Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2013 г. N Ф09-4118/13 по делу N А60-36842/2012

Екатеринбург

22 мая 2013 г.

Дело N А60-36842/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница" (далее - курорт) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.12.2012 по делу N А60-36842/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

курорта - Мозырева Е.П. (доверенность от 16.05.2013),

администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) - Давыдова Е.В. (доверенность от 09.01.2013 N 4/05/50.2-03).

Курорт обратился в Арбитражный суд Свердловской области к муниципальному образованию "Город Екатеринбург" в лице администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального жилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666, а именно: дополнить п. 2.1 договора предложением следующего содержания: "Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта в сумме 3 579 180 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта с момента вступления настоящего договора в силу", пункт 6.1 договора изложить в следующей редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени 0,05 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Решением суда первой инстанции от 04.12.2012 (судья Черемных Л.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано. Пункт 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666 принят в следующей редакции: "Цена объекта составляет 4 930 000 руб. 00 коп. без учета НДС". Пункт 6.1 исключен из текста договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 (судьи Панькова Г.Л., Зеленина Т.Л., Усцов Л.А.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе курорт просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 3, ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель считает, что обстоятельство смены арендодателя в течение всего срока аренды не является основанием для отказа в зачете стоимости произведенных в этот период неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Как установлено судами, на основании договора аренды от 25.11.2004 N 40281506 курорт являлся арендатором объекта муниципальной собственности - нежилого встроенного помещения с отдельным входом площадью 158,7 кв. м, расположенного в здании литера А, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова, д. 26.

Письмом от 20.09.2011 N 02.12-19/1/9921 администрацией в адрес курорта направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 20.09.2011 N 666.

Согласно п. 2.1 проекта указанного договора цена объекта составляет 4 930 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Пунктом 6.1 указанного проекта договора предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга. Покупатель уплачивает пени 0,5 процента от неуплаченной суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

Возражая против цены договора, а также оспаривая ставку неустойки, указанную в п. 6.1. договора, курорт отказался от подписания договора купли-продажи от 20.09.2011 N 666 в предложенной редакции и оформил протокол разногласий к договору, который был передан администрации 11.10.2011.

Согласно данному протоколу разногласий п. 2.1 изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 350 820 руб. 00 коп. без учета НДС, п. 6.1 предложено исключить.

Администрация в письме от 08.11.2011 N 02.12.-19/1/11832 отказалась от подписания договора с протоколом разногласий.

Курорт 27.07.2012 направил в адрес администрации новый вариант протокола разногласий к договору купли-продажи, в котором просил принять условия спорных пунктов 2.1 и 6.1 договора с условием о рассрочке платежа. Курортом предложено:

- дополнить пункт 2.1 следующим текстом: "Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта в сумме 3 579 180 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта с момента вступления настоящего договора в силу",

- внести в договор пункт 6.1.1 следующего содержания: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени 0,05 процента от неуплаченной суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Письмом от 27.08.2012 N 02.12-19/1/9910 Департамент по управлению муниципальным имуществом сообщил курорту о том, что предложенный протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.09.2011 N 666 не принимается.

Курорт, ссылаясь на то, что разногласия, возникшие между сторонами договора, остались неурегулированными, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Приобретение такого имущества производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор купли-продажи муниципального имущества подлежит заключению в порядке реализации преимущественного права истца в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Как установлено судами, письмом Агропромышленного комитета Свердловской области от 29.11.1990 N 810 Объединению межколхозных здравниц (правопредшественник курорта) согласована реконструкция квартир, расположенных в доме N 26 по ул. Фурманова в г. Екатеринбурге, за счет собственных средств арендатора, технический надзор за проектированием и строительством возложен на Объединение. Указанные помещения были предоставлены Объединению межколхозных здравниц на основании договора аренды от 01.02.1992, заключенного с Управлением сельского хозяйства Свердловской области.

В 1992 году курортом собственными силами и с привлечением подрядчиков, за счет собственных средств произведена реконструкция предоставленных в аренду жилых помещений в нежилое помещение для оказания медицинских услуг.

В последующем данное имущество находилось во владении и пользовании курорта в соответствии с договорами аренды, заключенными со Свердловским областным комитетом по управлению государственным имуществом и Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что наличие согласия арендодателей на осуществление истцом неотделимых улучшений арендуемого имущества в течение срока аренды этого имущества не доказано.

Письмо Агропромышленного комитета Свердловской области от 29.11.1990 N 810, на которое истец ссылается в подтверждение получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, оценено судами и указано на то, что на момент согласования реконструкции между Агропромышленным комитетом и истцом арендных правоотношений не существовало, и в последующем договор аренды заключен 01.02.1992 между Управлением сельского хозяйства Свердловской области и Объединением межколхозных здравниц. Кроме того, из указанного письма не представляется возможным установить, производство каких улучшений согласовано арендатору.

Сведений о согласовании производства неотделимых улучшений спорного имущества Свердловским областным комитетом по управлению государственным имуществом и Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом в материалах дела не имеется.

Суд первой инстанции также указал на то, что курортом первичные документы, подтверждающие факт производства арендатором неотделимых улучшений и размер понесенных в связи с этим затрат, администрации не направлялись и в материалах дела отсутствуют. Доказательств определения размера денежных средств, затраченных арендатором на производство неотделимых улучшений и зачитываемых в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в порядке, предусмотренном п. 25 Положения о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72, не представлено.

Отчет N 52/2004 об оценке рыночной стоимости арендованного истцом нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость встроенного помещения по состоянию на 10.08.2004 составляет 1 860 000 руб. 00 коп., в том числе стоимость улучшений, принадлежащих арендатору (72,6 %) - 1 350 360 руб., а стоимость улучшений, принадлежащих собственнику (27,4 %) - 509 640 руб., правомерно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства размера расходов, понесенных истцом на производство таких улучшений.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемых на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Между тем представленный истцом отчет о рыночной стоимости арендованных помещений, в котором, в том числе, определена стоимость неотделимых улучшений, составлен по состоянию на 10.08.2004, в то время как процедура приватизации данного имущества осуществлена в 2011 году и выкупная стоимость, указанная в проекте договора в редакции продавца, установлена на основании отчета об оценке от 27.06.2011 N 247.

Учитывая отсутствие доказательств согласования с арендодателями произведенных истцом неотделимых улучшений, а также недоказанность их стоимости, суды пришли к правомерному выводу о том, что оснований для зачета стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества в размере 3 579 180 руб. в счет выкупной стоимости объекта не имеется, и установили условие договора о цене продажи объекта в редакции продавца.

Вывод суда первой инстанции об исключении из договора пункта 6.1 заявителем кассационной жалобы не оспариваются, в связи с чем его законность судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя о том, что неотделимые улучшения имущества произведены арендатором в течение всего периода пользования этим имуществом и смена арендодателей не должно являться основанием для отказа в возмещении затрат на их производство, подлежит отклонению. При отсутствии доказательств согласования арендодателями указанных улучшений названные обстоятельства не влекут иной вывод.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.12.2012 по делу N А60-36842/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Курорт "Уральская здравница" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков Т.В. Сулейменова