Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 ноября 2008 г. N Ф09-8867/08 по делу N А60-28125/2007

Екатеринбург

27 ноября 2008 г.

Дело N А60-28125/2007

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу закрытого акционерного общества "Уральский транспортно-технологический комплекс" (далее - общество "Уралтранстехком") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2008 по делу N А60-28125/07 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Уралтранстехком" - Копылов К.В. (доверенность от 29.10.2008);

администрации г. Екатеринбурга - Люшкина Т.А. (доверенность от 25.12.2007 N 235).

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу "Уралтранстехком" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 18 477 472 руб. 90 коп. за 2004, 2005, 2006 годы и три квартала 2007 года и неустойки, начисленной за просрочку платежей за период с 16.09.2006 по 31.07.2008, в сумме 7 072 797 руб. 95 коп.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Компания Гранит" (далее - общество "Компания Гранит"), общество с ограниченной ответственностью "Дельта" (далее - общество "Дельта"), общество с ограниченной ответственностью "Промтрейд", закрытое акционерное общество "Пиринт", общество с ограниченной ответственностью "Континент Парк", общество с ограниченной ответственностью "Структура-центр", общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Универс", Территориальный отдел N 15 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Свердловской области.

Решением суда от 07.08.2008 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично. С общества "Уралтранстехком" в пользу администрации г. Екатеринбурга взысканы 15 571 999 руб. 49 коп. основного долга, 1 557 199 руб. 94 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 (судьи Глотова Г.И., Зеленина Т.Л., Карпова Т.Е.) решение суда изменено. Иск удовлетворен частично. С общества "Уралтранстехком" в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскано 11 382 936 руб. 35 коп. основного долга, 1 557 199 руб. 94 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Уралтранстехком" просит судебные акты отменить в части удовлетворенных требований, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют обстоятельствами дела и нормам материального права. По мнению заявителя, предмет договора сторонами не согласован и не определен, так как во всех кадастровых планах, представленных в материалы дела, указано, что площадь спорного земельного участка является ориентировочной. В связи с этим договор аренды следует считать незаключенным. Судами не дана оценка доводу заявителя о том, что договор аренды от 11.02.2002 N 1-411 утратил силу в результате прекращения существования земельного участка в том виде, в котором он передавался по данному договору. Заявитель указывает на неправомерное увеличение администрацией г. Екатеринбурга арендной платы за 2004 год, а также на необоснованное взыскание неустойки за этот период. Кроме того, заявитель считает, что суды не выяснили, в какой части земельного участка права арендатора перешли к третьим лицам, приобретшим в собственность объекты недвижимости, находящиеся на этом участке, и не уменьшили размер арендных платежей с учетом изменений площади арендуемого земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Екатеринбурга указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "Уралтранстехком" (арендатор) заключен договор от 11.02.2002 N 1-411, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 105 296 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Совхозная, д. 20а, ул. Шефская, д. 108в, Орджоникидзевского административного района, под объекты таможенного комплекса на срок с 01.05.1998 по 30.04.2013.

В соответствии с п. 2.1, 2.3 названного договора арендная плата, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора. Годовой размер арендной платы на все последующие годы действия договора, указанный в приложении N 1, подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов. Арендодатель ежегодно направляет (вручает) арендатору расчет арендной платы на новый год, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть данного договора.

Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на то, что обществом "Уралтранстехком" не выполняются обязанности по внесению арендных платежей своевременное и в полном объеме, обратилась в суд с соответствующим иском.

Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлениями главы г. Екатеринбурга от 08.04.2004 N 366-к, от 18.09.2006 N 977, от 11.12.2003 N 1418-б, от 02.12.2004 N 1538-ж из земельного участка, предоставленного обществу "Уралтранстехком" по договору аренды от 11.02.2002, изъяты его части площадью 1138 кв. м в пользу общества "Дельта" и площадью 2059,36 кв. м в пользу общества "Компания Гранит".

Земельные участки, предоставленные обществу "Дельта" в аренду и обществу "Компания Гранит" в аренду, а затем в собственность и в состав которых вошли изъятые из пользования общества "Уралтранстехком" части земельного участка, прошли межевание и поставлены на кадастровый учет с номерами 66:41:01 08 014:0043, 66:44:01 08 014:0049.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования администрации г. Екатеринбурга, указал на то, что арендная плата подлежит взысканию с учетом уменьшения площади земельного участка, арендуемого обществом "Уралтранстехком", в связи с изъятием его части в пользу общества "Дельта" и общества "Компания Гранит". Суд первой инстанции отклонил довод общества "Уралтранстехком" о пропуске администрацией г. Екатеринбурга срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за 1-3-й кварталы 2004 года, признав, что обществом "Уралтранстехком" совершены действия, свидетельствующие о признании долга путем внесения 16.12.2005 арендной платы за 2004 год.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности в указанной части требований, так как право требовать погашения задолженности по арендной плате за 1-й квартал 2004 года возникло с 16.03.2004, за 2-й квартал 2004 года - с 16.06.2004, за 3-й квартал 2004 года - с 16.09.2004.

В связи с этим суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, уменьшив сумму взыскиваемой задолженности на сумму арендной платы, начисленной за указанный период.

При этом суды, исходя из представленных в материалы дела кадастровых планов, межевого дела N 470/99 и пояснений Территориального отдела N 15 Управления Роснедвижимости по Свердловской области, признали договор аренды от 11.02.2002 N 1-411 заключенным, предмет договора аренды - согласованным и определенным в соответствии с п. 3 ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что границы земельного участка, переданного в аренду по спорному договору, определены, земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 66:41:0108014:006 (впоследствии 66:41:0108014:0006, 66:41:01 08 014:0044, 66:41:01 08 014:0050).

Данные выводы судов следует признать верными. Между тем судебные акты подлежат отмене, так как судами не приняты во внимание и не исследованы следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как следует из п. 6.4 договора аренды от 11.02.2002 N 1-411 арендатор, в случае отчуждения объекта недвижимости, расположенного на участке, вносит арендную плату по данному договору за всю площадь участка до момента перехода в установленном законодательством порядке права собственности на объект недвижимости, если иное не определено условиями отчуждения объекта недвижимости.

Суды, отклоняя довод ответчика на то, что часть земельного участка, предоставленного ему в аренду, перешла в пользование третьим лицам в связи с приобретением ими в собственность объектов недвижимости, находящихся на этом земельном участке, по договорам купли-продажи, заключенным с обществом "Уралтранстехком", указали на несформированность земельных участков под отчужденными объектами недвижимости и невозможность определить их площадь.

При этом судами не принят во внимание п. 6.4 спорного договора аренды и не дана оценка имеющемуся в материалах дела расчету, сделанному обществом "Уралтранстехком", площадей земельных участков, находящихся в фактическом пользовании ответчика и третьих лиц (т. 3, л. д. 52).

Кроме того, расчет площадей и подготовка проектов границ земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьим лицам, в силу ст. 29, 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации должен производиться администрацией г. Екатеринбурга.

Делая вывод об отсутствии в договорах купли-продажи объектов недвижимости, заключенных между обществом "Уралтранстехком" и третьими лицами, сведений о передаваемых правах и обязанностях на земельный участок или его соответствующую часть, а также соглашения о порядке и сроках погашения задолженности по арендной плате за землю, в нарушение условий п. 4.2.8 договора аренды от 11.02.2002 N 1-411, суды не обосновали невозможность установить сумму задолженности, подлежащую уплате ответчиком после отчуждения объектов недвижимости, в связи с невыполнением им указанного условия договора аренды применительно к вышеназванным нормам права.

Принимая во внимание, что указанные обстоятельства имеют значение для установления размера задолженности по арендной плате в целом, судебные акты подлежат отмене полностью.

При новом рассмотрении суду надлежит предложить администрации г. Екатеринбурга представить расчет арендной платы с учетом установленных обстоятельств, предупредить о последствиях непредставления такого расчета, дать оценку всем доказательствам, представленным сторонами, в их совокупности, и рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2008 по делу N А60-28125/07 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение с Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков Э.М. Маликова