Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 декабря 2012 г. N Ф09-12742/12 по делу N А60-34204/2011

Екатеринбург

27 декабря 2012 г.

Дело N А60-34204/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Платоновой Е.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Город Нижний Тагил" (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2012 по делу N А60-34204/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Комитета - Бодеев А.А. (доверенность от 10.01.2012 N 5).

Индивидуальный предприниматель Мордвов Лев Евгеньевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Промышленниковой Алене Вячеславовне, Комитету о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилых помещений N 1-12, 31-44 по поэтажному плану подвального этажа, N 25-35, 37-48, 50-54 по поэтажному плану первого этажа, общей площадью 621,7 кв. м, находящихся в здании нежилого назначения литера А1, расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д. 1, определенной предпринимателем Промышленниковой А.В. в отчете об оценке от 29.04.2011 N 026/11, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи названного муниципального имущества, в части установления условия п. 2.1 договора в следующей редакции: Объект продается по цене 9 937 000 руб. - основная сумма платежа без учета НДС (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2012 (судья Громова Л.П.) величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная предпринимателем Промышленниковой А.В. в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости от 29.04.2011 N 026/11, признана недостоверной. Урегулированы разногласия, возникшие между истцом и Комитетом, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 621,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д. 1, изложен в следующей редакции: "Объект продается по цене 9 937 000 руб. - основная сумма платежа без учета НДС, установленная в соответствии с экспертным заключением N 2012-Э-246, выполненным экспертом Старовойтовой Н.А. при рассмотрении Арбитражным судом Свердловской области дела N А60-34204/2011".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ч. 3 ст. 9, ст. 10, ст. 71, ч. 1 ст. 82, ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что выводы судов о выкупной цене арендуемого имущества основаны на недостоверном доказательстве, поскольку заключение экспертизы, сделанное в рамках судебного разбирательства, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Заявитель указывает на необходимость проведения повторной экспертизы, в связи с наличием в данном заключении недостоверных выводов, и считает, что судами необоснованно не приняты во внимание возражения Комитета относительно заключения экспертизы и не исследован отчет об оценке имущества, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза".

Как установлено судами, на основании договора аренды от 23.05.2006 N 343 предприниматель Мордвов Л.Е. является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения N 1-12, 31-44 по поэтажному плану подвального этажа, N 25-35, 37-48, 50-54 по поэтажному плану первого этажа, общей площадью 621,7 кв. м, находящегося в здании нежилого назначения литера А1, расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д. 1.

Предприниматель Мордвов Л.Е. обратился в администрацию г. Нижний Тагил с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых по названному договору нежилых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Постановлением администрации г. Нижний Тагил от 28.06.2011 N 1286 установлены условия приватизации названных нежилых помещений предпринимателем Мордвовым Л.Е. и определена цена продажи помещений в размере 15 212 300 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.04.2011 N 026/11, подготовленным предпринимателем Промышленниковой А.В.

Комитетом 01.07.2011 в адрес предпринимателя Мордвова Л.Е. направлен проект договора купли продажи муниципального имущества.

В ответ на указанное предложение предпринимателем Мордвовым Л.Е. направлен подписанный протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества от 11.08.2011, в котором предложена иная редакция п. 2.1, 2.3, 2.7, 4.2, 4.3, 5.1, 5.2, 5.3 договора и п. 7.2 приложения N 2 к договору, в частности относительно размера выкупной цены имущества.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия сторонами не урегулированы, предприниматель Мордвов Л.Е. обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями, ссылаясь также на недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Суды, удовлетворяя заявленные требования и устанавливая условия договора о цене продажи имущества, исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении до говора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор купли-продажи муниципального имущества подлежал заключению в порядке реализации преимущественного права истца в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 4 данного Закона в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами, Комитетом во исполнение требований п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ обеспечено проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принято решение об условиях приватизации на основании отчета об оценке и покупателю направлен проект договора купли-продажи. Основанием для передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда явился отказ Комитета подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий, представленного покупателем, в том числе в связи с предложением покупателем более низкой рыночной стоимости арендуемого имущества.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчеты, выполненные предпринимателем Промышленниковой А.В. и обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза", а также результаты проведенной в рамках рассматриваемого спора экспертизы, суды пришли к обоснованному выводу о том, что отчет, выполненный оценщиком Промышленниковой А.В., не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

С учетом изложенного суды признали, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете об оценке N 2012-Э-246, подготовленном экспертом Старовойтовой Н.А. в рамках данного спора, в размере 9 937 000 руб. 00 коп без учета НДС.

При этом судом первой инстанции рассмотрены возражения Комитета относительно достоверности выводов названного экспертного заключения и с учетом пояснений эксперта Старовойтовой Н.А., сделанных в судебном заседании, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на нарушение ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению как несостоятельные. В силу названной нормы назначение повторной или дополнительной экспертизы не является обязанностью суда и их проведение возможно в случае возникновения у суда сомнений относительно обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, а также в случае недостаточной ясности или полноты заключения эксперта. Однако в рассматриваемом случае данные недостатки в заключении эксперта судом не обнаружены. При этом соответствующее ходатайство ответчиком не заявлялось.

Учитывая, что заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с прочими доказательствами (ст. 64, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оснований для его переоценки у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Исходя из положений ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали необходимым урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи, установив условия о выкупной цене арендуемого имущества в соответствии с отчетом об оценке N 2012-Э-246, подготовленном экспертом Старовойтовой Н.А.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2012 по делу N А60-34204/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Город Нижний Тагил" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Е.А. Платонова С.В. Лазарев