Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2013 г. N Ф09-9346/13 по делу N А47-9047/2012

Екатеринбург

18 сентября 2013 г.

Дело N А47-9047/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Платоновой Е.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Оренбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 по делу N А47-9047/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" (далее - общество "Стройтехсервис") о взыскании 127 967 руб. 16 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.04.2006 N 6/д-39 юр за период с 01.01.2011 по 13.12.2011, а также 15 089 руб. 67 коп. пени за период с 11.07.2011 по 21.12.2012 (с учетом принятого арбитражным судом уменьшения размера первоначальных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "Стройтехсервис" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным иском о взыскании 387 379 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, составляющего сумму излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка от 10.04.2006 N 6/д-39юр (с учетом принятого арбитражным судом уточнения встречных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 (судья Бабина О.Е.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично в размере 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. основного долга и 13 189 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

Встречные исковые требования общества "Стройтехсервис" к администрации удовлетворены частично в размере 298 350 руб. 04 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

В результате зачета с администрации в пользу общества "Стройтехсервис" взыскано 170 766 руб. 38 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворения встречных исковых требований, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. По ее мнению, суды не указали, какая ставка арендной платы была применена при расчете неосновательного обогащения при удовлетворении встречных исковых требований. Администрация со ссылкой на п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) полагает, что арендная плата за период с 10.04.2009 по 31.12.2011 должна определяться исходя из ставки арендной платы - 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Стройтехсервис" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом "Стройтехсервис" (арендатор) заключен договор аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 14535 кв. м с кадастровым номером 56:44:0115003:0008, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 2, для строительства нулевого цикла многоквартирного жилого дома сроком до 01.01.2007. Соглашением от 05.09.2006 срок действия договора продлен до 01.02.2008.

Названный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 14.11.2006.

Дополнительными соглашениями от 16.01.2008, 29.04.2009, 18.09.2009, 20.04.2010 срок договора продлен до 31.12.2010.

Размер арендной платы согласован в подписанных сторонами расчетах, в том числе на период с 01.01.2010 по 31.12.2010.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 поставлен на кадастровый учет 14.03.2006, разрешенным использованием участка согласно кадастровому паспорту указано строительство многоквартирного жилого дома.

Обществу "Стройтехсервис" 28.12.2007 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства десятиэтажного жилого дома (4 блок-секции), строительный адрес дома - г. Оренбург, 14б мкр. СВЖР, ул. Джангильдина, 7.

Вторая очередь жилого дома N 7 введена в эксплуатацию на основании разрешения, выданного 25.02.2009.

Обществу "Стройтехсервис" 23.11.2009 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию третьей очереди строительства указанного многоквартирного жилого дома.

Регистрация права собственности покупателей на первую квартиру в каждой из введенных в эксплуатацию очередей жилого дома произведена соответственно 21.03.2008, 11.03.2009 и 01.12.2009.

Соглашением от 23.01.2012 стороны расторгли договор аренды N 6/д-39юр с 14.12.2011.

Ссылаясь на неисполнение застройщиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, а также полагая, что размер арендной платы должен определяться с учетом того, что обществом "Стройтехсервис" по истечении трех лет с даты заключения договора не введены в эксплуатацию объекты недвижимости на предоставленном земельном участке с кадастровым номером 56:44:0115003:0008, администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с первоначальным иском.

Общество "Стройтехсервис", указывая на прекращение обязательств по внесению арендной платы в той части земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию 1-3 очереди жилого дома, и наличие переплаты по арендным платежам, в результате чего на стороне арендатора образовалось неосновательное обогащение, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным иском, отмечая, что подлежащая уплате за период с марта 2006 года по декабрь 2011 года сумма арендных платежей составляет 481 389 руб. 10 коп., тогда как фактически застройщиком уплачено 868 768 руб. 46 коп.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды исходили из того, что площадь используемого обществом "Стройтехсервис" в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 составляла 1021 кв. м, в силу чего общество должно оплатить стоимость такого пользования, исходя из ставки арендной платы, предусмотренной п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

В указанной части обжалуемые судебные акты заявителем кассационной жалобы не оспариваются, их законность не проверяется.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суды пришли к выводу об отсутствии у общества обязательств по внесению арендной платы за те части земельного участка 56:44:0115003:0008, которые необходимы для обслуживания введенных в эксплуатацию 1-3 очереди многоквартирного жилого дома N 7 с момента регистрации права собственности на первую квартиру применительно к каждой из очередей жилого дома. При этом судами применена исковая давность по требованиям общества, касающимся переплаты арендных платежей за период с 01.03.2006 по 31.03.2009.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат в отмене в части удовлетворения встречных исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

В обоснование встречных исковых требований общество "Стройтехсервис" ссылалось на возникновение на стороне администрации неосновательного обогащения, составляющего сумму излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка от 10.04.2006 N 6/д-39юр.

По мнению истца по встречному иску, неосновательное обогащение представляет собой разницу между размером арендной платы, подлежащей внесению в спорный период, и суммой арендной платы, фактически внесенной арендатором.

Суды, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, и устанавливая размер подлежащей внесению арендной платы за период с 01.01.2011 по 13.12.2011, руководствовались ставкой арендной платы, предусмотренной п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ - 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Из расчета общества "Стройтехсервис" по встречному иску (т. 2, л.д. 128) следует, что при определении размера арендной платы, подлежащей внесению в спорный период, истец по встречному иску применил ставку арендной платы, установленную договором аренды от 10.04.2006 N 6/д-39юр (т. 1, л.д. 22) - 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом период, заявленный и истцом по первоначальному, и истцом по встречному иску за 2011 год, совпадает.

Из содержания решения следует, что встречный иск удовлетворен частично в связи с применением судом исковой давности. При этом не представляется возможным установить, какой ставкой арендной платы (5% или 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка) руководствовался суд при определении размера подлежащей внесению в спорный период арендной платы и, соответственно, размера неосновательного обогащения.

Судом не дана правовая оценка расчету общества "Стройтехсервис" по встречному иску, а также представленному администрацией контррасчету.

Отклоняя довод администрации о том, что размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором, при рассмотрении встречного иска также должен определяться с учетом ставки 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, а не в размере, предусмотренном договором аренды - 0,3 %, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для применения п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Между тем, установление размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором, является значимым для дела обстоятельством при рассмотрении как первоначального, так и встречного исков, и не может устанавливаться, в частности за один и тот же период (2011 год), исходя из разных ставок арендной платы.

Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения настоящего спора, судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 по делу N А47-9047/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по тому же делу отменить в части удовлетворения встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис".

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Е.А. Платонова А.Ю. Смирнов