Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 октября 2013 г. N Ф09-10369/13 по делу N А76-1233/2013

Екатеринбург

21 октября 2013 г.

Дело N А76-1233/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" (ОГРН 1027400009064, далее - Банк "Снежинский", истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по делу N А76-1233/2013 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Банка "Снежинский" - Щербинин К.А. (доверенность от 20.12.2013 N 172).

Банк "Снежинский" обратился в Арбитражный суд Челябинской области к администрации г. Магнитогорска (далее - Администрация, ответчик) с иском о понуждении заключить договоры аренды земельных участков: с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 площадью 18319 кв. м, расположенного в 34 м от ориентира по направлению на север, адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Тургенева, д. 4; с кадастровым номером 74:33:0123006:1146 площадью 3652 кв. м, расположенного в 34 м от ориентира по направлению на север, адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Тургенева, д. 4.

Определением суда от 25.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - общество "Монтажные решения").

Решением суда от 07.05.2013 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены частично. На Администрацию возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с Банком "Снежинский" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 площадью 18 319 кв. м, на условиях, изложенных в договоре аренды. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Румянцев А.А., Суспицина Л.А.) решение отменено. В удовлетворении требований в части обязания Администрации заключить с Банком "Снежинский" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ч. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1, 2 ст. 10, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 5 ст. 41 Градостроительного кодекса российской Федерации, непринятие во внимание разъяснений, изложенных в п. 1, 2, 3 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Пленум N 73). По мнению Банка "Снежинский", поскольку земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, документация по планировке территории утверждена в установленном порядке и истцом начаты действия по строительству жилых домов, указанный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, кроме Банка "Снежинский". Заявитель жалобы указывает на злоупотребление обществом "Монтажные решения" правом.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Монтажные решения" (арендатор) заключен договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка.

Согласно п. 1.1 данного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:0123006:0017, согласно кадастровому плану земельного участка, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Тургенева общей площадью 21971,14 кв. м.

Цель использования земельного участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между Банком "Снежинский" и обществом "Монтажные решения" (заемщик) заключен кредитный договор от 10.07.2007 N 10367/2, по условиям которого Банк "Снежинский" обязался предоставить заемщику кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40 000 000 руб. для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Тургенева, площадью 21971,14 кв. м.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком "Снежинский" (залогодержатель) и обществом "Монтажные решения" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007, по условиям которого залогодатель предоставил залогодержателю в залог (ипотеку) право аренды земельного участка 74:33:0123006:0017.

Регистрация договора о залоге недвижимого имущества произведена 25.07.2007.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования Банка "Снежинский" к обществу "Монтажные решения". Указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 10.07.2007 - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:0123006:0017, общей площадью 21 971,14 кв.м. Способом реализации заложенного имущества считать публичные торги.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (продавец) и Банком "Снежинский" (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол от 04.04.2011 N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, которым стороны предусмотрели, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:601 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м (п. 1.1 протокола).

Сторонами указанного договора 06.04.2011 оформлен акт приема- передачи предмета договора.

Постановлением администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П в договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора и замены его с общества "Монтажные решения" на Банк "Снежинский; а также в части срока договора, предусматривающее продление договора путем изменения даты окончания договора с 10.05.2011 на 10.05.2015.

25.07.2011 между администрацией и Банком "Снежинский" заключено дополнительное соглашение к договору аренды. По условиям соглашения арендатором земельного участка является Банк "Снежинский", срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А76-14133/2012 заключенное между Администрацией и Банком "Снежинский" дополнительное соглашение от 25.07.2011 к договору аренды признано недействительным.

Банком "Снежинский" как арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123006:0017 произведен раздел данного участка, на кадастровый учет поставлены 2 земельных участка: с кадастровыми номерами: 74:33:0123006:1146 площадью 3652 кв. м и 74:33:0000000:8626 площадью 18319 кв. м.

Разрешенное использование вновь образованных земельных не изменилось. Земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Банк "Снежинский" обратился к Администрации с заявлением от 28.09.2012 N 43/1722/1 о предоставлении вновь образованных участков в аренду.

Письмом от 10.10.2012 N ОДП 54/5469 администрацией отказано истцу в предоставлении земельных участков в аренду. При этом Администрация отметила, что решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2012 по делу N А76-16135/2011 не вступило в законную силу, поскольку обжалуется в апелляционном порядке, а также сослалась на возможность заключения договора аренды только по результатам торгов.

Полагая, что в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации Банк "Снежинский" имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Банка "Снежинский" исключительного права на получение в аренду земельного участка, на основании п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок был предоставлен истцу по договору аренды, утверждение градостроительной документации и изменений к ней произошло до отмены постановления от 07.06.2011 N 6411-п "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622". Судом первой инстанции отмечено также, что Банком "Снежинский" начаты действия по строительству жилых домов. Суд первой инстанции, установив, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123006:1146 находится объект незавершенного строительством, принадлежащий на праве собственности обществу "Монтажные решения" и руководствуясь положениями ст. 1 Федерального закона от 12.12.2011 "О внесении изменений в ст. 2, 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 427-ФЗ, подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что наличие на земельном участке принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства, препятствует предоставлению указанного земельного участка иному лицу, поскольку влечет за собой разрыв титула на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, в связи с чем отказал удовлетворении требований в части понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды указанного земельного участка.

Отменяя решение суда в части обязания Администрации заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626, апелляционный суд, ссылаясь на п. 1 Пленума N 73, пришел к выводу о том, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества не может быть продлен без проведения торгов. Судом апелляционной инстанции отмечено также, что утрата Банком "Снежинский" статуса арендатора в связи с истечением срока действия договора от 10.05.2007 N 4622 влечет утрату исключительного права на получение в собственность или аренду земельных участков, сформированных истцом в границах ранее предоставленного по данному договору земельного участка. При этом, судом указано также, что момент вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу N А76-16135/2011 о признании недействительным постановления Администрации от 07.06.2011 N 6411-п "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" не имеет юридического значения, поскольку данное постановление, являясь недействительным, не может расцениваться в качестве легитимного основания возникновения каких-либо правоотношений с момента его принятия.

Рассмотрев доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции неверно определил правоотношения, в которых возник спор и неправильно применил нормы материального права, которые регулируют спорные правоотношения.

Действительно, применение позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Пленуме N 73 при разрешении споров, связанных с продлением ранее заключенного договора, перезаключением, пролонгацией договора на неопределенный срок является обоснованным.

Однако в данном случае спорным является правоотношение по использованию на праве аренды вновь образованного земельного участка в пределах площади земельного участка, предоставленного истцу для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Указанные правоотношения возникли в связи с реализацией истцом как арендатором прав и обязанностей по договору аренды от 10.05.2007 N 4622.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Как установлено ч. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Следовательно, для приобретения исключительного права на заключение договора купли-продажи или аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, необходимо, кроме существования вновь образованных двух или более участков, еще выполнение следующих условий, таких как: утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и прохождение государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.

На основании вышеизложенного следует заключить, что спорное правоотношение находится в сфере регулирования норм п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правильно применив вышеуказанные положения, нормы ч. 1, 5 ст. 41, ч. 1 ст. 42, ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе постановление главы города Магнитогорска от 12.05.2008 N 3373-П,; градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123006:0017; постановление Администрации от 24.01.2012 N 381-П; протокол от 21.07.2008 N 296 о проведении публичных слушаний; постановление Администрации от 29.07.2008 N 6059-П о проведении публичных слушаний по проекту планировки Северного жилого района; постановлением N 6839-П от 19.08.2008 об утверждении проекта планировки Северного жилого района; договор о совместной деятельности по комплексному освоению в целях жилищного строительства земельного участка в г. Магнитогорске от 01.07.2011, договор на выполнение изыскательских работ от 26.10.2011N 3645, договор подряда от 15.11.2011 N 2011-03, договоры подряда на выполнение проектных работ от 12.01.2012 N 2012-01, от 24.01.2012 N006-п/2011, договор подряда N 017/3-0194-12 на выполнение проектно-изыскательских работ от 10.04.2012, акты N 3645, от 05.12.2011 N 01, от 10.10.2012 N 01, от 10.02.2012, от 03.07.2012 N 017-0194-12, рабочий проект организации строительства многоэтажного жилого комплекса суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 площадью 18319 кв. м образован в границах ранее предоставленного в аренду истцу для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 74:33:0123006:0017, документация по планировке территории утверждена в установленном порядке и Банком начаты действия по строительству жилых домов N 1 и N 2.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истец, будучи арендатором по договору, в силу п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации приобрел исключительное право на заключение с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 без проведения торгов, является обоснованным.

Данное суждение не противоречит позиции, изложенной в п. 1 Пленума N 73.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по делу N А76-1233/2013 Арбитражного суда Челябинской области отменить.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по настоящему делу оставить в силе.

Поворот исполнения отмененного судебного акта произвести Арбитражному суду Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения.

Взыскать с Администрации города Магнитогорска Челябинской области в пользу открытого акционерного Банк конверсии "Снежинский" 2000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины при подаче кассационной жалобы.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.А. Столяров Н.Г. Беляева