Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. N 18АП-7651/12

г. Челябинск

23 августа 2012 г.

Дело N А76-20336/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2012 по делу N А76-20336/20111 (судья Четвертакова Е.С.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Бочарова Ю.Г. (доверенность от 11.01.2011 N 8);

общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Развитие" - Полозова А.Ф. (доверенность от 01.08.2012), Полозов А.В. (доверенность от 01.08.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания - Развитие", (далее - ООО "СК - Развитие", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.01.2006 по 11.05.2006 в сумме 166 386 руб., арендной платы за период с 12.05.2006 по 30.09.2011 в сумме 3 543 703 руб. и пеней за период с 01.07.2006 по 01.10.2011 в сумме 3 165 657 руб.; всего в сумме 6 875 746 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации т. 5, л. д. 19-20).

Определением суда первой инстанции от 06.03.2012 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Морозов Александр Петрович.

Решением суда первой инстанции от 20.06.2012 (резолютивная часть объявлена 13.06.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный между комитетом и ООО "СК - Развитие", должен считаться прекращенным с момента возникновения права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, податель жалобы указывает на то, что по данному договору аренды земельный участок был предоставлен арендатору для завершения строительства жилого дома (стр. 14) с нежилыми помещениями. Земельный участок площадью 7133 кв. м был сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для завершения строительства жилого дома с нежилыми помещениями. Указанный жилой дом вводился в эксплуатацию поэтапно - двумя очередями - в 2007 и в 2010 годах. Таким образом, истец полагает, что с момента ввода в эксплуатацию первой очереди строительства целевое назначение земельного участка не изменилось, так как цель договора аренды на данном этапе не была достигнута.

Кроме того, как указывает податель жалобы, доказательств формирования земельного участка под многоквартирным домом для целей, установленных пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не представлено. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не возникло, и право на распоряжение данным земельным участком осталось у органа местного самоуправления.

Необоснованным, по мнению комитета, является вывод суда и о незаключенности договора аренды, так как действия по постановке земельного участка на кадастровый учет не оспорены.

От ООО "СК - Развитие", Морозова А.П. письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание Морозов А.П. не явился.

С учетом мнения представителей комитета, ООО "СК - Развитие" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие Морозова А.П.

В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представители ООО "СК - Развитие" против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражали. Указали на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Челябинска от 30.09.2005 N 1149-п "О предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома (стр. N 14) с нежилыми помещениями в квартале, ограниченной Свердловским проспектом, Комсомольским проспектом, улицей Каслинской и улицей Островского в Курчатовском районе города Челябинска ООО "Строительная компания - Развитие" (т. 1, л. д. 56) между комитетом (арендодатель) и ООО "СК - Развитие" подписан договор аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 УЗ N 007719-К-2005, по условиям которого ответчику передан земельный участок площадью 7133 кв. м, расположенный в квартале, ограниченном Свердловским проспектом, Комсомольским проспектом, улицей Каслинской и улицей Островского в Курчатовском районе города Челябинска (далее - спорный земельный участок) из земель поселений (жилая зона) для завершения строительства жилого дома (стр. N 14) с нежилыми помещениями по согласованному проекту (свидетельство о согласовании проектной документации от 24.12.2004 N 760 Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска (т. 1, л. д. 6-12).

Срок действия договора установлен в два года (пункт 1.4).

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В форме N 2 к договору от 30.09.2005 сторонами согласован расчет платы за аренду земли (т. 1, л. д. 13-15).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:07 08 003:0019, что подтверждается копией кадастрового плана земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 15.11.2005 N 36.08/05-01-724 (т. 1, л. д. 22-25). Кроме того, из кадастрового плана суд делает вывод, что ранее данный земельный участок также состоял на кадастровом учете под номером 74:36:07 08 003:0010. В графе кадастрового плана - разрешенное использование указано для завершения строительства жилого дома (стр. 14) с нежилыми помещениями.

Факт передачи ответчику земельного участка во исполнение договора, но с указанием кадастрового номера 74:36:07 08 003:0010, подтверждается копией акта приема-передачи в аренду земельного участка от 25.01.2006, подписанного обеими сторонами (т. 1, л. д. 16).

12 мая 2006 года проведена государственная регистрация договора, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.07.2009 N 01/513/2009-18 (т. 1, л. д. 26) и от 09.11.2011 N 01/523/2011-109 (т. 1, л. д. 43).

Основанием для обращения комитета в арбитражный суд первой инстанции с настоящим иском явилось неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в период до даты государственной регистрации договора аренды и в период после его государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 30.09.2005 N 007719-К-2005 является незаключенным в силу того, что на спорном земельном участке расположен гараж (гаражный бокс) N 123, входящий в состав Гаражно-строительного кооператива N 3 (поселка цинкового завода) и принадлежащий третьему лицу - Морозову А.П. Соответственно, по мнению суда, спорный земельный участок постановлен на кадастровый учет с нарушением порядка проведения кадастрового учета, то есть как объект аренды он не определен. Между тем, суд сделал вывод о фактическом использовании земельного участка ответчиком. Соответственно, заявленная к взысканию задолженность может быть квалифицирована как неосновательное обогащение. По задолженности с 01.01.2006 по 31.10.2008 суд применил срок исковой давности. По задолженности за последующий период суд указал, что 10.12.2007 года было зарегистрировано право собственности первого правообладателя помещения в жилом доме. Соответственно, с этого момента земельный участок поступил в собственность иных лиц, а комитет утратил право на распоряжение земельным участком. Суд отметил, что строительство второй очереди осуществлялось в отсутствие разрешительной документации. Ввиду применения исковой давности и квалификации спорных правоотношений как неосновательного обогащения основания для взыскания пеней отсутствуют.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по задолженности за период с 01.01.2006 по 31.10.2008.

Рассматриваемое исковое заявление поступило в Арбитражный суд Челябинской области 31.10.2011, а потому заявление ответчика является обоснованным, а пропуск срока исковой давности в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в иске.

По применению судом первой инстанции исковой давности доводы в апелляционной жалобе не приведены.

Требование о взыскании платы за пользование спорным земельным участком в период с 01.11.2008 по 30.09.2011 верно не удовлетворено судом, поскольку из представленных в материалы дела сведений из ЕГРП следует, что 10.12.2007 зарегистрировано право собственности первого правообладателя помещения в жилом доме по адресу: город Челябинск, Свердловский проспект, 7, построенном на спорном земельном участке (т. 1, л. д. 74, 85).

Собственник здания (помещения в здании), сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а комитет утрачивает право на распоряжение им.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11 и от 24.01.2012 N 11642/11.

Соответственно, довод подателя жалобы о том, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не возникло и право на распоряжение данным земельным участком осталось за органом местного самоуправления, поскольку доказательств формирования земельного участка под многоквартирным домом для целей, установленных пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не представлено, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять во внимание указание комитета на то, что с момента ввода в эксплуатацию первой очереди строительства целевое назначение земельного участка не изменилось, так как цель договора аренды на данном этапе не была достигнута.

Указанное не свидетельствует о том, что и после государственной регистрации права собственности первого правообладателя помещения в жилом доме по адресу: город Челябинск, Свердловский проспект, 7 у комитета сохранилось право на распоряжение всем земельным участком.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако, комитет не представил в дело доказательства того, какой земельный участок и с какого момента использовался ответчиком при строительстве второй очереди.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что разрешение на строительство жилого дома (второй очереди) выдано 15.02.2010 (т. 1, л. д. 59), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (второй очереди) выдано 16.02.2010 (т. 1, л. д. 45).

В связи с указанным выше требование о взыскании пеней также не подлежит удовлетворению.

В силу указанных выше обстоятельств довод апелляционной жалобы о том, действия по постановке земельного участка на кадастровый учет не оспорены, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2012 по делу N А76-20336/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова