор разрешен о правах и обязанностях общества НПО "СОМоСтрой", которое в качестве ответчика к участию в деле не привлекалось, тогда как в силу статей 44, 46 АПК РФ решение по исковым требованиям может быть принято лишь в отношении ответчиков по делу.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение затрагивает права и обязанности не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика лица - общества НПО "СОМоСтрой".

Согласно пунктам 2, 4 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах, дело подлежит рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Кодекса.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 06.08.2012.

Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве соответчика общество НПО "СОМоСтрой", исключив его из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 судебное разбирательство отложено на 03.09.2012.

Этим же определением суд привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Галиуллина Шарифуллу Нурулловича, Носкова Константина Андреевича, Ахмадуллина Рената Рахимовича, Михееву Наталью Викторовну, Хабибова Азата Львовича, Суетину Эльвиру Радиковну, общество с ограниченной ответственностью строительная фирма "Жилпромстрой".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание 03.09.2012 представители Сайфуллина Р.А., Насибуллиной З.К., Ефремова А.М., Исламгуловой Г.Ф., Фаритова А.Т., Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Мансурова Р.Ш., Зайнуллина Ф.Х., Кудашевой Л.Г., Суетиной Э.Р., Хабибовой Н.Ф., Криони Н.В., Яналиной Ю.С., Салимьяновой Л.Б., Халимовой Р.А., Брынцовой С.Б. Галиуллина Ш.Н., Носкова К.А., Ахмадуллина Р.Р., Михеевой Н.В., Хабибова А.Л. не явились.

С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

При рассмотрении дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующие фактические обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальной собственности Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и ООО Предприятие "Электрохимзащита" заключен договор аренды земельного участка N 661-08 от 14.05.2008, согласно которому на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа N 1968 от 07.04.2008 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:020614:169 площадью 8052 кв.м., для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса (т. 1 л.д. 12).

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учёт согласно данным кадастрового паспорта от 05.05.2008 (т. 1 л.д. 16), дата постановки на кадастровый учёт - 26.09.2007, разрешенное использование - "для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса".

Договор аренды N 661-08 от 14.05.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, дата регистрации - 26.08.2008 (т. 1 л.д. 15).

Согласно условиям договора, срок его действия - до 07.04.2011 (пункт 3.1. договора).

В силу п. 3.2., 3.3. договора по истечении срока договора, он может быть продлён по соглашению сторон; арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока договора уведомить об этом арендатора в письменной форме.

Истец заявлениями от 07.09.2010, от 17.01.2011 и от 02.02.2011 (т. 1 л.д. 25, 26, 27) обращался к арендодателю с просьбой продлить срок аренды земельного участка в связи с большими объёмами застройки.

На письмо истца от 17.01.2011 поступил ответ N 1462 от 31.01.2011 (т. 1 л.д. 31) от муниципального учреждения "Земельное агентство городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" о том, что для рассмотрения вопроса о продлении договора аренды истцу необходимо предоставить градостроительную документацию.

Письмом от 19.05.2011 N 5203 (т. 1 л.д. 87) истец отказался от договора аренды с ответчиком, ссылаясь на ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и истечение срока действия договора.

Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 23.04.2008 N 2301 (т. 4 л.д. 2) утверждён проект планировки жилого района "Глумилино" в Октябрьском районе городского округа г. Уфа.

В материалы дела представлена выкопировка из проекта планировки жилого района "Глумилино" (т. 4 л.д. 4), из которой усматривается планирование зоны жилой застройки на пересечении улиц Лесотехникума и Энтузиастов.

Согласно сообщению Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа N 7-2556/пр от 26.03.2012 (т. 3 л.д. 199) земельный участок с кадастровым номером 02:55:020614:169 расположен в общественно-деловой зоне, зоне особого контроля градостроительной деятельности, в санитарной зоне охраны водозаборов. В соответствии с утверждённым постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа N 2301 от 23.04.2008 проектом планировки жилого района "Глумилино" предусмотрено размещение многоэтажного жилого дома.

Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа N 4340 от 14.07.2008 (т. 2 л.д. 65) обществу НПО "СОМоСтрой" предоставлен в аренду земельный участок 02:55:020110:(0261(В), :0005 (В)), площадью 4134 кв.м., местоположение: Октябрьский район г. Уфа, пр. Октября, с западной стороны дома N 63, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома; обществу предписано поставить земельный участок на кадастровый учёт (п. 4.2., п. 5 постановления).

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:297 площадью 4134 кв.м. по адресу: Октябрьский район г. Уфа, пр. Октября, д. 63, поставлен на кадастровый учёт 05.09.2008 (т. 2 л.д. 69) с разрешённым использованием "для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома".

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа и обществом НПО "СОМоСтрой" заключен договор аренды указанного участка за N 1731-08 от 23.09.2008, зарегистрирован в регистрирующем органе 11.12.2008 (т. 2 л.д. 67-68).

Обществом НПО "СОМоСтрой" получено разрешение на строительство многоэтажного жилого дома (общая площадь земельного участка 4134 кв.м.) (т. 2 л.д. 75), положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию объекта капитального строительства (т. 2 л.д. 76).

Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020110:297 площадью 4134 кв.м. по адресу: Октябрьский район г. Уфа, пр. Октября, д. 63, было прекращено ввиду наличия конфликтной ситуации с жителями близлежащих домов (протокол общего собрания участников долевого строительства нового жилого дома по адресу: Октябрьский район г. Уфа, пр. Октября, с западной стороны дома N 63, т. 2 л.д. 56).

Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа N 6122 от 28.10.2011 "О компенсации убытков землепользователю путём предоставления прав на земельный участок" (т. 2 л.д. 35) обществу НПО "СОМоСтрой" в качестве компенсации убытков на освоение земельного участка с кадастровым номером 02:55: 020110:297 в силу исключения возможности нарушения прав граждан при освоении указанного участка ввиду наличия конфликтной ситуации с жителями близлежащих домов и учитывая привлечение обществом для строительства на указанном земельном участке жилого дома денежных средств предложено заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа г. Уфа, ул. Лесотехникума на пересечении с ул. Энтузиастов, с кадастровым номером 02:55:020614:169 общей площадью 8052 кв.м. для проектирования и строительства двух многоквартирных домов.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020614:169 общей площадью 8052 кв.м. передан по акту от 17.11.2011 обществу НПО "СОМоСтрой" (т. 2 л.д. 42).

Согласно данным кадастрового паспорта от 02.12.2011 (т. 2 л.д. 44) земельный участок с кадастровым номером 02:55:020614:169 общей площадью 8052 кв.м. имеет вид разрешённого использования "для проектирования и строительства двух многоквартирных жилых домов", дата внесения записи о земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 26.09.2007.

На основании указанного постановления с обществом НПО "СОМоСтрой" заключен договор аренды N 1521-11 от 17.11.2011 (т. 2 л.д. 38), который зарегистрирован 29.11.2011 (т. 2 л.д. 41).

Решением Совета городского округа от 15.12.2010 N 31/17 полномочия Комитета по управлению муниципальной собственность Администрации городского округа г. Уфа по осуществлению права владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на основании переданы Управлению.

Полагая, что Управление в нарушение прав истца на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, заключило договор с обществом НПО "СОМоСтрой", общество Предприятие "Электрохимзащита" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав представленные по делу письменные доказательства, изучив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между истцом и Управлением (как правопреемником Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа) заключен и в установленном порядке зарегистрирован договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020614:169 площадью 8052 кв.м., для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса (т. 1 л.д. 12-15).

Срок действия договора установлен до 07.04.2011 (п. 3.1. договора).

Условиями договора также согласовано, что по истечении срока договора он может быть продлён по соглашению сторон при наличии соответствующего письменного уведомления арендатором арендодателя за три месяца до истечения срока действия договора (п. 3.2., 3.3. договора).

Истец заявлениями от 07.09.2010, от 17.01.2011 и от 02.02.2011 (т. 1 л.д. 25, 26, 27) обращался к арендодателю с просьбой продлить срок аренды земельного участка в связи с большими объёмами застройки.

На письмо истца от 17.01.2011 поступил ответ N 1462 от 31.01.2011 (т. 1 л.д. 31) от муниципального учреждения "Земельное агентство городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" о том, что для рассмотрения вопроса о продлении договора аренды истцу необходимо предоставить градостроительную документацию.

На иные обращения истца ответы из органа местного самоуправления не поступили.

Совокупность указанных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу о том, что ни на момент истечения срока действия договора, ни ранее стороны не заявили соответствующих возражений относительно прекращения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмо ответчика в адрес истца от 19.05.2011 об отказе от договора аренды (т. 1 л.д. 87) не может быть принято судом в качестве доказательств наличия таких возражений ввиду выражения воли на прекращение договора после истечения срока его действия, что нормой п. 2 ст. 621 ГК РФ не предусмотрено.

Принимая во внимание, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, заключен не по результатам торгов, ограничения, связанные с применением указанной нормы (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") к рассматриваемым отношениям не применяются.

Кроме того, на основании оценки по правилам ст. 431 ГК РФ пунктов 3.2., 3.3. и 6.3. договора апелляционная коллегия делает вывод о том, что сторонами согласован порядок продления договора на новый срок, согласно которому договор подлежит продлению на основании заявления арендатора, однако продление договора оформляется исключительно соглашением сторон.

При отсутствии такового соглашения оснований полагать, что договор аренды продлён на срок три года не имеется.

Вместе с тем, учитывая, что истец, исполняя договорную обязанность, предусмотренную п. 3.3. договора, неоднократно обращался к арендодателю с заявлением о продлении договора, однако орган местного самоуправления не выразил намерения ни продлить, ни прекратить договорные отношения, квалифицировать договор как прекращённый в связи с истечением срока его действия означает необоснованное лишение истца права на продление договора аренды. Между тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/2008, в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что договор аренды возобновлён на неопределённый срок.

Истцом и ответчиком дана аналогичная оценка договору (протокол судебного заседания 03.09.2012), при такой квалификации договора суд также учитывает волю и направленность намерений сторон договора как гражданско-правовой сделки.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключенный без указания срока, может быть прекращён путём одностороннего отказа от него каждой из сторон с условием предварительного предупреждения об этом другой стороны за три месяца.

Аналогичные условия согласованы истцом и ответчиком в п. 6.7. договора.

Ответчиком в адрес истца направлено соответствующее уведомление (письмо N 5203 от 19.05.2011, т. 1 л.д. 87).

Ссылки истца на неполучение указанного документа не могут быть приняты во внимание при оценке обстоятельства прекращения договора аренды, поскольку указанное обстоятельство не имеет правового значения для прекращения договора в силу одностороннего отказа от него арендодателя. Указанный вывод следует из п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ, а также п. 6.7. договора, в силу которых для прекращения договора в силу одностороннего отказа от него достаточно уведомления стороны об этом.

В силу указанного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, прекращён, однако по иным основаниям, нежели предусмотрены п. 1 ст. 610 ГК РФ (истечение срока его действия).

Между тем, поскольку по смыслу п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок обусловлено истечением срока действия данного договора, апелляционный суд полагает, что у ответчика отсутствовала обязанность по заключению договора на новый срок именно с истцом, ввиду чего последующее заключение договора с обществом НПО "СОМоСтрой" не противоречит ст. 421 ГК РФ.

Иное толкование указанной нормы, в силу которого преимущественное право арендатора может быть реализовано во всех случаях прекращения договора, противоречило бы п. 1 ст. 209 ГК РФ и нарушало бы баланс прав арендодателя как собственника имущества и интересов арендатора в части гарантий долгосрочного использования арендуемой вещи.

С учётом изложенного, подлежат отклонению ссылки истца на разъяснения, содержащиеся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (т. 1 л.д. 9, т. 3 л.д. 139), поскольку из указанных разъяснений нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ не усматривается возможность их применения к договорам, прекращение которых состоялось по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

При этом обязанность по заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства у органа местного самоуправления существует только в случае, если на земельном участке имеется объект незавершённого строительства, право на который зарегистрировано за застройщиком (ст. 21 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), чего из материалов настоящего дела не следует.

Из содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ также усматривается, что правовым условием, при котором арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора на новый срок, является надлежащее исполнение им обязанностей по договору.

Из условий заключенного между истцом и ответчиком договора аренды и кадастрового паспорта земельного участка (т. 1 л.д. 16) следует, что земельный участок предоставлен истцу для строительства торгово-выставочного комплекса.

Согласно ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Апелляционная коллегия на основании анализа норм ст. 30-32 ЗК РФ также полагает, что обязанность целевого использования земельного участка, предоставленного для строительства, обусловлена, в том числе, публично-правовыми функциями органа местного самоуправления по градостроительному планированию (глава 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Нормой ст. 46 ЗК РФ предусмотрено дополнительное основание для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В силу вышеизложенного правового обоснования, апелляционный суд приходит к выводу, что использование земельного участка, предоставленного под строительство, является не только правом застройщика, но и его обязанностью.

Между тем из материалов дела следует, что истец в течение трёх лет срока действия договора обязанности, возложенные на него договором, в части использования земельного участка не исполнил, земельный участок им не освоен, о чём, в частности, свидетельствуют представленные в дело фотоматериалы (т. 3 л.д. 210а).

Из пояснений истца в суде апелляционной инстанции (протокол судебного заседания 03.09.2012) следует, что на момент рассмотрения спора им произведены проектные и изыскательские работы. Между тем и таковых доказательств истцом в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено, и кроме того, апелляционный суд полагает, что исполнение истцом обязанностей по освоению земельного участка в данной стадии не может быть признано надлежащим исполнением обязанностей по использованию земельного участка по назначению.

Доказательств того, что неисполнение обязанностей по освоению земельного участка вызвано причинами объективного характера либо неправомерными действиями органа местного самоуправления как органа публичной власти, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, в материалы дела не представлено, истцом отрицается.

Таким образом, апелляционный суд не может признать обоснованными исковые требования общества Предприятие "Электрохимзащита" о переводе прав и обязанностей по договору в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязанностей.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчиков о том, что истец лишён преимущественного права на продление договора, поскольку ненадлежащим образом исполнял обязанности по уплате арендной платы.

Из материалов дела действительно усматривается, что истцом допускались просрочки по внесению арендной платы в течение периода апрель 2008-сентябрь 2008, а также за июль 2010, о чём свидетельствует подписанный истцом и ответчиком акт сверки (т. 4 л.д. 7).

Вместе с тем указанные просрочки не носили систематического характера, не являлись значительными по размеру и периоду просрочки, и кроме того, просрочка, допущенная истцом в течение периода апрель 2008-август 2008 не может быть принята во внимание, поскольку не была обусловлена нарушением условий договора, учитывая его государственную регистрацию 26.08.2008.

В силу изложенного, указанное основание не может быть оценено судом как лишающее арендатора права на преимущественное заключение договора на новый срок.

Из содержания нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ также усматривается, что преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано им при прочих равных условиях.

Из договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:55:020614:169 следует, что земельный участок имеет разрешенное использование - "для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса" и предоставлен истцу для этой цели.

В то же время при предоставлении земельного участка обществу НПО "СОМоСтрой" его разрешённое использование было изменено на следующее: "для проектирования и строительства двух многоэтажных жилых домов", что следует из постановления главы Администрации городского округа г. Уфа N 6122 от 28.10.2011, кадастрового паспорта земельного участка и договора аренды с обществом НПО "СОМоСтрой" (т. 2 л.д. 35, 38, 44).

При таких обстоятельствах земельный участок не может считаться предоставленным обществу НПО "СОМоСтрой" на тех же условиях, что и истцу.

При этом истец в ходе судебного разбирательства не подтвердил своего намерения использовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:020614:169 для целей проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, что в частности, подтверждается его уточнёнными исковыми требованиями (т. 3 л.д. 139), направленными на изменение разрешённого использования земельного участка на первоначальное.

Указанное обстоятельство также исключается отсутствием между истцом и инвесторами строительства многоквартирного дома обязательственных отношений.

По этим же основаниям не подлежат удовлетворению исковые требования истца в указанной редакции, поскольку возможность перевода прав и обязанностей в изменённом виде на арендатора по договору аренды, заключенному с другим лицом, нормой п. 1 ст. 621 ГК РФ не предусмотрена.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец пояснил, что требование об изменении вида разрешённого использования земельного участка не является требованием, заявленным в порядке ст. 198 АПК РФ, а является исковым требованием, связанным с первоначальным требованием о переводе прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Таким образом, при вынесении решения, суд в том числе решает вопросы правовой квалификации сложившихся правоотношений.

Оценивая требование об изменении вида разрешённого использования на предмет соответствия ст. 198 АПК РФ, апелляционный суд полагает, что оснований для его удовлетворения также не имеется.

По смыслу ч. 1 ст. 198 АПК РФ предметом оспаривания согласно данной норме являются действия органа, обладающего властными полномочиями, в силу которых лицо приобрело права либо на него возложены определённые обязанности, в данном случае - действия органа местного самоуправления городского округа г. Уфа, в силу которых было изменено разрешённое использование земельного участка.

Согласно нормам ч. 1 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ следствием признания судом оспариваемых действий публичного органа незаконным является обязание последних восстановить нарушенное право заявителя.

Между тем в рассматриваемом случае результатом принятия органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешённого использования земельного участка явилось внесение изменений в сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:020614:169 в части вида разрешённого использования в государственный кадастр недвижимости, а также заключение договора аренды с обществом НПО "СОМоСтрой".

При таких обстоятельствах оспаривание анализируемых действий органа местного самоуправления не приведёт к восстановлению нарушенного права истца.

При этом результаты кадастрового учёта на момент рассмотрения настоящего спора в установленном законом порядке не оспорены.

Оценка судом договора аренды с обществом НПО "СОМоСтрой" также исключит удовлетворение иска общества Предприятие "Электрохимзащита", поскольку по смыслу п. 1 ст. 621 ГК РФ перевод прав и обязанностей возможен только из действующего договора аренды.

При таких обстоятельствах ни правомерность изменения органом местного самоуправления вида разрешённого использования земельного участка, ни договор аренды с обществом НПО "СОМоСтрой" оценке при рассмотрении настоящего спора не подлежат.

С учётом изложенных фактических обстоятельств и правового обоснования, апелляционный суд полагает невозможным перевод прав и обязанностей по договору аренды N 1521-11 от 17.11.2011 на истца с изменением вида разрешённого использования земельного участка, ввиду чего в удовлетворении иска надлежит отказать.

Решение суда подлежит отмене на основании ч. 6.1. ст. 268, п. 2 и п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.04.2012 по делу N А07-23896/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Электрохимзащита" отказать в полном объёме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Электрохимзащита" в пользу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "СОМоСтрой" судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Электрохимзащита" в пользу Фаритова Айрата Табрисовича судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова Л.В.Пивоварова