Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 мая 2013 г. N Ф09-3331/13 по делу N А76-14133/2012

Екатеринбург

08 мая 2013 г.

Дело N А76-14133/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семёновой З.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" (далее - банк) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А76-14133/2012 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель банка - Казакова А.А. (доверенность от 15.02.2013 N 28).

Общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - общество "Монтажные решения") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к банку, администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - администрация) о признании недействительным дополнительного соглашения от 25.07.2011, заключенного между администрацией и банком к договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, заключенному между администрацией и обществом "Монтажные решения"; об обязании банка передать администрации земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123006:0017 площадью 21 971,14 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2012 (судья Шумакова С.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе банк просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на применение судом апелляционной инстанции не подлежащей применению ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), неприменение подлежащего применению п. 3 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), нарушение ст. 10, п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает на отсутствие оснований для признания недействительным дополнительного соглашения от 25.07.2011 в целом, поскольку данным соглашением не только продлен срок аренды земельного участка, но и произведена замена арендатора в результате выкупа банком прав аренды на торгах в ходе исполнительного производства, в указанной части положения дополнительного соглашения истцом не оспорены. По его мнению, поскольку названным соглашением предусмотрено оформление уступки права аренды земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, положения ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в рассматриваемом случае не применяются.

Как установлено судами, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7 между администрацией (арендодатель) и обществом "Монтажные решения" (арендатор) заключен договор аренды от 10.05.2007 N 4622 земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:01 23006:0017, согласно кадастровому плану земельного участка, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, общей площадью 21971,14 кв. м.

Срок действия договора определен сторонами до 10.05.2011 (п. 2.1 договора).

Между банком (залогодержатель) и обществом "Монтажные решения" заключен договор о залоге имущества от 10.07.2007, по условиям которого залогодатель в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, предоставляет залогодержателю в залог право аренды недвижимого имущества, указанного в п. 2.1 настоящего договора, в обеспечение исполнения обязательств заемщика, предусмотренных и вытекающих из кредитного договора от 10.07.2007 N 10367/2, заключенного между банком и заемщиком, на основании которого последнему предоставляется кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40 000 000 руб. (п. 1.1 договора). В обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств заемщика, предусмотренных и вытекающих из кредитного договора (возврата кредита, уплаты процентов за его использование, пени, судебных и иных издержек по взысканию долга), залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог (ипотеку) на условиях настоящего договора принадлежащее залогодателю и именуемое в дальнейшем "Предмет залога" право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева. Право аренды принадлежит залогодателю сроком до 10.05.2011 на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.06.2007 N 74-7433/116/2007-406 (п. 2.1 договора).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования банка к обществу "Монтажные решения". Указанным решением (с учетом определения суда от 06.08.2010) обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 10.07.2007 - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21 971, 14 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, примерно в 34 м по направлению на север от ориентира жилой дом N 4, в границах участка: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, определив начальную цену реализации предмета залога в 21 416 068 руб. Способом реализации заложенного имущества определены публичные торги.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (продавец) и банком (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, которым стороны предусмотрели, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер 74:33:601 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, участок находится примерно в 34 м по направлению на север от ориентира жилой дом N 4, расположенного на границах участка, адрес ориентира г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева (п. 1.1 протокола).

Сторонами указанного договора 06.04.2011 подписан акт приема-передачи предмета договора.

Администрацией 07.06.2011 на основании заявления банка, решения Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010, протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 04.04.2011 N 108, акта взаиморасчетов от 06.04.2011, акта приема-передачи от 06.04.2011 вынесено постановление N 6411-П "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622".

Данным постановлением в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора - слова "общество "Монтажные решения" заменены словами "банк"; а также срока договора - слова "до 10.05.2011" заменены словами "до 10.05.2015".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным. При рассмотрении указанного дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о приобретении банком права аренды в пределах установленного договором аренды срока (до 10.05.2011) и издании постановления после прекращении срока действия договора аренды земельного участка без соблюдения требований ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Названное постановление от 07.06.2011 N 6411-П послужило основанием для оформления 25.07.2011 между администрацией и банком дополнительного соглашения к договору аренды. По условиям соглашения арендатором земельного участка является банк, срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015. В п. 9 соглашения указано, что данное соглашение необходимо рассматривать как оформление уступки права аренды земельного участка.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 11.11.2011, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре об осуществлении государственной регистрации права.

Указывая на недействительность заключенного без проведения торгов дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка, общество "Монтажные решения" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском. При этом общество "Монтажные решения" ссылалось на наличие на земельном участке, предоставленном в аренду по оспариваемому договору, объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности, и наличие намерения участия в открытом аукционе по приобретению права аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости применения положений п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, указав, что заключение соглашения является завершающим фактом сложного юридического состава по оформлению передачи прав на арестованное имущество лицу, выигравшему торги по продаже арестованного имущества. При этом суд первой инстанции отметил, что факт признания недействительным постановления администрации от 07.06.2011 N 6411-П о продлении срока аренды и наличие на предоставленном банку земельном участке принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества, не являются обстоятельствами, имеющими правовое значение для рассмотрения настоящего дела.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, между обществом "Монтажные решения" и администрацией имели место правоотношения, вытекающие из договора аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного сроком до 10.05.2011.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации введены в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Установив, что дополнительным соглашением от 25.07.2011 продлен срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое соглашение не соответствует закону.

Указывая на ошибочность вывода суда первой инстанции о необходимости применения при оценке правомерности заключения оспариваемого дополнительного соглашения Закона об ипотеке, суд апелляционной инстанции указал, что банк, как победитель торгов по продаже имущества, на которое обращено взыскание, приобрел право аренды на земельный участок в пределах срока, установленного договором аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, то есть до 10.05.2011. Именно в пределах указанного срока правоотношения по изменению стороны договора аренды земельного участка (арендатора) подлежали регулированию нормой п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке.

Однако к моменту вынесения администрацией постановления от 07.06.2011 N 6411-П "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" и заключения дополнительного соглашения к договору аренды 25.07.2011 договор аренды был прекращен в связи с истечением срока (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с признанным недействительным постановлением администрации от 07.06.2011 N 6411-П и оспариваемым дополнительным соглашением банк приобрел право аренды земельного участка, которое не являлось и не могло являться предметом торгов по продаже арестованного имущества.

Кроме того, суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что факт признания недействительным постановления администрации от 07.06.2011 N 6411-П о продлении срока аренды и наличие на предоставленном банку земельном участке принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества не являются обстоятельствами, имеющими правовое значение для рассмотрения настоящего дела.

В силу ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Поскольку приобретение права аренды земельного участка на срок с 10.05.2011 до 10.05.2015 не являлось предметом торгов по продаже арестованного имущества, а потому не было приобретено банком, заключение спорного дополнительного соглашения произведено на основании вышеназванного ненормативного правового акта.

Недействительность постановления от 07.06.2011 N 6411-П, установленная вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011, свидетельствует об отсутствии правовых оснований для оформления договора аренды земельного участка между администрацией и банком.

Из материалов дела также следует, что в пределах земельного участка, предоставленного по оспариваемому дополнительному соглашению в аренду банку, расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности обществу "Монтажные решения". Управлением Росреестра 18.04.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 74-74-33/126/2011-164 о государственной регистрации права собственности общества "Монтажные решения" на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 2714 кв. м, степень готовности 10 %, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2011 серии 74 АГ N 323469.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, наличие на земельном участке принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства препятствует предоставлению указанного земельного участка иному лицу.

Более того, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в ст. 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Данное обстоятельство свидетельствует о наличии заинтересованности общества "Монтажные решения" в оспаривании дополнительного соглашения о предоставлении земельного участка в аренду банку и возможности восстановления нарушенных прав и законных интересов истца принятием решения о недействительности сделки и применении последствий ее недействительности в виде возвращения земельного участка лицу, уполномоченному на распоряжение земельным участком - администрации.

Установив наличие оснований для признания недействительным заключенного между администрацией и банком дополнительного соглашения от 25.07.2011 к договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, суд апелляционной инстанции также признал обоснованными требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размеры причитающегося собственнику имущества возмещения. Принимая во внимание фактическое предоставление земельного участка в аренду, то есть пользование банком данным земельным участком, и отсутствие доказательств того, что внесенная им арендная плата превысила размер причитающегося возмещения, суд апелляционной инстанции указал, что денежные средства, перечисленные во исполнение спорного договора аренды, являются фактической платой за пользование земельным участком и возврату в качестве применения последствий недействительности договора не подлежат.

С учетом изложенного отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о неприменении в рассматриваемом случае положений ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А76-14133/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семёнова

Судьи

А.Ю. Смирнов С.В. Лазарев