Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 сентября 2013 г. N Ф09-8609/13 по делу N А76-19464/2012

Екатеринбург

26 сентября 2013 г.

Дело N А76-19464/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Семёновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Магнитогорска (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2013 по делу N А76-19464/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гизорс" (далее - общество "Гизорс") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.03.2008 N 4802 за период с 01.04.2008 по 31.12.2012 в размере 1 427 209 руб. 98 коп. (с учетом уточнения предмета требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.04.2013 (судья Четвертакова Е.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 (судья Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Румянцев А.А..) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору аренды в спорный период надлежащим образом не исполнена. Как полагает заявитель, использование земельного участка для эксплуатации объекта, не введенного в установленном порядке в эксплуатацию, не уже достроенного, является основанием для перерасчета арендной платы с применением ставки арендной платы и коэффициента, соответствующих фактическому использованию этого земельного участка. Заявитель ссылается на то, что обстоятельства изменения ответчиком фактического использования арендуемого земельного участка подтверждается актом обследования от 11.07.2012, проведенного с участием представителя ответчика Веремей И.Н.. и предписанием от 29.05.2009 об устранении нарушений земельного законодательства. Заявитель указывает на то, что перерасчет арендной платы произведен с момента составления данного предписания.

Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом "Гизорс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.03.2008 N 4802, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона) общей площадью 2869,31 кв. м с кадастровым номером 74:33:0114001:0022, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, в районе пересечения шоссе Дачное и улицы Малиновая в Ленинском районе, для строительства автосервиса (п. 1.1 договора).

Договор заключен сроком до 11.03.2010. Условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 11.03.2008 (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора).

В случае изменения федеральных, областных, нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка, указанных в п. 1.1 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в целях, указанных в пункте 1.1 договора.

Расчет платы за аренду земли согласован сторонами в приложениях к договору.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2012 N 33/271/2012-424 подтверждается факт государственной регистрации договора.

Между администрацией и обществом "Гизорс" заключено дополнительное соглашение от 18.05.2010 к договору, в соответствии с которым цель использования земельного участка: для завершения строительства пункта автосервиса, срок действия договора до 11.03.2015.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 10.09.2012 N 7400/101/12-291099 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0114001:0022 - для проектирования автоцентра.

В кадастровой выписке от 08.10.2012 N 7400/101/12-345201 в качестве разрешенного использования названного земельного участка указано - для строительства пункта автосервиса.

Администрацией обществу "Гизорс" выдано разрешение на строительство от 05.05.2008 N РС-0108-2008 сроком с учетом продления до 11.03.2015.

Сведения об объекте недвижимого имущества - нежилое здание, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, в районе пересечения шоссе Дачное и улицы Малиновая в Ленинском районе, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, что подтверждается уведомлением от 01.11.2012 N 74-0-1-135/4333/2012-64.

В материалы дела представлены отказы администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2012 N ОДП 80/2900 и от 27.05.2013 N ОДП 80/1650.

Администрацией в адрес общества "Гизорс" направлен акт сверки задолженности по арендной плате по состоянию на 17.07.2012, претензия N ОДП-54/4265 от 01.08.2012 с указанием размера задолженности по арендной плате в сумме 1 156 631 руб. 71 коп. и требованием ее оплаты.

Письмом от 13.09.2012 N 24 общество "Гизорс" обратилось к администрации с просьбой пояснить правомерность изменения арендной платы за период, оплаченный арендатором в размере, установленном договором.

Администрация письмом от 02.10.2012 N 01-35/5887 сообщила обществу "Гизорс", что актом обследования земельного участка на момент проверки установлено его использование для эксплуатации автосервиса и магазина по реализации автозапчастей, а также сослалась на предписание от 29.05.2009 об устранении нарушений земельного законодательства Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Управления Роснедвижимости по Челябинской области.

Администрация, полагая, что обществом "Гизорс" арендная плата по договору аренды от 24.03.2008 N 4802 внесена не в полном объеме, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что до введения объекта недвижимости в эксплуатацию и изменения в связи с этим разрешенного использования земельного участка у администрации не имеется оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной с применением повышающих коэффициентов.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, спорная задолженность начислена администрацией с применением, начиная с 01.06.2009, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (Сап) 2% - для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий строений сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, вместо установленной по договору аренды ставки 0,3% - для земель, предоставленных для строительства в пределах нормативов продолжительности строительства, а также коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, (К1) 3, установленного для видов деятельности "услуги по техническому обслуживанию и ремонту автомобильного транспорта", вместо предусмотренного договором аренды коэффициента 1, применяемого для земель, используемых для строительства.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что оснований для применения новой ставки арендной платы и повышенного коэффициента у администрации не имеется, поскольку автосервис в установленном порядке в эксплуатацию не введен и разрешенное использование арендуемого земельного участка в установленном порядке не изменено.

Ссылки администрации на акт обследования земельного участка от 11.07.2012 N 251, подписанный менеджером ответчика Веремей И.Н., как на доказательство использования земельного участка для эксплуатации автосервиса судами обоснованно отклонены с указанием на отсутствие у названного лица полномочий на представление интересов ответчика при проведении проверки использования земельного участка и подписание контрольных документов.

Предписание от 29.05.2009 об устранении нарушений земельного законодательства Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Управления Роснедвижимости по Челябинской области также не принято судами в качестве надлежащего доказательства факт использования спорного земельного участка для эксплуатации автосервиса, так как данное предписание вынесено на пределами периода, за который истцом начислена арендная плата с применением повышенных указанных выше показателей, подтверждает факт существования нарушения в момент проведения проверки и не доказывает эксплуатацию ответчиком автосервиса в последующий период.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены доказательства проведения строительных работ в спорный период. При этом из представленных в материалы дела отказов администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2012 N ОДП 80/2900 и от 27.05.2013 N ОДП 80/1650 следует, что строительные работы в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, не завершены.

При таких обстоятельствах суды обоснованно сочли использование ответчиком земельного участка с нарушением установленного разрешенного использования в спорный период не доказанным.

Также необходимо отметить следующее. В соответствии с п.3.2 договора аренды от 27.03.2008 N 4802 арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения вида деятельности арендатора. При этом арендодатель обязан направить арендатору подписанный со своей стороны расчет арендной платы. Такой расчет Администрацией обществу "Гизорс" не направлялся.

Поскольку обществом "Гизорс" обязательства по внесению арендной платы за спорный период в установленном договором аренды размере и в соответствии с расчетами, составленными истцом, исполнены в полном объеме, и основания для начисления арендной платы в большем размере за данный период отсутствуют, судами правомерно отказано в удовлетворении требований администрации.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что факт использования земельного участка с нарушением разрешенного использования подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, подлежат отклонению как направленные на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2013 по делу N А76-19464/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по тому же делу подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба администрации г. Магнитогорска - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Н.Г. Беляева З.Г. Семёнова