Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 декабря 2012 г. N Ф09-11399/12 по делу N А07-19288/2011

Екатеринбург

25 декабря 2012 г.

Дело N А07-19288/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Сулейменовой Т.В. Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" в лице филиала "Башкортостан" (далее - банк) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 по делу N А07-19288/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель банка - Юровская С.А. (доверенность от 21.12.2011).

Общество с ограниченной ответственностью "АкМоторс" (далее - общество "АкМоторс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Автонормаль" (далее - общество "Автонормаль") с иском об обязании осуществить действия по передаче незавершенного строительством третьего этажа площадью 1 344,0 кв. м и признать право собственности на незавершенный строительством объект площадью 1344,0 кв. м - третий этаж торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Салавата Юлаева, д. 32, (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 27.04.2012 банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, с требованием о признании за ним права залога на третий этаж торгово-выставочного комплекса площадью 1249,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, пр.С.Юлаева, д. 32 (по первичным документам площадь составляет 1 344,0 кв. м).

Определением суда от 15.05.2012 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Автоцентр Керг Уфа" (далее - общество "Автоцентр Керг Уфа").

Решением суда от 17.05.2012 (судья Аминева А.Р.) в удовлетворении исковых требований общества "АкМоторс" отказано, в удовлетворении требований банка отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе банк просит судебные акты отменить, исковые требования общества "АкМоторс" и требования банка удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 128-130 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 69.1 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). По мнению заявителя, при вынесении судебных актов судами не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11. При этом банк считает, что спорный объект введен в эксплуатацию в составе торгово-выставочного комплекса в качестве объекта незавершенного строительства. Заявитель указывает, что нарушение прав истца, в рассматриваемом случае выражается в невозможности зарегистрировать переход права собственности на спорный объект в заявительном порядке. По мнению банка, требования общества "АкМоторс" подлежат удовлетворению на основании абз. 2 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22). Заявитель указывает, что в силу заключенного между ним и истцом договора залога объекта незавершенного строительства, по окончанию его строительства предметом ипотеки является здание, возведенное в результате завершения строительства, что соответствует правовой позиции, содержащейся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом "АкМоторс" (инвестор) и обществом "Автонормаль" (заказчик) 01.02.2008 заключен договор инвестирования строительства объекта "Торгово-выставочный комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы (первая очередь)", согласно которому заказчик обязался вкладывать инвестиции инвестора в строительство объекта и по окончании строительства передать результат, соразмерный вложенным инвестициям, а инвестор - передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги по организации управления строительством объекта и техническому надзору над его строительством.

По условиям п. 2.4, 2.5 ст. 2 договора от 01.02.2008 инвестор финансирует строительство объекта в объеме 100 процентов фактической стоимости строительства объекта. Площадь, подлежащая передаче инвестору, составляет 100 процентов от общей площади объекта.

Проектно-сметной документацией определена общая площадь объекта торгово-выставочный комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы - 5998,5 кв. м в составе цокольного, первого, второго и третьего этажей.

Право собственности общества "Автонормаль" на объект незавершенного строительства площадью 1396 кв. м с кадастровым номером 02-04-01/035/2008-124, расположенный по адресу: г. Уфа, проспект Салавата Юлаева, д. 32, зарегистрировано 12.04.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 04 АБ 299924, записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр).

Согласно акту приемки объекта капитального строительства от 15.12.2008, обществом "Автонормаль" предъявлен к приемке торгово-выставочный комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы. В разделе "показатели объекта" приведены данные о проектной площади объекта 5998,5 кв. м, без заполнения раздела о фактической площади объекта. Решением комиссии предъявленный к приемке объект признан выполненным в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительными нормам и правилам.

Постановлением главы администрации городского округа город Уфа в эксплуатацию принята первая очередь строительства объекта торгово-выставочный комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы.

Разрешение N RU 03308000-22-ПА выдано на ввод в эксплуатацию части объекта площадью 4654,5 кв. м.

Объект строительства в этой части передан обществом "Автонормаль" инвестору - обществу "АкМоторс" по акту приемки законченного строительством объекта от 31.12.2008 в составе цокольного и первых двух этажей; общая площадь полученного истцом от ответчика по этому акту объекта составила 4654,5 кв. м.

В то же время в материалы дела представлен составленный сторонами акт от 25.12.2008, в соответствии с которым истцом получен во владение объект площадью 5998,7 кв. м, который соответствует указанной в проектно-сметной документации на объект договора инвестирования от 01.02.2008.

Право собственности общества "АкМоторс" на объект недвижимости площадью 4654 кв. м с кадастровым номером 02-04-01/322/2008-396 - отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Уфа, проспект Салавата Юлаева, д. 32, зарегистрировано 15.04.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АБ 893078.

По договору купли-продажи от 25.05.2011 данный объект продан обществу "Автоцентр Керг Уфа" и передан ему во владение по акту от 01.06.2011.

Объект инвестиционного договора является предметом договора ипотеки от 05.05.2008, заключенного между банком и обществом "АкМоторс" в целях исполнения обязательств общества "АкМоторс" по кредитному соглашению от 05.05.2008 о предоставлении кредитных средств для финансирования затрат, связанных с инвестированием в строительство по договору инвестирования от 01.02.2008 и вводом в эксплуатацию автоцентра. Указанный договор ипотеки зарегистрирован в государственном реестре 14.05.2008.

В силу п. 1.1.1 договора ипотеки общество "АкМоторс" (залогодатель) передает в залог в пользу банка (залогодержателя) незавершенный строительством объект площадью застройки 1396 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Салавата Юлаева, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании разрешения на строительство от 31.08.2007 N 334/1-П, что подтверждено свидетельством о праве собственности на объект с условным номером 02-04-01/035/2008-124.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.09.2009 по делу N А07-11559/2009 в пользу банка с общества "АкМоторс" взыскана задолженность по вышеназванному кредитному договору с обращением взыскания на имущество должника, включая отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание площадью 4654 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, проспект Салавата Юлаева, д. 32, кадастровый номер 02-04-01/322/2008-396.

Ссылаясь на полное исполнение обязательств по финансированию строительства объекта по договору инвестирования от 01.02.2008, а также указывая на то, что введенный в эксплуатацию объект передан заказчиком инвестору не полностью (без учета помещений третьего этажа площадью 1344 кв. м, составляющей разницу между проектной и введенной в эксплуатацию площадью), общество "АкМоторс" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "Автонормаль" о передаче незавершенного строительством третьего этажа площадью 1 344,0 кв. м и признании на него права собственности.

Указывая на то, что во исполнение обязательств общества "АкМоторс" по кредитному соглашению от 05.05.2008, между банком и обществом "АкМоторс" заключен договор ипотеки от 05.05.2008, предметом которого после окончания строительства, является объект, возведенный в результате завершения строительства, банк обратился в арбитражный суд с самостоятельным требованием о признании за ним права залога на третий этаж торгово-выставочного комплекса площадью 1249,3 кв. м (по первичным документам площадь составляет 1 344,0 кв. м).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.

Пунктом 2 ст. 218 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 указанного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 2 Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 58, 59 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поду недвижимости, которая будут создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления от 11.07.2011 N 54, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 Гражданского кодекс Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 названного Кодекса).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Проанализировав условия договора от 01.02.2008, суды верно квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для возникновения у общества "АкМоторс" права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества, созданного в результате исполнения договора об инвестиционной деятельности, до момента государственной регистрации в государственном реестре этого права за покупателем.

Судами также установлено, что право собственности общества "Автонормаль" (продавца) на спорный объект недвижимого имущества не зарегистрировано; спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен (разрешение на ввод в эксплуатацию выдано в отношении нежилого помещения площадью 4 654,5 кв. м, которое площадь спорного помещения не включает); покупателю по акту от 25.12.2008 во владение передан объект недвижимого имущества площадью 5998,7 кв. м, который соответствует проектно-сметной документации на объект договора инвестирования от 01.02.2008.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, направленных на переход к обществу "АкМоторс" права собственности на спорный объект.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют сведения о вводе спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, к рассматриваемым правоотношениям не подлежит применению правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, выраженная при иных фактических обстоятельствах спора.

В силу п. 1, 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документом, удостоверяющим завершение строительства объекта недвижимости, а значит, и факт его создания, является разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что признание права собственности на спорный объект, в отсутствие разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию, повлечет введение в гражданский оборот объекта, в нарушение установленных градостроительных норм.

Кроме того, судами установлено, что в ответ на обращения общества "Автонормаль" о регистрации за ним права собственности на спорное имущество регистрирующим органом в уведомлениях от 03.08.2011, от 22.11.2011 сообщено о приостановлении регистрационных действий в отношении данного имущества. Указанные действия регистрирующего органа в установленном действующим законодательством порядке не обжалованы. Ответчиком предпринимаются действия по осуществлению государственной регистрации своего права на спорный объект недвижимости.

Таким образом, суды обоснованно указали на то, что истец в обоснование требований не ссылается на нарушение его прав действиями (бездействием) ответчика, связанными с уклонением от осуществления им государственной регистрации права в отношении спорного имущества либо с передачей объектов инвестирования.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований общества "АкМоторс".

Согласно п. 1 ст. 69.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка и иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в государственном реестре.

В п. 1 информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

В силу п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, залогодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, которому данная вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения.

Поскольку основания для признания права собственности общества "АкМоторс" на незавершенный строительством объект - третий этаж торгово-выставочного комплекса площадью 1344,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, пр. Салавата Юлаева, д. 32 отсутствуют, суды пришли к правильному выводу о том, что оснований для признания права залога банка на указанное нежилое помещение не имеется.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что спорный объект площадью 1344,0 кв. м введен в эксплуатацию в составе торгово-выставочного комплекса в качестве объекта незавершенного строительства, противоречит материалам дела.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что им избран надлежащий способ защиты права, которое он считает нарушенным, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании приведенных в настоящем постановлении норм права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 по делу N А07-19288/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" в лице филиала "Башкортостан" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А.Купреенков

Судьи

Т.В.Сулейменова З.Г.Семенова