Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 июля 2013 г. N Ф09-4988/13 по делу N А47-4799/2012

Екатеринбург

17 июля 2013 г.

Дело N А47-4799/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.01.2013 по делу N А47-4799/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" (далее - общество "УКЛХ "Лифтсервис") - Козлова О.А. (доверенность от 18.07.2012).

Общество "УКЛХ "Лифтсервис" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора на выкуп нежилых помещений, изложив условия договора купли-продажи в следующей редакции:

"2.1 Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 111 179 руб.";

"2.5 В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 111 179 руб., по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продажи арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно, одновременно с погашением суммы основного долга".

А также об исключении из договора п. 2.6 и приложения к нему "График погашения суммы основного долга, по уплате, которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов" в связи с несоответствием размера начисляемых процентов требованиям действующего законодательства. Установить выкупную стоимость имущества в размере 941 677 руб. (без налога на добавленную стоимость) (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский Дом" (далее - общество "Центр оценки "Оренбургский Дом"), общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания" (далее - общество "Оренбургская региональная оценочная компания").

Решением суда от 17.01.2013 (судья Федорова Г.А.) исковые требования удовлетворены. Спорные условия договора изложены в следующей редакции: пункт 2.1 - "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 111 179 руб."; пункт 2.5 - "В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 111 179 руб., по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продажи арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно, одновременно с погашением суммы основного долга". Пункт 2.6 договора и приложение к нему "График погашения суммы основного долга, по уплате, которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов" исключен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 6, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), ст. 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что результаты проведенной оценки объекта могут быть обжалованы в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", однако истец до обращения в суд с настоящим иском отчет об оценке не оспорил. Комитет считает, что судами не дана надлежащая оценка отчету общества "Центр оценки "Оренбургский дом", данный отчет неправомерно исключен из числа доказательств. По мнению заявителя, поскольку в отчете, составленном обществом "Оренбург оценка", отсутствуют выводы о недостоверности отчета, составленного обществом "Центр оценки "Оренбургский дом", а также его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, следует руководствоваться выкупной стоимостью имущества, установленной комитетом. Как полагает заявитель, обществом "УКЛХ "Лифтсервис" утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в связи с пропуском установленного законом тридцатидневного срока с даты получения протокола согласования протокола разногласий (25.01.2012).

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договоров аренды общество "УКЛХ "Лифтсервис" является арендатором нежилых помещений N 3, 4, 5, 6, 7, общей площадью 315,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, д. 5.

В соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ комитетом подготовлен и 29.11.2012 направлен обществу "УКЛХ "Лифтсервис" проект договора купли-продажи, согласно условиям Комитет продает, а покупатель приобретает нежилые помещения N 3, 4, 5, 6, 7, общей площадью 315,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, д. 5.

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 2 350 000 руб.

Цена договора определена на основании отчета общества "Центр оценки "Оренбургский дом" об оценке рыночной стоимости имущества от 14.07.2012 N 290/57-56-10ю.

В п. 2.5 указано, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных средств в размере 2 350 000 руб., по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продажи арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно, одновременно с погашением суммы основного долга".

В соответствии с п. 2.6 договора график погашения суммы основного долга, по уплате которого предоставлена рассрочка, и начисленных процентов согласовывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.

Составлен проект приложения к договору "График погашения суммы основного долга, по уплате, которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов".

Общество "УКЛХ "Лифтсервис", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества и суммы подлежащих уплате процентов, направило Комитету протокол разногласий, согласно которому пункты 2.1 и 2.5 изменены в части установления цены выкупаемого имущества - 987 007 руб. (без налога на добавленную стоимость), пункт 2.6 договора и Приложение к договору "График погашения суммы основного долга, по уплате, которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов" предложено исключить.

В обоснование своей позиции обществом "УКЛХ "Лифтсервис" указано, что цена определена на основании отчета от 31.10.2011 N 94-33/11-о, составленного обществом "Оренбургская региональная оценочная компания".

Предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи Комитетом не принят.

Общество "УКЛХ "Лифтсервис", не достигнув с Комитетом соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения и условий оплаты (начисления подлежащих внесению сумм процентов), а также ссылаясь на наличие существенной разницы о размере рыночной стоимости спорного объекта, определенном обществом "Центр оценки "Оренбургский дом" в отчете об оценке 14.07.2012 N 290/57-56-10ю, и обществом "Оренбургская региональная оценочная компания" - в отчете от 31.10.2011 N 94-33/11-о, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции по ходатайству истца на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" Мигуновой Т.Н. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость спорных помещений по состоянию на 18.04.2011.

По результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы экспертом общества "Оренбург-Оценка" Мигуновой Т.Н. составлено заключение от 22.11.2012 N 848-ОЦ/12, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений N 3, 4, 5, 6, 7, общей площадью 315,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, д. 5, по состоянию на 18.04.2011 составляет 1 111 179 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), 941 677 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Оценив заключение судебной экспертизы от 22.11.2012 N 848-ОЦ/12, составленное экспертом общества "Оренбург-Оценка" Мигуновой Т.Н. по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе отчетами общества "Центр оценки "Оренбургский дом" от 14.07.2012 N 290/57-56-10ю и общества "Оренбургская региональная оценочная компания" от 31.10.2011 N 94-33/11-о, а также принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, суды первой и апелляционной инстанций признали, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении судебной экспертизы по настоящему делу, равной 1 111 179 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), 941 677 руб. (без учета налога на добавленную стоимость)

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела судами принято решение определить цену выкупаемого имущества в размере 1 111 179 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Согласно ч. 3 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Исследовав условия п. 2.6 договора, изложенного в редакции предлагаемой Комитетом, и соответствующего ему графика платежей, суды обоснованно указали, что размер процентов за пользование денежными средствами определен Комитетом исходя из общей суммы основного долга без учета ее частичного погашения в процессе исполнения обязательства.

С учетом положений ст. 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ суды сделали правильный вывод о том, что предложенный Комитетом порядок уплаты процентов не соответствует закону, ввиду чего требование об исключении п. 2.6. договора и соответствующего ему графика платежей заявлено обоснованно.

При этом судами верно указано, что при наличии иной выкупной стоимости, определенной судом, а также в соответствии с условиями п. 2.3 и 2.4 договора, которые сторонами не оспариваются, истец может самостоятельно определить подлежащие внесению суммы ежемесячных платежей по погашению основного долга и процентов.

Таким образом, суды обосновано исключили из предложенного Комитетом проекта договора купли-продажи пункт 2.6 и соответствующий ему график платежей.

При таких обстоятельствах судами правомерно удовлетворены исковые требования общества "УКЛХ "Лифтсервис"

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами не дана надлежащая оценка отчету общества "Центр оценки "Оренбургский дом" и данный отчет неправомерно исключен из числа доказательств, отклоняется.

Судами названный отчет из числа доказательств не исключался, всем заключениям экспертов, составленным по спорному вопросу, дана оценка на предмет их достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и заключение эксперта общества "Оренбург-Оценка" Мигуновой Т.Н. на основании такой оценки признано судами достоверным и обоснованным.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.01.2013 по делу N А47-4799/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков