Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 декабря 2012 г. N Ф09-11773/12 по делу N А76-20336/2011

Екатеринбург

25 декабря 2012 г.

Дело N А76-20336/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Столярова А.А., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2012 по делу N А76-20336/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания-Развитие" (далее - общество "СК-Развитие") - Полозов А.В. (доверенность от 01.08.2012), Полозова А.Ф. (доверенность от 01.08.2012).

Комитет (ИНН: 7421000190, ОГРН: 1027402931500) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "СК-Развитие" (ОГРН: 1027402539339) о взыскании 6 875 746 руб., из них 166 386 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.01.2006 по 11.05.2006, 3 543 703 руб. арендной платы за период с 12.05.2006 по 30.09.2011, 3 165 657 руб. пеней за период с 01.07.2006 по 01.10.2011 (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Морозов Александр Петрович.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2012 (судья Четвертакова Е.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1, 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, неполное выяснение судами имеющих существенное значение для разрешения спора обстоятельств. По мнению заявителя, поскольку спорный земельный участок сформирован и предоставлен в аренду под строительство, жилой дом вводится в эксплуатацию двумя очередями (в 2007 и 2010 годах), договор аренды участка в части его площади сторонами не изменен, оснований для вывода о прекращении арендных отношений с момента государственной регистрации права собственности на помещения в этом доме не имеется. Комитет также полагает, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не возникло и право на распоряжение данным земельным участком осталось за органом местного самоуправления, поскольку не имеется доказательств формирования земельного участка под многоквартирным домом для целей, установленных п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1, 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления главы г. Челябинска от 30.09.2005 N 1149-п между комитетом (арендодатель) и обществом "СК-Развитие" 30.09.2005 заключен договор УЗ N 007719-К-2005 аренды земельного участка площадью 7133 кв. м, расположенного в квартале, ограниченном Свердловским проспектом, Комсомольским проспектом, улицей Каслинской и улицей Островского, в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона) для завершения строительства жилого дома, строение N 14, с нежилыми помещениями по согласованному проекту (свидетельство о согласовании проектной документации от 24.12.2004 N 760 Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска), на два года. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.01.2006. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.05.2006.

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении к договору (форма N 2), являющемся его неотъемлемой частью.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 74:36:07 08 003:0019 (выписка из государственного земельного кадастра от 15.11.2005 N 36.08/05-01-724). Ранее данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет под номером 74:36:07 08 003:0010 с видом разрешенного использования - для завершения строительства жилого дома, строение 14, с нежилыми помещениями.

Комитет, ссылаясь на неисполнение обществом "СК-Развитие" обязанности по внесению арендной платы по указанному договору, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Общество "СК-Развитие", возражая против исковых требований, заявило о пропуске комитетом срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.01.2006 по 11.05.2006 и задолженности по внесению арендной платы за период с 12.05.2006 по 31.10.2008, суд пришел к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности по указанным требованиям, о чем заявлено ответчиком (ст. 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку указанные выводы суда в порядке кассационного производства комитетом не оспариваются, законность судебного акта в данной части не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении остальной части заявленных требований, суды исходили из следующего.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на созданный объект долевого строительства.

В силу названных норм прав и разъяснений правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность данного лица и иных собственников помещений в этом доме, орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11).

Установив, что 10.12.2007 зарегистрировано право собственности первого правообладателя помещения в жилом доме по адресу: г. Челябинск, Свердловский просп., д. 7, построенном на спорном земельном участке, суды с учетом приведенной правовой позиции пришли к выводу о том, что с данного момента комитет утратил право на распоряжение земельным участком под многоквартирным домом. Приняв во внимание, что комитетом в дело не представлено доказательств, подтверждающих использование обществом "СК-Развитие" определенного земельного участка с указанием периода этого использования для строительства второй очереди многоквартирного дома, суды отказали в удовлетворении исковых требований в соответствующей части.

Кроме того, судами сделан вывод о незаключенности договора аренды от 30.09.2005, поскольку земельный участок как объект аренды не определен.

Суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:07 08 003:0019 (предыдущий номер 74:36:07 08 003:0010) сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - для завершения строительства жилого дома, строение 14, с нежилыми помещениями.

Постановлением главы г. Челябинска от 30.09.2005 N 1149-П данный земельный участок предоставлен обществу "СК-Развитие" в аренду для завершения строительства жилого дома с нежилыми помещениями, строение N 14. Договор аренды земельного участка от 30.09.2005, акт приема-передачи участка содержат аналогичные сведения.

Согласно кадастровому паспорту участка (т. 1, л. д. 22) площадь участка соответствует материалам межевания.

Действия органа кадастрового учета по постановке земельного участка на кадастровый учет не оспорены.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:07 08 003:0019 является объектом гражданских правоотношений на основании ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре объектов недвижимости", поэтому вывод о том, что земельный участок как объект аренды не определен, является ошибочным.

Ссылка суда на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 10240/06 от 05.12.2006 является неправильной, так как предметом договора аренды по указанному делу был земельный участок с неопределенными границами и условным кадастровым номером.

Согласно разрешениям на строительство жилого дома от 02.06.2006, 15.02.2010, разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 18.09.2007, 16.02.2010 многоэтажный жилой дом возводился и принимался в эксплуатацию двумя очередями строительства - в 2007 году и 2010 году.

Обращаясь с рассматриваемым иском, комитет указывал на то, что жилой дом, для окончания строительства которого обществу "СК-Развитие" был предоставлен земельный участок, не построен, строительство не окончено, то есть с момента государственной регистрации права собственности на помещение в жилом доме в 2007 году до момента ввода в эксплуатацию второй очереди строительства этого дома в 2010 году обществу "СК-Развитие" был необходим земельный участок для продолжения строительства дома (вторая очередь) и, соответственно, сохранялось право аренды на участок, необходимый для достижения целей предоставления этого участка в аренду - строительство дома в целом.

Судами при рассмотрении спора не дана оценка указанным доводам истца. Вместе с тем, приведенные в обоснование позиции комитета обстоятельства имеют существенное значение для решения вопроса о возможности прекращения с 2007 года арендных правоотношений по договору от 30.09.2005 в части земельного участка, необходимой для окончания строительства второй очереди дома.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене как вынесенные на основании неправильного применения судами норм материального права (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом доводов и возражений сторон.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2012 по делу N А76-20336/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.А. Столяров Д.И. Мындря