Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2013 г. N Ф09-10130/13 по делу N А76-25163/2011

Екатеринбург

22 октября 2013 г.

Дело N А76-25163/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - министерство) и индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.12.2012 по делу N А76-25163/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеконференц-связи приняли участие представители:

предпринимателя Товпеко Н.Б. - Сабиров Д.Ю. (доверенность от 16.12.2010),

государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" (далее - фонд имущества) - Легаева А.А. (доверенность от 23.07.2013),

общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и сопровождения бизнеса" (далее - общество "Центр оценки и сопровождения бизнеса") - Мицкевич Т.Д., директор (решение учредителя от 12.04.2011 N 19),

министерства - Катайцева Э.В. (доверенность от 21.01.2013).

Предприниматель Товпеко Н.Б. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к министерству, фонду имущества, обществу "Центр оценки и сопровождения бизнеса" о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литера А), назначение: нежилое, площадью 1287,9 кв. м, этаж 1, 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, установленную отчетом независимого оценщика обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса" от 15.10.2011 N 1230/10-11, и об обязании фонда имущества заключить с предпринимателем Товпеко Н.Б. сделку купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литера А), назначение - нежилое, площадью 1287,9 кв. м, этажи: 1,2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, по цене 8 380 000 руб. без учета НДС (с учётом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа.

Решением суда от 28.12.2012 (судья Кирьянова Г.И.) рыночная стоимость нежилого помещения N 5, установленная отчетом независимого оценщика обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса" от 15.10.2011 N 1230/10-11, признана недостоверной. На фонд имущества возложена обязанность заключить с предпринимателем Товпеко Н.Б. договор купли-продажи нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литера А), назначение - нежилое, площадью 1287,9 кв. м, этажи: 1,2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, по цене 8 380 000 руб. без учета НДС.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.П., Карпачева М.И.) решение суда отменено в части удовлетворения требований предпринимателя Товпеко Н.Б. о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения N 5, установленной отчетом независимого оценщика общества "Центр оценки и сопровождения бизнеса" от 15.10.2011 N1230/10-11, и в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Товпеко Н.Б. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недостоверной рыночной стоимости спорного нежилого помещения, установленной отчетом N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N5 по состоянию на 15.10.2011, выполненном обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса", и взыскании с предпринимателя Товпеко Н.Б. судебных расходов на оплату судебной экспертизы в сумме 65 000 руб., оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Заявитель полагает, что спор о цене выкупаемого имущества заявлен в рамках преддоговорного спора и отчет независимого оценщика не является самостоятельным предметом оспаривания по данному делу. В связи с этим заявитель считает, что судом апелляционной инстанции сделаны неверные выводы об отсутствии оснований для признания отчета оценщика недостоверным и неправомерно назначена повторная экспертиза для оценки достоверности данного расчета. По мнению заявителя, цена установленная отчетом, недостоверна в силу того, что рассчитана на иную дату - 15.10.2011, нежели дата подачи истцом заявления в уполномоченный орган - 15.07.2009.

В отзыве на кассационную жалобу предпринимателя Товпеко Н.Б. общество "Центр оценки и сопровождения бизнеса" ссылается не несостоятельность доводов заявителя, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Министерство, обращаясь с кассационной жалобой, считает судебные акты подлежащими отмене, как основанные на неправильном применении положений ст. 3, п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, несоответствующие обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Как указывает заявитель, рыночная стоимость выкупаемого имущества, установленная в отчете N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N5 по состоянию на 15.10.2011, выполненном обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса", является обязательной для министерства. Поскольку данный отчет, а также распоряжение министерства об утверждении цены продажи в размере, установленном названным отчетом, не оспорены и не признаны недействительными, заявитель считает, что оснований для понуждения фонда имущества заключить договор купли-продажи по иной цене не имеется. Заявитель также ссылается на имеющийся в материалах дела отчет N Н12/11/01 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 5, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "КОНДР и К", согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта составляет 9 819 491,53 руб. Однако данный отчет истцом не оспорен и судами данному обстоятельству не дана оценка.

Как установлено судами, предприниматель Товпеко Н.Б. владеет нежилым помещением в здании, расположенном по адресу: г. Златоуст, ул. Горького, д. 3, общая площадь 1533,2 кв. м (1 этаж - центральная часть, ? часть правого крыла, помещение столовой, 2 этаж - правая половина центральной части и ? часть правого крыла, 3 этаж - правая половина центральной части, 4 этаж).

Распоряжением министерства от 24.11.2011 N 1973-Р принято решение о приватизации объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области: нежилое помещение N 5 общей площадью 1287,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3, в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства предпринимателя Товпеко Н.Б. Утверждена цена продажи имущества в размере 17 432 203 руб. без учета НДС, согласно отчету N1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N5 по состоянию на 15.10.2011, выполненному обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса".

Распоряжением министерства от 06.12.2011 N 2094-Р внесены изменения в распоряжение министерства от 24.11.2011 N 1973-Р. Пункт 2 распоряжения министерства от 24.11.2011 N 1973-Р изложен в редакции: "Утвердить цену продажи имущества в размере 17 432 203 руб. 39 коп. без учета НДС, равной его рыночной стоимости, согласно отчету N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N5 по состоянию на 15.10.2011, выполненному обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса".

Фондом имущества в адрес предпринимателя Товпеко Н.Б. направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения N 5 в нежилом здании учебного корпуса (литер А) общей площадью 1287,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. Максима Горького, д. 3.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов судебной экспертизы пришёл к выводу о недостоверности отчёта об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного обществом "Центр оценки бизнеса и сопровождения бизнеса", и обязал заключить договор купли-продажи по цене, определённой по результатам судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части признания отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества недостоверным и оставил решение суда без изменения в части урегулирования разногласий по условиям договора. При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиками преддоговорного спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2011 по делу N А76-5778/2011).

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Судами с учетом рекомендаций названного информационного письма проведены судебные экспертизы для оценки достоверности отчёта N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 5 по состоянию на 15.10.2011.

Согласно заключению эксперта Карташовой Людмиле Ивановне, подготовленному при рассмотрении спора в суде первой инстанции, отчет независимого оценщика от 15.10.2011 N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 5 признан несоответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость нежилого помещения N 5 по состоянию на 15.07.2011 установлена в размере 8 380 000 рублей без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции, указав на возникновение сомнений в обоснованности данного заключения эксперта, в соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил повторную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ОГУП "ОблЦТИ" Дындикову Д.В.

По результатам повторной экспертизы суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания оспариваемого отчета об оценке рыночной стоимости недостоверным не имеется, так как при проведении указанной оценки обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса" нарушений, которые могут повлиять на рыночную стоимости оцениваемого объекта не допущено, а то обстоятельство, что судебным экспертом определена иная рыночная стоимость оцениваемого объекта, не свидетельствует о недостоверности стоимости, определенной ответчиком.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции верно указал, что установленная обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса" рыночная стоимость имущества по состоянию на 15.10.2011 не может быть рекомендована для целей совершения сделки со спорным имуществом, поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а, как установлено решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2011 по делу N А76-5778/2011, предприниматель Товпеко Н.Б. обратилась с соответствующим заявлением в уполномоченный орган 15.07.2009. Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Принимая во внимание, что заявленная истцом стоимость приватизируемого помещения в сумме 8 300 000 руб. определена по результатам судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту Карташовой Л.И., доводы министерства о его несогласии с данной стоимостью помещения соответствующими доказательствами не подтверждены, в том числе не представлены результаты рыночной оценки помещения по состоянию на надлежащую дату (15.07.2009), суды обоснованно удовлетворены требования предпринимателя Товпеко Н.Б. в указанной части и на фонд имущества возложена обязанность заключить с предпринимателем Товпеко Н.Б. договор купли-продажи арендуемого имущества по данной цене.

Доводы предпринимателя Товпеко Н.Б., изложенные в кассационной жалобе, о том, что предметом заявленных требований является признание недостоверной рыночной стоимости, установленной отчетом N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 5 по состоянию на 15.10.2011, выполненным обществом "Центр оценки и сопровождения бизнеса", а не оспаривание достоверности самого отчета, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для назначения повторной судебной экспертизы, подлежат отклонению.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, оспаривание достоверности рыночной стоимости невозможно отдельно от оспаривания отчета об оценке, на основании которого она определена. Заявленные истцом требования рассмотрены судами по существу в пределах предмета иска.

Назначение повторной экспертизы является в силу ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом арбитражного суда и производится по его усмотрению в случае наличия предусмотренных данной нормой оснований.

Учитывая, что в удовлетворении требований в части признания недостоверной рыночной стоимости, установленной отчетом независимого оценщика, истцу отказано, тогда как при определении оснований для отказа в иске в данной части судом апелляционной инстанции приняты во внимание результаты судебной экспертизы, проведённой по ходатайству общества "Центр оценки и сопровождения бизнеса", расходы по оплате экспертизы в сумме 65 000 руб. апелляционным судом отнесены на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылки министерства на то, что отчет N 1230/10-11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 5 не оспорен и не признан недостоверным, и оснований для установления иной выкупной цены спорного имущества у судов не имеется, отклоняется как несостоятельный. Целью обращения предпринимателя Товпеко Н.Б. в суд являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, в связи с чем в соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации судами определены условия договора, по которым между сторонами возникли разногласия.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 по делу N А76-25163/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационные жалобы Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области и индивидуального предпринимателя Товпеко Натальи Борисовны - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

З.Г. Семенова В.А. Купреенков