Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 апреля 2013 г. N Ф09-2079/13 по делу N А60-32944/2012

Екатеринбург

19 апреля 2013 г.

Дело N А60-32944/12

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.

судей Столярова А.А., Лазарева С. В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Салахутдиновой Ольги Александровны (ОГРНИП 304661411100031, ИНН 661400025824; далее - предприниматель Салахутдинова О.А., истец, заявитель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2012 по делу N А60-32944/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Салахутдиновой О.А. - Шумихин А.А. (доверенность от 01.02.2013);

комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа (далее - комитет, ответчик) - Фишер Т.Л. (председатель комитета, решение главы Волчанского городского округа от 14.12.2099 N 122);

администрации Волчанского городского округа (далее - администрация)- Крылова И.В. (доверенность от 01.01.2013 N 1).

Предприниматель Салахутдинова О.А. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к комитету, администрации Волчанского городского округа с иском об обязании произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту нежилого помещения N 3, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Волчанск, ул. Кооперативная, д.5, в размере 1 048 806 руб. 42 коп. в счет оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения) при отчуждении субъектами малого и среднего предпринимательства с оплатой в рассрочку от 20.09.2003 N 24/159-ФЗ/2010.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2012 (судья Черемных Л.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 (судьи Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Салахутдинова О.А. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159). Кроме того, заявитель полагает, что поскольку Законом от 22.07.2008 N 159 не установлена обязательная письменная форма получения согласия собственника до начала проведения реконструкции, согласие на проведение капитального ремонта спорного арендуемого помещения может быть получено позднее, после проведения данного капитального ремонта, реконструкции. При этом по мнению заявителя, согласие собственника недвижимого имущества подтверждено актом приемки выполненных работ формы КС-2. Предприниматель Салахутдинова О.А. считает также, что зачет стоимости затрат на неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, является порядком оплаты выкупаемого имущества, а не ценой данного имущества.

В представленных отзывах администрация, комитет возражают против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просят судебные акты оставить без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов и возражений, содержащихся в кассационной жалобе, а также отзыве лиц, участвующих в деле.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "город Волчанск" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Салахутдиновой О.А. (Арендатор) заключен договор аренды от 04.01.2003 N 3 нежилого помещения.

В соответствии с п. 1.1 данного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 1-35 на первом этаже пятиэтажного здания, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Волчанск, ул. Кооперативная, д. 5, общей площадью 634,4 кв. м для осуществления торговой деятельности.

Срок договора аренды установлен сторонами с 04.01.2003 по 04.01.2008 (п.1.5 указанного договора).

Соглашением от 29.05.2007 N 1 к договору аренды N 3 нежилого помещения уточнено наименование и площадь объекта аренды - нежилое помещение N 131, состоящее из помещений N 1-38 общей площадью 538,4 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Волчанск, ул. Кооперативная, д. 5.

Срок договора аренды сторонами установлен с 04.01.2003 по 04.01.2013 (п. 1.5 договора в редакции Соглашения N 1 от 29.05.2007).

На основании заявления собственника имущества от 23.03.2008 нежилое помещение N 131, состоящее из помещений N 1-38 общей площадью 538,4 кв. м, разделено на два помещения с присвоением им N 3 (помещения N 1-17 общей площадью 343,3 кв. м), N 4 (помещения N 18-38 общей площадью 191,5. кв. м).

Вышеуказанное разделение арендованного объекта на помещения N 3, 4 утверждено постановлением Главы Волчанского городского округа от 07.04.2009 N 224.

Между Комитетом (продавец) и предпринимателем Салахутдиновой О.А. (покупатель) в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключен договор купли-продажи арендованного помещения от 20.09.2010 N 24/159-ФЗ/2010.

Согласно п. 1.1 названного договора купли-продажи продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение N 3 общей площадью 343,3 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Волчанск, ул. Кооперативная, д. 5.

Стороны определили стоимость приобретаемого имущества в размере 2 271 110 рублей и согласовали график расчетов по договору.

Право собственности предпринимателя Салахутдиновой О.А. в отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.12.2010 серии 66 АД 629065.

Полагая, что имеются основания для зачета стоимости затрат по капитальному ремонту в счет оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества, предприниматель Салахутдинова О.А. обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи от 20.09.2010 N 24/159-ФЗ/2010 является результатом волеизъявления обеих сторон, в связи с чем оснований для ее изменения после заключения договора путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.

Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности заявителем согласования с арендодателем в установленном законом порядке стоимости неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу ст. 623 Гражданского кодекса после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истец по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений.

Как следует из материалов дела, неотделимые улучшения, в т.ч. капитальный ремонт объекта, проводятся Арендатором только по согласованию с Арендодателем (п. 7.2 указанного договора).

Апелляционным судом установлено, что в подтверждение факта проведенных по согласованию с арендодателем работ по капитальному ремонту, реконструкции предприниматель Салахутдинова О.А. представила в материалы дела постановление Главы муниципального образования город Волчанск от 23.11.2004 N 384 о разрешении заявителю произвести перепланировку нежилых помещений N 14, 15, 16, 17, расположенных на 1 этаже здания по адресу: ул. Кооперативная, д.5, а именно демонтаж деревянных перегородок между помещениями; локальную смету; акт о приемке выполненных работ формы КС-2; накладные, товарные и кассовые чеки.

Между тем локальная смета на сумму 6 367,28 руб. на перепланировку (демонтаж перегородок) Арендодателем не утверждена.

Как установлено апелляционным судом, актом о приемке выполненных работ предусмотрены иные виды работ в спорном помещении, а именно: раздел 1 "Разборка кирпичных перегородок на отдельные кирпичи", "Разборка покрытий полов", "Пробивка в бетонных стенах и полах отверстий" и так далее, то есть работы, относящиеся к капитальному ремонту.

В связи с изложенным суд апелляционный инстанции пришел к выводу о том, что данные виды работ не согласуются с видами работ, указанными в постановлении Главы муниципального образования город Волчанск от 23.11.2004 N 384.

Кроме того апелляционным судом отмечено, что представленные предпринимателем Салахутдиновой О.А. в материалы дело накладные, товарные и кассовые чеки на общую сумму 787 321,56 руб. не свидетельствуют о приобретении всех этих товаров именно заявителем и об их использовании при ремонте арендованного помещения.

Указанная в акте о приемке выполненных работ стоимость материалов составляет 223 728 руб., значительно ниже, указанной предпринимателем Салахутдиновой О.А. в реестре материальных затрат (787 321 руб. 56 коп.).

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, предпринимателем Салахутдиновой О.А. не представлено доказательств согласования с Арендодателем в установленном законом порядке объема и стоимости неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества, а также выполнения работ за счет заявителя в период действия договора аренды.

Кроме того, заявленное предпринимателем Салахутдиновой О.А. требование о зачете стоимости затрат связано с проведением капитального ремонта и реконструкцией указанного помещения, предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащей зачету в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а представляет собой собственно размер произведенных затрат.

Доказательств действительной стоимости улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в материалы дела не представлено.

При этом применение ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон. Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Иные доводы, кассационной жалобы, по существу направлены на переоценку представленных по делу доказательств и основанных на них выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2012 по делу N А60-32944/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу" индивидуального предпринимателя Салахутдиновой Ольги Александровны - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Столяров С.В. Лазарев