Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2013 г. N Ф09-7057/13 по делу N А50-15769/2011

Екатеринбург

06 августа 2013 г.

Дело N А50-15769/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Портных Александра Викторовича (далее - предприниматель Портных А.В.) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 по делу N А50-15769/2011 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие предприниматель Портных А.В., а также его представитель Серякова Е.Ю. (доверенность от 07.09.2011 N 59 0578606).

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (далее - Банк ВТБ 24) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Баеву Константину Владимировичу (далее - предприниматель Баев К.В.) и предпринимателю Портных А.В. о расторжении кредитного соглашения от 16.12.2009 N 721/2042-0000011; взыскании солидарно задолженности по кредитному соглашению от 16.12.2009 N 721/2042-0000011 в сумме 5 208 701 руб. 94 коп., в том числе 4 913 303 руб. 98 коп. основного долга, 290 188 руб. 70 коп. задолженности по плановым процентам, 2229 руб. 19 коп. пеней по просроченным процентам, 2 980 руб. 07 коп. пеней по просроченному долгу. Банк ВТБ 24 также просил обратить взыскание на предмет залога по договору об ипотеке от 16.12.2009 N 721/2042-0000011-з01: 2-этажное кирпичное здание профилактория с подвалом и пристроем (литеры А, А1) общей площадью 1570 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Юго-Камское с/п, сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69а, условный номер объекта 59-59-14/012/2005-182; здание котельной, назначение - нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 63,2 кв. м, инв. N 23052, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Юго-Камское с/п, сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69а, условный номер объекта 59-59-14/012/2005-180, в размере 2 620 100 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2012 (судья Щеголихина О.В.) исковые требования Банка ВТБ 24 удовлетворены. С предпринимателя Портных А.В. и предпринимателя Баева К.В. солидарно взыскано 5 208 701 руб. 94 коп., в том числе 4 913 303 руб. 98 коп. основного долга, 290 188 руб. 70 коп. задолженности по плановым процентам, 2229 руб. 19 коп. пеней по просроченным процентам, 2980 руб. 07 коп. пеней по просроченному долгу. Кредитное соглашение от 16.12.2009 N 721/2042-0000011 расторгнуто, а также обращено взыскание на предмет залога (недвижимое имущество), принадлежащее предпринимателю Портных А.В., а именно:

- 2-этажное кирпичное здание профилактория с подвалом и пристроем (литеры А, А1), общей площадью 1570 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Юго-Камское с/п, сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69а, условный номер объекта 59-59-14/012/2005-182, с указанием, что начальная продажная цена имущества составляет 11 998 927 руб. 00 коп.;

- здание котельной, назначение - нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 63,2 кв. м, инв. N 23052, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Юго-Камское с/п, сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69а, условный номер объекта 59-59-14/012/2005-180, с указанием, что начальная продажная цена имущества составляет 3 715 515 руб. 00 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 (судьи Усцов Л.А., Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л.) решение Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2012 по делу N А50-15769/2011 изменено в части определения начальной продажной цены имущества и распределения судебных расходов, в частности, суд указал определить начальную продажную цену имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости указанного имущества, а именно:

- объекта недвижимости - 2-этажного кирпичного здания профилактория с подвалом и пристроем (литеры А, А1) общей площадью 1570 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Юго-Камское с/п, сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69а, условный номер объекта 59-59-14/012/2005-182, - в сумме 4 215 200 (четыре миллиона двести пятнадцать тысяч) руб. (с учетом НДС 18%);

- объекта недвижимости - здания котельной, назначение - нежилое, 1-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 63,2 кв. м, инв. N 23052, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Юго-Камское с/п, сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69а, условный номер объекта 59-59-14/012/2005-180, - в сумме 177 600 (сто семьдесят семь тысяч шестьсот) руб. (с учетом НДС 18%).

В кассационной жалобе предприниматель Портных А.В. просит постановление суда апелляционной инстанции в части изменения начальной продажной цены на предмет ипотеки отменить, оставить решение суда первой инстанции в этой части без изменения. Предприниматель Портных А.В. полагает, что судом апелляционной инстанции необоснованно была назначена повторная экспертиза. Результаты повторной экспертизы нельзя считать достоверными, поскольку эксперт на объект оценки не выезжал и его не осматривал. Заявитель также указал, что договор об ипотеке от 16.12.2009 N 721/2042-0000011-з01 не может считаться заключенным, так как в нем не определено право аренды на земельный участок, находящийся под объектами недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Банк ВТБ 24 считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными, просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.12.2009 между Банком ВТБ 24 (кредитор) и предпринимателем Портных А.В. (заемщик) заключено кредитное соглашение N 721/2042-0000011 о предоставлении кредита в сумме 6 000 000 руб. для приобретения имущества сроком на 1825 дней с даты, следующей за датой предоставления кредита, под 19% годовых. Порядок начисления и уплаты процентов, а также погашения кредита определен в приложении N 1 к договору в редакции дополнительного соглашения от 22.11.2010 N 721/2042-0000011-д01 и приложении N 2 к кредитному соглашению.

Пунктом 1.12 соглашения установлена мера ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение условий кредитного соглашения в виде уплаты неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки обязательства (основной долг, проценты, комиссии) по день фактической уплаты долга.

Пунктом 4.6 особых условий кредитного соглашения предусмотрено право кредитора в одностороннем порядке досрочно взыскать задолженность.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению от 16.12.2009 N 721/2042-0000011 Банком ВТБ 24 заключены:

- договор об ипотеке от 16.12.2009 N 721/2042-0000011-з01 с предпринимателем Портных А.В., по условиям которого в залог Банку ВТБ 24 передано два объекта недвижимости: 2-этажное здание профилактория с подвалом и пристроем, а также здание котельной, расположенные по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Юго-Камское с/п, сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, номера 69 и 69а. Договор об ипотеке зарегистрирован в установленном законом порядке. Общая залоговая стоимость предметов залога в соответствии с пунктами 1.3, 1.4 и 1.5 соглашения установлена в размере 8 263 107 руб;

- договор поручительства от 16.12.2009 N 721/2042-0000011-п01 с предпринимателем Баевым К.В., в соответствии с которым установлена полная солидарная ответственность поручителя за исполнение заемщиком обязательств по кредитному соглашению от 16.12.2009 N 721/2042-0000011.

Факт выдачи Банком ВТБ 24 кредита подтвержден выпиской по лицевому счету заемщика.

В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем Портных А.В. условий кредитного соглашения Банк ВТБ 24 направил заемщику и поручителю требования о досрочном погашении кредита.

Неисполнение предпринимателем Портных А.В. и предпринимателем Баевым К.В. требований Банка ВТБ 24 явилось основанием для обращения последнего в Арбитражный суд Пермского края с иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, пришел к выводу о наличии у Банка ВТБ 24 оснований для досрочного расторжения кредитного соглашения от 16.12.2009 N 721/2042-0000011 и взыскания солидарно с ответчиков за ненадлежащее исполнение обязательств 5 208 701 руб. 94 коп. задолженности, включая основной долг, проценты и пени. При отсутствии доказательств погашения задолженности по кредиту суд первой инстанции удовлетворил требования Банка ВТБ 24 об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от 16.12.2009 N 721/2042-0000011-з01. При этом, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из данных экспертного заключения от 07.03.2012 N 151/50-3/11, цены, равной 80% рыночной стоимости имущества (ст. 334, 337, 348-350 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).

Суд апелляционной инстанции провел повторную экспертизу и изменил решение Арбитражного суда Пермского края в части определения начальной продажной цены заложенного имущества. При этом суд руководствовался результатами повторной экспертизы (заключение эксперта от 20.02.2013 N 122/1-02/13).

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

В материалы дела представлены договор аренды земельного участка от 24.11.2009 N П-41, по которому в аренду передан земельный участок общей площадью 15 008 кв. м, находящийся по адресу: сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69а, и договор аренды земельного участка от 24.11.2009N П-40, по которому в аренду передан земельный участок общей площадью 8300 кв. м, находящийся по адресу: сельск. пос. Юго-Камский, ул. Санаторная, 69. Доказательства, что данные договоры аренды прошли государственную регистрацию, предпринимателем Портных А.В. не представлены.

Следовательно, поскольку права арендатора, основанные на договоре аренды, не прошедшем государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке, а также с учетом того, что на момент заключения спорного договора отсутствовали сведения о государственной регистрации права собственности или аренды на земельные участки под объектами недвижимого имущества, являвшимися предметом ипотеки, у предпринимателя Портных А.В отсутствовала возможность соблюдения требований закона о передаче в ипотеку земельных участков или права аренды на них одновременно с передачей в ипотеку объектов недвижимости.

Таким образом, непередача в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у предпринимателя Портных А.В. зарегистрированного права аренды не влечет недействительности договора в части передачи в ипотеку зданий.

В п. 1.3 и п.1.4 договора об ипотеки от 16.12.2009 N 721/2042-0000011-з01 залоговая стоимость имущества на дату заключения договора была определена сторонами в размере 8 263 107 руб., с учетом применения дисконта 50%.

В силу п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 данного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").

Поскольку между сторонами возник спор относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества, данная цена на основании ст. 54 Закона об ипотеке подлежит определению судом.

По ходатайству истца в процессе рассмотрения апелляционной жалобы, с учетом того, что была установлена значительная разница в оценке заложенного имущества, установленной в договоре ипотеки и нескольких отчетах, назначена повторная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости предмета залога, проведение экспертизы поручено Пермской Торгово-Промышленной Палате.

Довод предпринимателя Портных А.В. о необоснованности назначения судом апелляционной инстанции повторной экспертизы судом отклоняется.

В соответствии с п. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

При этом суд апелляционной инстанции наделен не только полномочиями по оценке доказательств, но и по установлению фактических обстоятельств дела.

В силу ч. 3 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайство о проведении экспертизы.

Согласно ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В данном случае суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из конкретных обстоятельств дела, в целях наиболее полного выяснения существенных для дела обстоятельств, связанных с разрешением, в частности, специальных вопросов, обоснованно удовлетворил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Из заключения Пермской Торгово-Промышленной Палаты от 20.02.2013 N 122/1-02/13 следует, что рыночная стоимость предметов ипотеки определена в следующих размерах: 2-этажного кирпичного здания профилактория с подвалом и пристроем в размере 5 269 000 руб., (с НДС); здания котельной в размере 222 000 руб., (с НДС).

Доводы предпринимателя Портных А.В. о том, что заключение от 20.02.2013 N 122/1-02/13 не обладает признаками достоверности и не соответствует стандартам оценочной деятельности, поэтому не является доказательством по делу, не могут быть признаны обоснованными, поскольку надлежащих доказательств, опровергающих вышеуказанные выводы экспертизы, не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно определил начальную стоимость заложенного имущества, исходя из стоимости установленной, экспертом в заключении от 20.02.2013 N 122/1-02/13 и не опровергнутой заявителем.

Доводы предпринимателя Портных А.В., изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судом апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, соответствующая требованиям, предусмотренным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки в силу полномочий, указанных в ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции не имеется.

Поскольку заявителем кассационной жалобы постановление суда апелляционной инстанции обжалуется только в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, законность судебного акта в остальной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 по делу N А50-15769/2011 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Портных Александра Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

В.А. Купреенков А.Ю. Смирнов