Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф09-12246/12 по делу N А60-21586/2012

Екатеринбург

20 декабря 2012 г.

Дело N А60-21586/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бершадской Е.Н. на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.06.2012 по делу N А60-21586/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие предприниматель Бершадская Е.Н., её представитель - Вавилова О.В. (доверенность от 18.12.2011).

Департамент по управлению муниципальным имуществом г. Екатеринбурга (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Бершадской Е.Н. о взыскании 63 537 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 01.01.2005 N 30350197 и 105 599 руб. 89 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.06.2012 (судья Торопова М.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Бершадской Е.Н. в пользу департамента взыскано 63 537 руб. 75 коп. долга и 84 479 руб. 92 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Бершадская Е.Н. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суды сделали необоснованный вывод о наличии задолженности по арендной платы за места общего пользования, указывая, что дополнительным соглашением от 29.12.2007 к спорному договору аренды стороны исключили соответствующие помещения, являющиеся местами общего пользования, из объекта аренды в связи с изоляцией арендуемого ответчиком помещения и возведением отдельного входа.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.01.2005 заключен договор N 30350197 аренды помещений цокольного этажа N 6-10 общей площадью 104,3 кв. м, а также мест общего пользования (помещения N 12-14) площадью 102,4 кв.м. (литера М), расположенные по адресу г. Екатеринбург, ул.Академическая, д. 23.

Между сторонами 29.12.2007 было заключено дополнительное соглашение к договору, которым были внесены изменения в отношении переданных в аренду помещений, а также 01.08.2008 внесены изменения в акт приема-передачи.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 29.12.2007 п. 1.1 договора был изложен в новой редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Академическая, д. 23 (литера М), помещения цокольного этажа N 6-10, 18-20 с отдельным входом (материал стен - кирпич) общей площадью 105,5 кв.м. (на основании выписки из технического паспорта от 09.12.2006 номер заказа БТИ N 152970 и перечня информации БТИ с техническими характеристиками нежилого объекта от 08.12.2006 номер заказа БТИ N 152970).

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2005 по 30.12.2005.

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

В соответствии с представленными истцом расчетами, произведенными на основании постановления главы Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1006 "Об установлении базовой ставки арендной платы" и постановления главы г. Екатеринбурга от 28.04.2011 N1878 "Об установлении базовой ставки арендной платы" арендная плата, в период с марта по июнь 2009 года составляла 19 895 руб. 89 коп. в месяц, с июля 2009 года по апрель 2010 года - 23 875 руб. 07 коп., май 2010 года - 22 206 руб. 38 коп., июнь 2010 года - 23 477 руб. 15 коп., с июля 2010 года по апрель 2011 года - 23 875 руб. 07 коп., с мая 2011 года по ноябрь 2011 года - 28 117 руб. 58 коп., ноябрь 2011 года 22 494 руб. 06 коп.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон 24.11.2011.

По расчету истца в спорный период с 01.03.2009 по 24.11.2011 на стороне ответчика возникла задолженность по арендной плате в сумме 63 537 руб. 75 коп.

На основании п. 5.2 договора, истец начислил на сумму долга пени в сумме 105 599 руб. 89 коп. за период с 01.03.2009 по 24.11.2011.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, департамент обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части основного долга, суды исходили из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы. В отношении требований истца о взыскании с ответчика пени, суды снизили размер пени до 80% от заявленной суммы.

Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в силу следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае в расчете арендной платы к базовой ставке аренды истцом применен коэффициент в размере 1,3, который в соответствии с подп. 3 п. 3 Корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы, утвержденных постановлением главы г. Екатеринбурга N 1007 от 20.03.2008, применяется только при наличии в зданиях мест общего пользования.

Основанием для его применения послужило наличие в составе арендуемого имущества мест общего пользования в соответствии с условиями договора аренды от 01.01.2005 N 30350197 в первоначальной редакции.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылался на неправомерность применения данного коэффициента, полагая, что дополнительным соглашением от 29.12.2007 стороны изменили объект аренды, исключив из его состава места общего пользования.

Суды, соглашаясь с расчетом истца и отклоняя доводы ответчика о неправомерном применении истцом в расчетах арендной платы к базовой ставке аренды коэффициента в размере 1,3, исходили из того, что дополнительным соглашением от 29.12.2007 п. 1.1 договора был изменен только в части состава и площади, предоставляемых в аренду нежилых помещений, условие об использовании мест общего пользования оставлено без изменения, при этом соответствующий расчет, являющийся приложением к договору, не изменялся. Истец оплачивал арендную плату в размере, установленном в договоре, а претензии в отношении якобы имевшей место переплаты возникли после предъявления арендодателем в суд иска о взыскании задолженности по арендной плате.

Однако, ответчик неоднократно в отзыве на исковое заявление, апелляционной жалобе ссылался на то, что названным дополнительным соглашением от 29.12.2007 стороны изменили объект аренды, исключив из него места общего пользования в связи с перепланировкой помещения и возведением отдельного входа.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения по состоянию на 30.11.2006 объект аренды представляет собой изолированное от других помещение, состоящее из складов, коридора, умывальной и туалета, а также имеет отдельный вход.

В дополнительном соглашении от 29.12.2007 стороны изложили п. 1.1 договора в новой редакции, в соответствии с которой: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Академическая, д. 23 (литера М), помещения цокольного этажа N 6-10, 18-20 с отдельным входом (материал стен - кирпич) общей площадью 105,5 кв.м. (на основании выписки из технического паспорта от 09.12.2006 номер заказа БТИ N 152970 и перечня информации БТИ с техническими характеристиками нежилого объекта от 08.12.2006 номер заказа БТИ N 152970).

Каких-либо ссылок на то, что данным дополнительным соглашением п. 1.1 договора изложен в новой редакции только в части какого-то конкретного помещения, не имеется. В самом дополнительном соглашении места общего пользования не обозначены.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ч. 2, 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Судам с учетом изложенного следовало оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, а также выяснить действительную волю сторон при подписании дополнительного соглашения от 29.12.2007.

При изложенных обстоятельствах, выводы судов о наличии на стороне ответчика задолженности по арендной платы в заявленном объеме являются преждевременными, сделанными при неполном выяснении обстоятельств дела.

Таким образом, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду с учетом изложенного следует рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также доводов и возражений сторон.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.06.2012 по делу N А60-21586/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков