Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2013 г. N Ф09-4705/12 по делу N А07-19591/2011

Екатеринбург

11 октября 2013 г.

Дело N А07-19591/11

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брют" (далее - общество "Брют") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу N А07-19591/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Брют" - Камалова К.Э. (доверенность от 13.01.2013 N 13д), Брагина Е.О. (доверенность от 03.10.2013 N 03/10),

индивидуального предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича - Линник В.В. (доверенность от 14.09.2011),

Анисимова Виктора Николаевича, Арсланова Линура Гумеровича, Арсланова Дениса Линаровича - Симакович Ю.В. (доверенности от 14.12.2011).

Общество "Брют" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.11.2008 N 14/10-1, заключенного между предпринимателем Арслановым Линаром Гумеровичем, Арсалновым Линуром Гумеровичем, Анисимовым В.Н., Арслановым Д.Л. и обществом "Брют", в части продажи предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв. м, в том числе на цокольном этаже - помещений N 1 - 18 включительно, на 1-м этаже - помещения N 3, на 2-м этаже - помещения N 1, на 3-м этаже - помещения N 1, а также в части продажи 83761/215100 доли в общей долевой собственности на земельный участок пропорционально передаваемой площади помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4; обязании предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича возвратить обществу "Брют" названное недвижимое имущество, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Арсланов Линур Гумерович, Анисимов Виктор Николаевич, Арсланов Денис Линарович, открытое акционерное общество "АКБ "БТА-Казань" (далее - общество "АКБ "БТА-Казань"), общество с ограниченной ответственностью "Энергогазстрой" (далее - общество "Энергогазстрой").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2012 исковые требования удовлетворены: расторгнут договор купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.11.2008 N 14/10-1 в части продажи предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв. м, в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещения N 3, на 2 этаже - помещения N 1, на 3 этаже - помещения N 1, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, а также в части продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений (83761/215100 доли). На ответчика возложена обязанность возвратить обществу "Брют" указанное недвижимое имущество.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены: расторгнут договор купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.11.2008 N 14/10-1 в части продажи предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв. м., в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещения N 3, на 2 этаже - помещения N 1, на 3 этаже - помещения N 1, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, что составляет 6162/10003 доли в праве собственности на указанное имущество, а также в части продажи доли в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений (83761/215100 доли). На ответчика возложена обязанность возвратить обществу "Брют" указанное недвижимое имущество.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2012 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2012 по делу N А07-19591/11 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан, поскольку суды, рассматривая требования о расторжении договора купли-продажи в части с одним из покупателей, не рассмотрели вопрос о возможности разрешения данного спора только в отношении ответчика, без привлечения всех покупателей по спорной сделке в качестве ответчиков, а также при установлении факта оплаты не оценили доводы лиц, участвующих в деле, с точки зрения исполнения гражданско-правовой обязанности по оплате переданного имущества.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен представитель покупателей по договору от 01.11.2008 N 14-10-1 - Жуков Алексей Георгиевич.

Судом первой инстанции по ходатайству истца Анисимов Виктор Николаевич, Арсланов Линур Гумерович, Арсланов Денис Линарович привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

При новом рассмотрении дела истцом уточнены исковые требования, в соответствии с которыми просит:

- расторгнуть договор купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.11.2008 N 14/10-1, оформленный между предпринимателем Арслановым Линаром Гумеровичем и обществом "Брют", в части продажи недвижимого имущества Арсланову Линару Гумеровичу общей площадью 616,2 кв. м, в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1-м этаже - помещения N 3, на 2-м этаже - помещения N 1, на 3-м этаже - помещения N 1, а также в части продажи доли - 83761/215100 в общей долевой собственности на земельный участок - пропорционально передаваемой площади помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4;

- обязать предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича возвратить обществу "Брют" перечисленное недвижимое имущество, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (уточнения приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2013 (судья Журавлева М.В.) в удовлетворении исковых требований общества "Брют" отказано.

Определением от 23.05.2013 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А07-19591/2011 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в связи с наличием безусловного основания отмены, предусмотренного п. 6 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции приняты уточнения исковых требований, заявленные истцом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи нежилых помещений и доли в общей долевой собственности на земельный участок N 14/10-1 от 01.11.2008 в части продажи предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв. м, в том числе на цокольном этаже - помещения N 1 - 18, на 1 этаже - помещение N 3, на 2 этаже - помещение N 1, на 3 этаже - помещение N 1, что составляет 6162/20003 доли в административно-торговом здании, литера А, общей площадью 1003 кв. м, а также в части продажи доли в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, д. 71/4, обязать индивидуального предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича возвратить истцу 6162/10003 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество - административно-торговое здание, нежилое литера А (цокольный этаж - помещения N 1 - 18, 1 этаж - помещение N 3, 10, 10а, 2 этаж - помещения N 1, 5, 6, 3 этаж - помещения N 1 - 22), а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, а также возложить расходы по уплате государственной пошлины на ответчиков.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 (судья Румянцев А.А., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований общества "Брют" отказано.

В кассационной жалобе общество "Брют" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 248, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 64, 68, 71, 168, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с выводом суда о доказанности факта получения обществом "Брют" полной оплаты по договору купли-продажи от 01.11.2008 от предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича, полагает, что акт приема-передачи данный факт не доказывает. Заявитель ссылается на обстоятельства, которые опровергают указанный вывод суда апелляционной инстанции, в частности, перечисление другими покупателями денежных средств в счет оплаты по названного договору платежными поручениями, отсутствие доказательств, свидетельствующих о факте отражения расчетов по договору в документах бухгалтерской и налоговой отчетности предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича. Заявитель также указывает на несоответствие спорного договора положениям ст. 248, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает данный договор ничтожной сделкой, поскольку часть имущества, отчужденного покупателям, составляет общее имущество здания и не может принадлежать какому-либо из собственников на праве индивидуальной собственности.

Как установлено судами, между обществом "Брют" (продавец) и Анисимовым В.Н., Арслановым Линуром Гумеровичем, Арслановым Д.Л. и Арслановым Линаром Гумеровичем (покупатели) заключен договор купли-продажи от 01.11.2008 N 14/10-1, в соответствии с условиями которого Анисимов В.Н. приобретает 1000/10003 доли, Арсланов Линур Гумерович - 1000/10003 доли, Арсланов Д.Л. - 1841/10003 доли в праве общей долевой собственности на помещения общей площадью 384,1 кв. м, на 1 этаже - помещения N 10, 10а, 11а, на 2 этаже - помещения N 5, 6, на 3 этаже - помещения N 2 - 22, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4. Одновременно с правом общей долевой собственности на помещения к покупателям переходит право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений 52212/215100, в том числе: Анисимову В.Н. - 13593/215100 доли; Арсланову Линуру Гумеровичу - 13593/215100 доли; Арсланову Д.Л. - 25026/215100 доли. Арсланов Линар Гумерович приобретает помещения общей площадью 616,2 кв. м, в том числе расположенные на цокольном этаже - N 1 - 18, на 1 этаже - N 3, на 2 этаже - N 1 и на 3 этаже - N 1, что составляет 6162/10003 доли в указанном здании. Одновременно с правом собственности на недвижимое имущество к Арсланову Линару Гумеровичу переходит право собственности на долю в общей долевой собственности на земельный участок в размере - 83761/215100, пропорционально передаваемой площади помещений.

В пункте 1.2 договора сторонами оговорены идентифицирующие признаки указанного земельного участка (кадастровый номер, его площадь).

В соответствии с п. 2.1 договора общая цена приобретаемых помещений составляет 7 402 220 руб., в том числе НДС 1 129 152 руб. 21 коп. Цена приобретаемых долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 2 836 601 руб. 95 коп.

Из пункта 2.3 договора следует, что оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств в размере 100% от общей стоимости помещений и земельного участка на расчетный счет продавца или путем передачи банковских векселей в течение 10-ти банковских дней после подписания настоящего договора.

Доля покупателей в оплате общей стоимости помещений и земельного участка составляет:

Анисимова В.Н. - 1 023 576 руб. 03 коп. (в т.ч. НДС 112 881 руб. 36 коп.);

Арсланова Линура Гумеровича - 1 023 576 руб. 03 коп. (в т.ч. НДС 112 881 руб. 36 коп.);

Арсланова Д.Л. - 1 884 403 руб. 46 коп. (в т.ч. НДС 207 814 руб. 57 коп.);

Арсланова Линара Гумеровича - 6 307 266 руб. 43 коп. (в т.ч. НДС 695 574 руб. 92 коп.).

Имущество передано покупателям по акту приема-передачи от 01.11.2008.

Согласно п. 2 данного акта продавец получил от покупателей денежную сумму в размере 10 238 831 руб. 31 коп.

Переход права собственности к покупателям на названное имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2008.

Из свидетельств о государственной регистрации права собственности от 11.12.2008 серий 04 АБ N 696403, 696404, 696405, 696406 следует, что за покупателями - Арслановым Линаром Гумеровичем, Анисимовым Виктором Николаевичем, Арслановым Линуром Гумеровичем, Арслановым Денисом Линаровичем, зарегистрировано право общей долевой собственности на помещения N 1 - 18 цокольного этажа, N 3, 10, 10а, 11а первого этажа, N 1, 5, 6 второго этажа и N 1 - 22 третьего этажа административно-торгового здания (литера А) общей площадью 1000,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4.

Согласно техническому паспорту помещения N 1 - 7, 10 цокольного этажа являются лестничной клеткой, подсобными помещениями, тепловым узлом, кабинетом телефонистов, трансформаторной, коридором, помещение N 3 первого этажа, помещение N 1 второго этажа, помещение N 1 третьего этажа - лестничными клетками.

Уведомлением от 05.09.2011 общество "Брют" потребовало от Арсланова Линара Гумеровича оплаты приобретенного имущества в срок до 12.09.2011, а также указал, что в случае неоплаты договор будет расторгнут в срок до 15.09.2011. Претензия ответчиком получена.

Общество "Брют", ссылаясь на то, что предприниматель Арсланов Линар Гумерович в нарушение условий договора не произвел оплату за приобретенное имущество в полном объеме, обратилось в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи в части продажи предпринимателю недвижимого имущества и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и возврате отчужденного по нему имущества.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на недоказанность наличия на стороне предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича существенного нарушения исполнения обязательства по договору купли-продажи от 01.11.2008 N 14/10-1.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции на основании п. 6 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, тем не менее, также пришел к выводу, что материалами дела подтверждается факт оплаты покупателями в полном объеме в размере 10 238 821 руб. 95 коп., в связи с чем, отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи от 01.11.2008 N 14/10-1.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.т 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что факт полной оплаты приобретенного по договору купли-продажи от 01.11.2008 имущества подтвержден актом приема-передачи от 01.11.2008, согласно п. 2 которого продавец получил от покупателей указанную в п. 2.1 договора сумму в размере 10 238 821 руб. 95 коп. Данный акт подписан уполномоченными лицами сторон договора.

Учитывая, что указанный факт истцом не опровергнут, документы, переданные сторонами на государственную регистрацию перехода права собственности, сведений об отсутствии оплаты не содержат, претензий относительно неполной оплаты имущества продавцом в течение длительного времени не заявлялось, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности факта нарушения предпринимателем Арслановым Линаром Гумеровичем обязательств по договору купли-продажи от 01.11.2008 N 14/10-1 и отсутствии оснований для его расторжения.

Доводы заявителя о недоказанности факта осуществления предпринимателем Арслановым Линаром Гумеровичем оплаты по спорному договору судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и установление новых обстоятельств, что в компетенцию суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.

Ссылки заявителя то, что спорный договор заключен с нарушением положений ст. 248, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является ничтожной сделкой, подлежат отклонению, так как соответствующие требования обществом "Брют" в рамках данного дела не заявлялись, а отчуждение имущества общего пользования в индивидуальную собственность предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича основанием для расторжения договора купли-продажи в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не является.

Кроме того, истец не обладает правом собственности на помещения в спорном здании, в связи с чем его права и законные интересы фактом нахождения общего имущества здания в индивидуальной собственности ответчика не нарушены.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу N А07-19591/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Брют" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Н.Г. Беляева С.В. Лазарев