Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 мая 2013 г. N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012

Екатеринбург

23 мая 2013 г.

Дело N А76-14219/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Платоновой Е.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (ИНН 7421000190 ОГРН 1027402931500; далее - комитет, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2012 по делу N А76-14219/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала" (ИНН 6671163413; далее - общество "МРСК Урала") - Перминова Е.Н. (доверенность от 18.12.2012 N ЧЭ-40).

Общество с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" (ИНН 7450051960 ОГРН 1077450005115; далее - общество "ИнтерСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к комитету с иском о расторжении договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 02.12.2011 УЗ N 010319-К-2011 и взыскании убытков в виде внесенной арендной платы в размере 1 049 364 руб. и задатка за участие в аукционе в сумме 97 000 руб.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2012 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "МРСК Урала", открытое акционерное общество энергетики и электроснабжения "Челябэнерго" (ИНН 7421000312; далее - ОАО ЭиЭ "Челябэнерго").

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.12.2012 (судья Мулинцева Е.М.) исковые требования удовлетворены. Суд постановил расторгнуть договор аренды от 02.12.2011 УЗ N 010319-К-2011 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403004:77. С комитета за счет казны города Челябинска в пользу общества "ИнтерСтрой" взысканы убытки в сумме 1 146 362 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2012 (судьи Соколова И.Ю., Малышева И.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Комитет полагает, что общество "ИнтерСтрой" было осведомлено о наличии на спорном земельном участке обременений, поскольку в разд. 2 исходных данных на проведение торгов указано на наличие на земельном участке силового кабеля высокого напряжения. Кроме того, по мнению ответчика, расположение опор линий электропередач могло быть обнаружено истцом при принятии земельного участка.

В представленных на кассационную жалобу отзывах общество "МРСК Урала", общество "ИнтерСтрой" просят в удовлетворении жалобы комитета отказать, ссылаясь на необоснованность изложенных в ней доводов.

Как установлено судами, первым заместителем главы администрации города Челябинска вынесено распоряжение от 04.08.2011 N 4907-К о продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, Троицкий тр., для строительства производственного здания с АБК.

Согласно разд. 2 исходных данных на проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства производственного здания с АБК, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0403004:77 расположены посторонние инженерные и транспортные инфраструктуры - канализация, водопровод, силовой кабель высокого напряжения.

На основании протокола о результатах открытого аукциона от 08.09.2011 N 1086 общество "ИнтерСтрой" признано победителем торгов по лоту N 9 - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403004:77 площадью 2668 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, Троицкий тр. (л. д. 27, т. 1).

В соответствии с указанным протоколом между Комитетом (арендодатель) и обществом "ИнтерСтрой" (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды от 02.12.2011 УЗ N 010319-К-2011, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0403004:77 площадью 2668 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по Троицкому тр. в Советском р-не г. Челябинска, для строительства производственного здания с АБК (п. 1.1 указанного договора).

Срок действия договора аренды установлен с 08.09.2011 по 08.09.2014 (п.1.4 данного договора).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), которое является неотъемлемой частью договора (п. 2.1 данного договора).

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.12.2011, согласно п. 5 которого земельный участок свободен от застройки.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 17.01.2012 в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись регистрации за N 74-74-01/558/2011-367.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 74:36:0403004:77 площадью 2668 кв. м сформирован из земель населенных пунктов и поставлен на государственный кадастровый учет 15.03.2011. Разрешенным использованием земельного участка является строительство производственного здания с АБК.

Во исполнение обязательств по внесению платы по договору аренды общество "ИнтерСтрой" перечислило платежными поручениями от 03.04.2012 N 1136 на сумму 524 682 руб., от 29.12.2011 N 1051 на сумму 524 680 руб. в бюджет комитета арендную плату в общем размере 1 146 362 руб. Кроме того, платежным поручением от 30.08.2011 N 938 данное общество перечислило задаток за участие в аукционе в размере 97 000 руб., который в соответствии с прилагаемым к договору аренды расчетом платы за аренду земли зачитывается в счет первого платежа по договору, подлежащего внесению до 31.12.2011.

Комиссией из числа представителей комитета и общества "ИнтерСтрой" 24.08.2012 было произведено обследование земельного участка, расположенного по Троицкому тракту в Советском районе г. Челябинска. В результате обследования установлено наличие на земельном участке двух железобетонных опор воздушной линии электроснабжения, по которым проложен электрокабель.

По поручению общества "ИнтерСтрой" обществом с ограниченной ответственностью "ТЕХНОКО-ИНВЕСТ" подготовлено заключение специалиста от 30.10.2012, согласно которому в результате визуального осмотра и сопоставления документов установлено, что воздушная линия электропередач напряжением 6кВ является препятствием, которое не позволяет осуществлять эксплуатацию земельного участка в полном объеме. Названный вывод сделан с учетом установленных охранных зон линий электропередач, составляющих 10 м по обе стороны высоковольтной линии 6 кВ.

В соответствии с заключением специалиста от 29.10.2012 N 29-10/2012-СЗ, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "Дом оценки и экспертизы", охранная зона для ЛЭП мощностью 6кВ уменьшает площадь спорного участка на 1054 кв. м, что не позволяет выполнить требования СНиП II-89-80 "Генеральные планы промышленных предприятий", предъявляемые к производственному зданию с АБК.

Ввиду обнаружения на принятом в аренду земельном участке линий электропередач общество "ИнтерСтрой" обращалось в комитет с письмом от 10.02.2012 об устранении названного обременения.

После получения отказа общество "ИнтерСтрой" обратилось к комитету с заявлением о расторжении договора в связи с невозможностью строительства производственного здания с АБК.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок расторжения договора установлен ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 которой установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку общество "ИнтерСтрой" обращалось в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и не получило ответа на него, истец правомерно обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии с п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 названной статьи).

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п. 4 указанной нормы).

Правильно применив указанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, представленные в материалы дела, в том числе извещение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка, сообщение общества "МРСК Урала" от 31.08.2012, исполнительскую съемку, а также доводы сторон в их взаимосвязи и совокупности, суды установили, что в пределах указанного земельного участка кроме объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (канализация, водопровод, силовой кабель высокого напряжения) располагаются 2 железобетонные опоры линии воздушной линии электроснабжения и воздушной линии 6 кВ.

Поскольку воздушной линией электоропередач является устройство для передачи электороэнергии по проводам, расположенное на открытом воздухе, при этом кабельные линии, о которых указано в извещении о проведении торгов являются подземными, суды пришли к правильному выводу о том, что данные объекты являются различными.

Апелляционным судом правомерно отклонен довод комитета о том, что расположение объектов могло и должно быть известно истцу, поскольку организатор торгов по продаже права на заключение договора аренды должен или мог знать о наличии обременений земельного участка в виде прохождения через него линейного сооружения, сообщив об этом участнику торгов.

Ввиду специфики объекта линии воздушной электоропередач, требующей установления охранной зоны на основании постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", возможная к использованию площадь земельного участка существенно уменьшается. По заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью "Дом оценки и экспертизы" наличие охранной зоны ЛЭП уменьшает площадь земельного участка на 1054 кв. м, при том, что общая площадь земельного участка составляет 2668 кв. м, что в свою очередь не позволяет выполнить требования СНиП "Генеральные планы промышленных предприятий", предъявляемые к строительству производственного здания с административно-бытовым корпусом.

Правомерно отклонен и довод ответчика об отсутствии документального подтверждения в заключении специалиста времени возведения линий электропередач и их характеристик, что исключает нахождение линий электропередач на земельном участке в период заключения договора аренды как не соответствующий имеющимся в деле доказательствам.

Из представленных обществом "МРСК Урала" во исполнение определения Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2012 документов, относящихся к воздушной линии 6кВ Насосная-ПС Тяговая, следует, что замена высоковольного кабеля на воздушную линию произведена в 2001 году.

При таких обстоятельствах, существенно влияющих на решение покупателем вопроса о приобретении права аренды земельного участка для строительства, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу с п. 3, 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в силу ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, поскольку у общества "ИнтерСтрой" отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества "ИнтерСтрой" неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб.

Судами верно определены юридически значимые обстоятельства, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2012 по делу N А76-14219/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Е.А. Платонова А.Ю. Смирнов