Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 сентября 2013 г. N Ф09-9725/13 по делу N А60-46919/2012

Екатеринбург

25 сентября 2013 г.

Дело N А60-46919/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шаниной Валентины Константиновны (ОГРНИП 304663419000081, ИНН 663400010250; далее - предприниматель Шанина В.К.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2013 по делу N А60-46919/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие предприниматель Шанина В.К. (паспорт).

Предприниматель Шанина В.К. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации Тавдинского городского округа (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Ирбит-Сервис" (ОГРН 1026600880866, ИНН 6611005540; далее - общество "Ирбит-сервис") о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения в сумме 2 637 523 руб. 38 коп., путем зачета в счет выкупной цены имущества по договору купли-продажи от 19.11.2009 N 8, и признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Карла Маркса, д. 70, нежилое помещение N 57, отчет N 4099-419/5 подготовлен 10.09.2009 обществом "Ирбит-сервис" а также изложения п. 2.1 договора купли-продажи от 19.11.2009 N 8 в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 035 476 руб. 62 коп.".

Решением суда от 21.03.2013 (судья Липина И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 (судьи Дюкин В.Ю., Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Шанина В.К. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 1335-ФЗ). Заявитель жалобы указывает, что оспариваемый отчет не был предоставлен для ознакомления покупателю, в связи с чем последний не имел возможности оспорить данный отчет ранее. Предприниматель Шанина В.К. полагает, что названный отчет составлен с нарушением требований Закона N 135-ФЗ.

В представленном отзыве администрация возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу предпринимателя Шаниной В.К. - без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, сторонами заключены договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, Карла Маркса, д. 70, встроенное помещение на первом этаже в пятиэтажном кирпичном здании.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" стороны 19.11.2009 заключили договор N 8 купли-продажи арендуемого нежилого помещения площадью 316,6 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: Свердловская область, г. Тавда, Карла Маркса, д. 70, нежилое помещение N 57.

Рыночная стоимость имущества определена на основании отчета независимого оценщика общества "Ирбит-Сервис" от 10.09.2009 N 4099-419/5 в размере 3 673 000 руб.

Ссылаясь на то, что в период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению истца, подлежали зачету в счет оплаты по договору купли-продажи арендованного помещения от 19.11.2009 N 8, предприниматель Шанина В.К. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Кроме того, предприниматель Шанина В.К. просила признать недостоверной величину рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, определенную обществом "Ирбит-сервис" в отчете от 10.09.2009 N 4099-419/5, и изложить п. 2.1 договора купли-продажи от 19.11.2009 N 8 в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 035 476 руб. 62 коп.", полагая, что в названном отчете оценщика завышена стоимость недвижимого имущества, а действительная стоимость имущества подлежит определению на основании составленного по заказу истца отчета.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Закон N 159-ФЗ.

В соответствии с п. 6 ст. 5 названного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судами установлено, что согласно п. 6.2 договоров аренды неотделимые улучшения, в том числе капитального ремонта объекта, проводятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть возмещена за счет арендной платы, полагающейся за весь срок договора. При этом условием возмещения является письменное предварительное согласование с арендодателем суммы, подлежащей возмещению, а также утверждение сметы и акта приемки выполненных работ муниципальным учреждением "ОКС".

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе сметы с индексом инфляции на 01.11.2003 "на реконструкцию кафе", ремонт стен помещения, капитальный ремонт электрического освещения, силового электроснабжения, вентиляции, водопровода, канализации, отопления, а также акт приемки выполненных работ за август-декабрь 2002 года, суды установили, что названные документы не содержат сведений об их утверждении муниципальным учреждением "ОКС", как это предусмотрено условиями договоров аренды. Каких-либо иных доказательств, наличие которых свидетельствовало бы о выражении арендодателем согласия на создание неотделимых улучшений здания на сумму 2 637 523 руб. 38 коп., истцом не представлено.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены арендатором в отсутствие соответствующего разрешения арендодателя.

При этом судами принято во внимание, что распоряжением Главы муниципального образования Тавдинский район от 30.03.2004 N 85 предписано применение с 01.04.2004 к ставке арендной платы понижающего коэффициента 0,5 в связи с тем, что помещение кафе отремонтировано предпринимателем Шаниной В.К. за счет собственных средств, а решением Главы Муниципального образования Тавдинский район от 27.07.2000 N 70 арендатор был освобожден от арендной платы в связи с проведением капитального ремонта арендуемого помещения.

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судами установлено и материалами дела подвтерждено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2009 N 8 заключен, право собственности истца на спорное помещение зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, предприниматель Шанина В.К. своевременно была осведомлена о цене приобретаемого имущества, которая определена в соответствии с положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ, договор подписан сторонами без замечаний, преддоговорный спор относительно условия о цене между сторонами отсутствовал и разногласия по этому условию на разрешение суда не передавались, договор исполняется сторонами, в частности, истцом производятся платежи в соответствии с предусмотренным договором графиком.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования предпринимателя Шаниной В.К. об изложении п. 2.1 договора купли-продажи в иной редакции.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества определенной обществом "Ирбит-сервис" в отчете от 10.09.2009 N 4099-419/5, суды правильно указали, что фактически истец оспаривает стоимость имущества, указанную в отчете и впоследствии - в договоре купли-продажи.

Установив, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2009 N 8 заключен, суды пришли к обоснованному выводу о том, что условие о цене имущества сторонами согласовано в связи с чем оснований для удовлетворения иска в данной части не имеется.

При таких обстоятельствах суды отказали в удовлетворении иска в полном объеме.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2013 по делу N А60-46919/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шаниной Валентины Константиновны - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

З.Г. Семенова Т.В. Сулейменова