Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2013 г. N Ф09-8953/13 по делу N А76-6571/2012

Екатеринбург

18 сентября 2013 г.

Дело N А76-6571/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сердитовой Е.Н.,

судей Лиходумовой С.Н., Оденцовой Ю.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Шарова Ивана Борисовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2012 по делу N А76-6571/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие Шаров И.Б. (паспорт).

Жилищно - строительный кооператив "Прогресс (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шарову Ивану Борисовичу (далее - предприниматель), о взыскании задолженности за аренду подвального помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61 в сумме 274 242 руб.

Решением суда от 11.10.2012 (судья Кирьянова Г.И.) исковые требования удовлетворены в полном объеме; с предпринимателя в пользу кооператива взыскана задолженность в сумме 274 242 руб., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 8 484 руб. 84 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 (судьи Соколова И.Ю., Суспицина Л.А., Карпачева М.И.) решение суда от 11.10.2012 изменено; суд исковые требования кооператива удовлетворил частично; взыскал с предпринимателя в пользу кооператива задолженность по арендной плате в сумме 131 192 руб., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4 058 руб. 99 коп. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В кассационной жалобе Шаров И.Б. просит указанные судебные акты отменить, отказать кооперативу в удовлетворении исковых требований в полном объёме, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, на неправильное применение норм материального права.

Заявитель жалобы полагает, что договор аренды от 01.06.2005 N 61/2 является незаключённым, поскольку у кооператива не имелось полномочий на заключение договора аренды помещения, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома; объект договора аренды сторонами не согласован, из текста договора невозможно определить какое именно помещение кооператив сдаёт в аренду предпринимателю; договором предусмотрен срок аренды 10 лет, однако, договор не зарегистрирован в установленном порядке (ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, предприниматель указывает на то, что фактически помещение не занимал, акт приёма - передачи помещения не подписывал.

Рассмотрев кассационную жалобу с учетом положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что постановление суда апелляционной инстанции от 27.05.2013 следует оставить в силе.

Судами установлено и следует из материалов дела, что между кооперативом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.06.2005 N 61/2 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75, площадью 176,7 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора).

Согласно п. 1.3 договора, на момент его заключения данное нежилое помещение находится в состоянии не пригодном для сдачи его в аренду. Условием сдачи в аренду указанного помещения является его реконструкция в целях создания условий для хозяйственного использования.

Сумма, потраченная арендатором на реконструкцию данного нежилого помещения, компенсируется арендодателем и учитывается в счёт арендных платежей по настоящему договору (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 6.1, 6.2 договора размер арендной платы составляет 2500 руб. в месяц без НДС. Величина арендной платы по договору является фиксированной в течение первых трех лет. По истечении этого срока каждый год выполняется увеличение арендной платы на величину официально опубликованного уровня инфляции за прошедший год.

Согласно п. 6.3 договора внесение арендатором арендной платы производится путём безналичного перечисления денежных средств с расчётного счета арендатора на расчётный счёт арендодателя до 15 числа текущего месяца, за предыдущий месяц по подписанному сторонами акту выполненных работ и выставленному арендодателем счёту-фактуре.

В соответствии с п. 6.4 договора, оплата арендной платы в начале срока аренды осуществляется путём оплаты работ, указанных в приложении N 2 к договору, подрядной организации, с подписанием акта взаимозачёта.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.02.2008 к договору от 01.06.2005 N 61/2 арендная плата с 01.02.2008 составила 3 000 руб. в месяц без НДС.

Ссылаясь на нарушение предпринимателем условий договора о внесении арендных платежей, кооператив обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2006 года по декабрь 2011 года.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что договор аренды от 01.06.2005 N 61/2 соответствует требованиям ст. 432, 606, 608, 609, 611, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства по внесению арендной платы предпринимателем надлежащим образом не исполнены.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, изменил судебный акт в части размера исковых требований, подлежащих удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 10, 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что по смыслу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обстоятельства, на которые ссылается ответчик, в частности отсутствие зарегистрированного права арендодателя на нежилое помещение, переданное по договору аренды, в данном случае не свидетельствуют об отсутствии оснований для исполнения принятых арендатором на себя обязательств по его оплате.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (договор аренды от 01.06.2005 N 61/2, заявление предпринимателя от 26.05.2005 о предоставлении в аренду нежилого помещения, письменное согласие жильцов многоквартирного дома, протоколы заседаний правления кооператива от 24.05.2005 N 47, от 06.04.2010 N 100, дополнительное соглашение от 01.02.2008, письмо предпринимателя от 04.08.2006 о зачёте суммы расходов на реконструкцию подвала в счёт арендной платы по договору аренды N 61/2 от 01.06.2005), суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что фактически Шарову И.Б. в аренду было передано помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61; в процессе исполнения договора у его сторон не возникала неопределенность относительно нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду по указанному договору.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре" (далее - постановление от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключённость или недействительность.

Исследовав представленные при рассмотрении настоящего спора документы, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 15 постановления от 25.01.2013 N 13, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что договор от 01.06.2005 N 61/2 не может считаться незаключёнными по основаниям, предусмотренным ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации; решение суда первой инстанции в этой части признал верным.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Как установлено судами, названный договор заключён сроком на 10 лет (п. 10.1 договора) и в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. Однако государственная регистрация договора в установленном порядке не произведена.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 14 постановления от 25.01.2013 N 13, следует, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких - либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, судам при рассмотрении споров следует иметь в виду, что данное соглашение не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется.

Учитывая приведенные разъяснения, установив, что факт передачи помещения в пользование предпринимателю подтверждается материалами настоящего дела, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора в данном случае не является основанием для отказа в удовлетворении иска по заявленным в нем основаниям (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверив представленный истцом расчёт задолженности предпринимателя по арендной плате за период с января 2006 года по декабрь 2011 года, суд апелляционной инстанции признал его ошибочным ввиду наличия арифметической ошибки, а также необоснованности применения для расчёта суммы арендной платы с апреля 2009 года в размере 6 000 руб.

Согласно расчёту, представленному кооперативом, сумма задолженности предпринимателя по договору за указанный период составила 274 242 руб. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном объёме, исходил из того, что расчёт задолженности произведён с учётом решений правления кооператива.

Изменяя решение суда первой инстанции в части размера подлежащей взысканию задолженности, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что в силу ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды и может быть изменён по соглашению сторон; протокол от 16.03.2009 N 91 заседания правления кооператива, на котором было принято решение об изменении размера арендной платы, не подтверждает согласование сторонами договора нового размера арендной платы.

Принимая во внимание, что до 01.02.2008 размер арендных платежей составлял 2 500 руб. в месяц, а с 01.02.2008 - 3 000 руб. в месяц, учитывая частичное исполнение предпринимателем обязательств по договору, отсутствие доказательств погашения задолженности предпринимателем в полном объёме (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в сумме 131 192 руб.

Выводы суда соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Доводы заявителя кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции им дана надлежащая правовая оценка. Суды, исследовав и оценив все представленные в дело доказательства, в том числе дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное сторонами в 2008, письмо предпринимателя от 04.08.2006, пришли к правомерному выводу о том, что факт пользования нежилым помещением (г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61) в данном случае подтверждается материалами настоящего дела (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, обжалуемое постановление от 27.05.2013 подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по делу N А76-6571/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Шарова Ивана Борисовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Сердитова

Судьи

С.Н. Лиходумова Ю.А. Оденцова