Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2013 г. N Ф09-11082/13 по делу N А76-1932/2013

Екатеринбург

15 ноября 2013 г.

Дело N А76-1932/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Магнитогорска (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 по делу N А76-1932/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация (ИНН: 7446011940, ОГРН: 1027402226830) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инстрой-М" (ОГРН: 1027402229843; далее - общество "Инстрой-М") о взыскании 6 645 685 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.08.2009 N 5160 за период с 01.07.2011 по 31.12.2012 (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2013 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "Инстрой-М" в пользу администрации взыскано 57 813 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования администрации удовлетворить частично. С общества "Инстрой-М" в пользу администрации взыскать 487 327 руб. 65 коп. задолженности за период с 01.07.2011 по 31.12.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами при расчете задолженности арендной платы К1 в размере 1,4, а также на неверное определение апелляционным судом периода начисления арендной платы - с 01.01.2011 по 31.12.2012, тогда как исковые требования по настоящему делу заявлены о взыскании задолженности за период с 01.07.2011. Заявитель также указывает на то, что перечисленные обществом "Инстрой-М" денежные средства в сумме 475 182,54 руб. зачтены в счет погашения арендной платы за период с 01.04.2011 по 30.06.2011, не являющимся спорным периодом. Администрация считает, что материалами дела подтвержден факт осуществления ответчиком на спорном земельном участке деятельности по сдаче в аренду недвижимости для организации рынка строительных материалов, что свидетельствует о необходимости применения при расчете арендной платы К1 в размере 7,5 и 9,91.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 12.01.2009 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:104, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, шоссе Западное, внесён в государственный кадастр недвижимости, вид разрешённого использования - для предварительного согласования места размещения рынка строительных материалов.

Между администрацией (арендодатель) и обществом "Инстрой-М" (арендатор) 25.08.2009 заключен договор N 5160 аренды земельного участка из земель населенных пунктов (зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах) с кадастровым номером 74:33:0309001:104, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, шоссе Западное, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8249 кв. м, для строительства рынка строительных материалов, на срок до 12.08.2012, условия договора распространяются на отношения, возникшие с 12.08.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.11.2009.

В соответствии с п. 1.1 договора приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за землю определяется в Приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора (п. 3.2 договора).

В силу п. 3.3 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре.

К договору аренды от 25.08.2009 приложен расчет платы за аренду земли за период с 01.10.2009 по 31.12.2009, в котором установлена арендная плата в размере 112 241 руб. 13 коп. за 3 месяца, то есть 37 413 руб. 71 коп в месяц с применением значения коэффициента К1=1,4, соответствующего для вида деятельности "организация деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках". Аналогичный размер арендной платы установлен арендодателем в 2010, 2011 годах.

Сторонами 04.12.2009 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 25.08.2009, цель использования участка изменена и установлена "для торговли строительными материалами".

Администрацией 16.10.2012 произведено обследование переданного в аренду обществу "Инстрой-М" земельного участка, согласно акту обследования от N 383 на момент проверки на земельном участке расположены торговые ряды, которые сдаются в аренду для розничной торговли строительными материалами.

По результатам проверки администрацией в период с 01.05.2011 произведен расчет размера арендной платы с применением коэффициента К1 в размере 7,5 и 9,91, установленном для вида деятельности - "сдача внаем недвижимого имущества".

С января 2012 года кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 22 662 395, 21 руб., что сторонами не оспаривается.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Инстрой-М" обязанности по внесению арендной платы в полном объеме, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст. 309, 310, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что сторонами цель использования земельного участка не изменялась, в связи с чем отсутствуют основания для применения коэффициента вида разрешенного использования в ином размере. Суд, принимая во внимание факт уплаты обществом "Инстрой-М" 703 973,43 руб., удовлетворил требования за период до 12.08.2012.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Законом Челябинской области 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлены формула для определения размера годовой арендной платы, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Названным Законом предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности в определенных пределах устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов: кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы / 100 х коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора х коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в округе х коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 установлены значения коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена.

С учетом приведенных положений судами сделан обоснованный вывод о том, что размер подлежащей внесению арендной платы по договору аренды от 25.08.2009 за спорный период подлежит исчислению на основании механизма, предусмотренного Законом Челябинской области 24.04.2008 N 257-ЗО, с применением коэффициентов, установленных решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник в связи с применением администрацией при расчете арендной платы К1 в размере 7,5 и 9,91, предусмотренных для целей использования земельного участка - сдача внаем недвижимого имущества.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что при заключении договора аренды от 25.08.2009 и дополнительного соглашения к нему от 04.12.2009 стороны согласовали значение коэффициента К1, определенного для такого вида деятельности арендатора как "организация деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках". Доказательств того, что указанный вид деятельности арендатора изменен с мая 2011 года, в деле не имеется.

Апелляционным судом сделан правильный вывод о том, что размещение на спорном земельном участке торговых рядов и предоставление их в аренду для розничной торговли строительными материалами соответствует цели предоставления земельного участка, установленной в договоре аренды - "торговля строительными материалами" и виду деятельности арендатора - "организация деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках", для которого законом установлено значение коэффициента К1 в размере 1,4.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что начисление арендодателем арендной платы с применением согласованной сторонами методики расчета, но с применением иных значений К1, в отсутствие изменений нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы за землю и доказательств изменения арендатором вида деятельности на спорном земельном участке, является неправомерным.

Установив, что после окончания действия договора аренды от 25.08.2009 земельный участок использовался обществом "Инстрой-М", апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что арендная плата подлежит внесению также в период с 12.08.2012 по 31.12.2012 (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционным судом верно произведен расчет подлежащей внесению в 2011, 2012 году арендной платы с применением К 1 равным 1,4 (продажа товаров на ярмарках и рынках), принят во внимание факт оплаты в 2011-2012 годах обществом "Инстрой-М" задолженности по арендной плате в сумме 913 457 руб.43 коп., что подтверждено материалами дела и признано сторонами, в связи с чем правомерно удовлетворены исковые требования в сумме 487 327 руб.65 коп.

С учетом изложенного подлежат отклонению ссылки администрации на то, что перечисленные обществом "Инстрой-М" денежные средства в сумме 475 182,54 руб. зачтены в счет погашения арендной платы за период с 01.04.2011 по 30.06.2011, не являющимся спорным периодом, исчисление арендной платы по настоящему делу за 2011 год следует произвести с 01.07.2011, поскольку произведенный апелляционным судом расчет, в отличие расчета истца, выполнен с применением верного значения К1.

Иные доводы заявителя жалобы о необходимости применения при расчете арендной платы К1 в размере 7,5 и 9,91, судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А76-1932/2013 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

В.А. Купреенков Н.Г. Беляева