Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 сентября 2013 г. N Ф09-9157/13 по делу N А60-46113/2012

Екатеринбург

19 сентября 2013 г.

Дело N А60-46113/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.

судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс-С" (далее - общество "Стройкомплекс-С") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2013 по делу N А60-46113/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Стройкомплекс-С" - Фельдман М.Л., генеральный директор (решение учредителя от 29.05.2011), Камышан Н.В. (доверенность от 23.05.2013 N 10);

Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент) - Барабанова Н.И. (доверенность от 29.12.2012 N 164/05/02.06.1-03).

Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стройкомплекс-С" о взыскании 4 812 211 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2010 по 29.06.2012 и 7 284 136 руб. 73 коп. пени за период с 11.08.2010 по 29.06.2012.

Решением суда от 13.03.2013 (судья Куклева Е.А.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Стройкомплекс-С" в пользу Департамента взыскано 4 812 211 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате, 728 413 руб. 67 коп. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 (судьи Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Стройкомплекс-С" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что с него не может быть взыскана задолженность по арендной плате за пользование помещением, поскольку Департаментом нарушены сроки реализации преимущественного права ответчика на приобретение арендуемого имущества. По мнению заявителя, срок совершения Департаментом действий по реализации преимущественного права на приобретение обществом "Стройкомплекс-С" арендуемого имущества подлежит исчислению с момента обращения арендатора с соответствующим заявлением, а не с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Общество "Стройкомплекс-С" не согласно с выводом судов об отсутствии противоправности действий (бездействия) Департамента по своевременному заключению договора купли-продажи в период, необходимый для совершения действий по формированию земельного участка, занятого арендуемым объектом недвижимости. Заявитель полагает, что наличие спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в данном случае не имеет правового значения, поскольку проект договора купли-продажи направлен ответчику с нарушением сроков, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель; в настоящее время - Департамент) и обществом "Стройкомплекс-С" (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование памятником исторического и культурного наследия г. Екатеринбурга от 01.05.2005 N 37950444-О, согласно условиям которого обществу "Стройкомплекс-С" передано в аренду нежилое помещение общей площадью 272,2 кв. м, находящееся в здании - памятнике истории и культуры города Екатеринбурга: двухэтажный каменный дом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11/ул. Тургенева, 17, для использования под административное, складское, торговое.

Названное помещение передано обществу "Стройкомплекс-С" по акту приема-передачи от 01.05.2005.

Срок действия названного договора установлен сторонами с 01.05.2005 до 31.12.2012 (п.1.2 договора с учетом дополнительного соглашения от 20.11.2007).

Государственная регистрация охранно-арендного договора от 01.05.2005 N 37950444-О произведена 20.01.2009.

В силу п. 4.1 договора арендная плата за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что изменения размера арендной платы в связи с изменением по решению органов местного самоуправления базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно п. 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя (п. 4.3 договора).

Судами также установлено, что согласно расчетам арендной платы к договору и перерасчетами, произведенными на основании постановлений главы от Екатеринбурга, размер арендной платы составил: с 01.08.2010 - 177 893 руб. 10 коп. в месяц, с 01.05.2011 - 228 549 руб. 83 коп. в месяц, с 01.05.2012 - 251 381 руб. 03 коп.

Общество "Стройкомплекс-С" в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением от 12.01.2009 о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

В письме от 20.04.2009 обществу "Стройкомплекс-С" отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2009 по делу N А60-30761/2009 признан незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права на приобретение обществом "Стройкомплекс-С" нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11, литера С. На Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.03.2008 было зарегистрировано право муниципальной собственности на здание общей площадью 272,3 кв. м, а его при обследовании 12.09.2008 СОГУП "Областной центр недвижимости" выявлены изменения в планировке помещений, разрешительные документы не представлены и установлено, что данное здание, представляет собой помещения, находящиеся на 1 и 2 этажах двухэтажного здания с подвалом (кадастровый паспорт от 11.02.2009), после представления необходимых разрешительных документов в отношении помещений площадью 271,8 кв. м составлен кадастровый паспорт от 10.02.2010 и 05.04.2010 на них зарегистрировано право муниципальной собственности (свидетельство серии 66 АД N 170025).

Впоследствии, в связи с тем, что арендуемые обществом "Стройкомплекс-С" помещения, по сути, представляют собой здание и ввиду намерения арендатора выкупить именно здание и занимаемый им земельный участок, в отношении здания общей площадью 271,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11/ул. Тургенева, 17, составлен кадастровый паспорт от 12.07.2010, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2010 зарегистрировано право муниципальной собственности на него (свидетельство серии 66 АД N 483260).

На основании указанных обстоятельств дополнительным соглашением от 20.09.2010 стороны внесли изменения в охранно-арендный договор от 01.05.2005 N 37950444-О в отношении объекта аренды, согласно которым обществу "Стройкомплекс-С" в аренду передано административное здание литера С, общей площадью 271,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11/ул. Тургенева, 17.

Между сторонами 20.08.2010 подписано изменение к акту приема-передачи арендуемого объекта.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 15.02.2011 N 463 утверждена схема расположения земельного участка, занимаемого спорным зданием, 01.09.2011 Департаментом получен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:13 площадью 351 кв. м и 24.10.2011 на него зарегистрировано право муниципальной собственности.

Между Департаментом (продавец) и обществом "Стройкомплекс-С" (покупатель) подписан договор от 18.01.2012 N 777 купли-продажи с протоколом разногласий, согласно условиям которого на основании положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обществу "Стройкомплекс-С" передан в собственность объект муниципального нежилого фонда - административное здание литера С, общей площадью 271,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11/ул. Тургенева, 17. Переход права собственности на названый объект к обществу "Стройкомплекс-С" зарегистрирован 17.09.2012 (свидетельство о регистрации права серии 66 АЕ N 565523).

Соглашением от 29.06.2012 стороны с 29.06.2012 расторгли охранно-арендный договор от 01.05.2005 N 7950444-О.

Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Стройкомплекс-С" обязательства по договору от 01.05.2005 N 7950444-О по внесению платы за пользование зданием, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 4 812 211 руб. 55 коп. за период с 01.08.2010 по 29.06.2012 и 7 284 136 руб. 73 коп. пени за период с 11.08.2010 по 29.06.2012, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в частности, подписанное сторонами соглашение от 29.06.2011 о расторжении охранно-арендного договора от 01.05.2005 N 7950444-О, двусторонний акт приема-передачи (возврата) муниципального объекта от 29.06.2012, суды пришли к выводу о том, что волеизъявлением сторон правоотношения из названного охранно-арендного договора прекращены с 29.06.2012, и до этого момента за ответчиком сохраняется установленная условиями договора аренды обязанность по внесению арендной платы.

Доказательств прекращения арендных отношений в иной момент в силу установленных законом или договором оснований в материалы дела не представлено.

При этом судами рассмотрен и обоснованно отклонен довод общества "Стройкомплекс-С" об отсутствии у Департамента оснований для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период, поскольку сохранение у ответчика обязанности по внесению арендной платы обусловлено нарушением Департаментом установленных Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ сроков приватизации арендуемого имущества, неправомерным уклонением в реализации принадлежащего ответчику преимущественного права на выкуп арендованного помещения и заключении договора купли-продажи.

Судами принято во внимание, что факт отсутствия уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи имущества арендуемого по охранно-арендному договору от 01.05.2005 N 37950444-О подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2010 по делу N А60-8563/2010. Обстоятельства, установленные данным судебным актом, имеют преюдициальное значение для настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении названного дела нарушение установленных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ совокупных сроков на направление проекта договора купли-продажи не признано судами уклонением муниципального образования от заключения договора купли-продажи, поскольку было обусловлено вышеуказанными обстоятельствами, связанными с необходимостью получения документации на арендуемое имуществом в связи с его техническим изменением и проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на выкупаемый измененный объект.

Кроме того, учитывая необходимость исполнения требований ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающих в качестве необходимого условия заключения договора продажи помещения заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, для целей проведения указанной оценки объекта, подлежащего выкупу, необходимо наличие точных характеристик объекта, что достигается, в том числе, приведением документации по перепланировке данного объекта в соответствие с требованиями законодательства. С учетом этих обстоятельств.

При рассмотрении настоящего дела судами также принято во внимание, что арендуемое обществом "Стройкомплекс-С" имущество является отдельным зданием.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу п. 1 ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочносвязанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 24.05.2011 N 148/11).

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Учитывая приведенные нормы и то, что объектом аренды и выкупа, по сути, является отдельно стоящее здание, установив, что в письме Департамента от 24.09.2010 общество "Стройкомплекс-С" было уведомлено о необходимости представления документов на земельный участок, требующихся для одновременной приватизации с выкупаемым зданием, однако мероприятия по формированию земельного участка проведены Департаментом, право муниципальной собственности на земельный участок, занимаемый спорным объектом недвижимости, зарегистрировано 24.10.2011, суды пришли к верному выводу о том, что проект договора купли-продажи направлен обществу "Стройкомплекс-С" в установленный действующим законодательством срок.

Кроме того, судами сделан верный вывод о том, что Департамент не уклонялся от заключения договора купли-продажи в период рассмотрения арбитражным судом спора по иску общества "Стройкомплекс-С" об урегулировании разногласий по условиям представленного Департаментом проекта договора купли-продажи (вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2012 по делу N А60-15810/12).

С учетом изложенного и поскольку обязательства по внесению арендных платежей в период существования арендных правоотношений обществом "Стройкомплекс-С" исполнялись ненадлежащим образом, доказательств внесения арендной платы в период с 01.08.2010 по 29.06.2012 в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования Департамента, взыскав с ответчика 4 812 211 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за указанный период.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку арендная плата за пользование спорным имуществом своевременно ответчиком не вносилась, суды сделали правильный вывод об удовлетворении требований Департамента в части взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п. 6.2 охранно-арендного договора. При этом суд первой инстанции, учитывая размер основного долга и его соотношение с размером неустойки, непредставление доказательств возникновения у истца негативных последствий в связи с нарушением ответчиком обязательства по уплате арендной платы, явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения данного обязательства, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, пришел к выводу о возможности уменьшения ее размера на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 728 413 руб. 67 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются ввиду вышеизложенного, а также поскольку направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу требований ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие правовое значение для дела обстоятельства определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2013 по делу N А60-46113/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс-С" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

Т.В. Сулейменова А.Ю. Смирнов