Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 октября 2013 г. N Ф09-10289/13 по делу N А47-10192/2011

Екатеринбург

21 октября 2013 г.

Дело N А47-10192/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2013 по делу N А47-10192/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Пугачев" - Борисова Т.В. (директор, решение от 10.10.2013).

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Пугачев" (далее - общество "Пугачев", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) об утверждении пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции "Цена приобретаемого имущества (нежилое помещение N 1 площадью 776,2 кв. м, расположенное в г. Оренбурге по ул. Тобольская, 59), составляет 9 185 770 руб. (с учетом изменения истцом предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции от 26.01.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщики общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский дом" (далее - общество "Центр оценки "Оренбургский дом") Соболь Александр Леонидович и Козлова Елена Анатольевна (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2013 (судья Штырник В.М.) исковые требования удовлетворены; договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Тобольская, 59, нежилое помещение N 1, назначение: нежилое, общая площадь 776,2 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 1, пом. N 1, принят по спорному пункту в следующей редакции: пункт 2.1. "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 9 185 770 (девять миллионов сто восемьдесят пять тысяч семьсот семьдесят) руб. 00 коп.".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Румянцева А.А.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Комитет обратился в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). По мнению ответчика, суды пришли к ошибочному выводу о заключении договора по цене, определенной по итогам проведения повторной судебной экспертизы, поскольку рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Комитет полагает, что обжалуемые судебные акты нарушают права и законные интересы администрации города Оренбурга, поскольку ею издано постановление об условиях приватизации арендованного имущества, содержащее условие о цене приобретаемого имущества; данное постановление никем не оспорено и не отменено. По мнению заявителя, не привлечение судом администрации города Оренбурга указывает на нарушение судами ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора судами установлено, что 13.04.1995 между товариществом с ограниченной ответственностью "Пугачев" и ответчиком на основании распоряжения Комитета от 22.03.1995 N 472 "О заключении договора на аренду нежилого помещения по ул. Тобольская, д. 59 с ТОО "Пугачев" заключен договор N 1-556р-1322 на аренду недвижимости (нежилого помещения), находящегося в муниципальной собственности г. Оренбурга. В соответствии с условиями договора товариществу по акту приема-передачи от 11.04.1995 в аренду передано нежилое помещение общей площадью 1511,9 кв. м, в том числе основной площадью 758,8 кв. м, площадью подвала 753,1 кв. м, для использования под магазин, предназначенный для торговли продовольственными товарами, сроком на 15 лет (далее - нежилое помещение).

Общество "Пугачев" является правопреемником товарищества с ограниченной ответственностью "Пугачев". Дополнительными соглашениями от 21.03.2000 N 1-556р-1322/3254, от 28.06.2005 N 1-556р-1322/5180 в указанный договор внесены изменения, в частности, была уточнена организационно-правовая форма истца в связи с реорганизацией.

За муниципальным образованием "Город Оренбург Оренбургской области" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 1, общей площадью 776,2 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Тобольская, д. 59, пом. N 1.

Общество "Пугачев" 14.05.2009 обратилось в Комитет с заявлением от 14.05.2009 N 9 о реализации права на приватизацию объекта-магазина, расположенного в г. Оренбурге по адресу: ул. Тобольская, д. 59, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 21.05.2009 N 2495/1-28 ответчик уведомил заявителя о том, что им направлен запрос в налоговые органы по вопросу об отнесении общества к субъектам малого предпринимательства, а также готовится техническая документация для возможного перехода права собственности. После окончания формирования необходимого пакета документов и получения сведений, подтверждающих право на выкуп, обществу будет сообщено об условиях приватизации арендуемого имущества.

Уведомлением от 19.01.2010 N 202/1-28 Комитет отказал обществу "Пугачев" в праве на приобретение арендуемого имущества, сославшись на отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды от 13.04.1995 N 1-556р-1322 и дополнительных соглашений к нему, а также на несоответствие площади сформированного нежилого помещения N 1 (776,2 кв.м), расположенного на первом этаже по ул. Тобольская, д. 59, площади, арендуемой заявителем в течение срока, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (758,2 кв. м).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.07.2010 по делу N А47-1545/2010 указанный отказ Комитета в удовлетворении преимущественного права общества "Пугачев" на выкуп арендуемого встроенного нежилого помещения признан незаконным; суд обязал Комитет устранить нарушение прав и законных интересов заявителя и совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения. Данным судебным актом также установлено, что дополнительным соглашением к договору от 11.01.2010 N 1-556р-1322/6169 по результатам последней технической инвентаризации арендуемого помещения была уточнена общая площадь помещения, переданного в аренду, 829,3 кв.м., включающая площадь первого этажа 776,2 кв.м., а также площадь подвала 53,1 кв.м.; 31.03.2010 между обществом "Пугачев" и Комитетом заключен новый договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 1-556а-10179, в котором данные об арендуемой площади были приведены в соответствие с результатами последней технической инвентаризации, в частности, указано, что переданная в аренду площадь первого этажа помещения, расположенного в г. Оренбурге по адресу ул. Тобольская, д. 59, составляет 776,2 кв.м.

В связи с чем, 20.07.2011 администрацией города Оренбурга принято постановление от 20.07.2011 N 4921-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в г. Оренбурге по адресу: ул. Тобольская, 59" в целях реализации преимущественного права арендатора - субъекта малого предпринимательства общества "Пугачев" на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение N 1, назначение: нежилое, общая площадь 776,2 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Тобольская, дом N 59, пом. N 1. Согласно данному постановлению приватизация указанного арендуемого муниципального имущества должна осуществляться по цене 19 793 000 руб. в соответствии с письменным отчетом общества "Центр оценки "Оренбургский Дом" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.05.2011 N 290/25-56-10ю, который представлен в материалы дела. Комитету предписано заключить договор купли-продажи арендуемого имущества.

Проект соответствующего договора направлен ответчиком в адрес истца 29.07.2011.

Не согласившись с выкупной ценой имущества, общество "Пугачев" направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи.

Протоколом согласования разногласий к проекту договора купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Тобольская, 59 условия договора в редакции, предложенной истцом, ответчиком отклонены, условие пункта 2.1 договора купли-продажи о цене приобретения имущества согласовано Комитетом в первоначальной редакции в сумме 19 793 000 руб. со ссылкой на то, что цена объекта соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 20.05.2011 N 290/25-56-10ю.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной стоимости нежилого помещения, истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность судебных актов с учетом доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

На основании ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначалось проведение экспертиз.

Согласно выводам, сделанным экспертами в заключении от 25.05.2012 N 01-2012, рыночная стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных на первом этаже общей площадью 776,2 кв. м, пятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями и с подвалом, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Тобольская, 59, по состоянию на 05.06.2012 составляет 17 459 000 руб. (с учетом НДС).

При наличии возражений со стороны истца судом назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой составлено заключение от 20.12.2012 N 849-ОЦ/12, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общая площадь 776,2 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Тобольская, дом N 59, пом. N 1 состоянию на 03.12.2012 составила 10 839 209 руб. (в том числе НДС 1 653 439 руб.).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе указанные выше отчеты, принимая во внимание положения ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что отчет от 20.05.2011 N 290/25-56-10ю, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский дом", сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Комитетом, не отвечает принципу достоверности, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При таких обстоятельствах оснований принимать выкупную цену, определенную в названном отчете, у судов не имелось.

Оценив имеющиеся в деле заключения, в том числе отчет от 20.12.2012 N 849-ОЦ/12, суды первой и апелляционной инстанций признали, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении повторной судебной экспертизы по настоящему делу, равной 9 185 770 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Довод Комитета о необоснованном определении судами цены имущества исходя из результатов повторной экспертизы отклоняется по следующим основаниям.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что в силу ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом, если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то она определяется по результатам данной экспертизы.

Таким образом, при определении условий договора в части стоимости выкупаемого имущества суды правомерно приняли во внимание результаты повторной экспертизы, а также тот факт, что ни общество "Пугачев", ни Комитет не оспорили результаты повторной экспертизы по существу.

Суды первой и апелляционной инстанции правомерно оценили требования и возражения сторон с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Суд кассационной инстанции также учитывает, что общество "Пугачев" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения 14.05.2009, Комитет направил в адрес истца проект соответствующего договора 29.07.2011, определив стоимость выкупаемого имущества на основании отчета от 20.05.2011. В результате возникших разногласий относительно стоимости выкупаемого объекта, общество "Пугачев" обратилось в арбитражный суд 21.10.2011. Исковое производство возбуждено 24.10.2011. Решение суда по настоящему делу вынесено 09.04.2013.

Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Таким образом, представленный Комитетом отчет общества "Центр оценки "Оренбургский Дом" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.05.2011 N 290/25-56-10ю обоснованно не принят судами в качестве доказательства по делу, поскольку с момента проведения экспертизы до момента вынесения судебного акта по результатам урегулирования спора прошло почти два года.

Довод Комитета о том, что оспариваемые судебные акты затрагивают права и обязанности администрации г. Оренбурга, не привлеченной к участию в деле, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку Комитет при рассмотрении преддоговорного спора о цене выкупаемого имущества представляет интересы муниципального образования "Город Оренбург" в качестве отраслевого органа администрации г. Оренбург в пределах своей компетенции по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.

В силу положения ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права.

В соответствии с положениями ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2013 по делу N А47-10192/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

А.А. Столяров С.В. Лазарев