Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2013 г. N Ф09-11835/13 по делу N А76-10753/2012

Екатеринбург

15 ноября 2013 г.

Дело N А76-10753/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (ОГРН 1107453003580; далее -территориальное управление, истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.05.2013 по делу N А76-10753/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Бакшаева Павла Иннокентьевича (ОГРН 30474411000109; далее - предприниматель Бакшаев П.И., ответчик) - Безгодов И.А. (доверенность от 12.11.2013).

Территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Бакшаеву П.И., о взыскании штрафа в размере 727 003 руб. 80 коп., расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Каримов Радик Ахметгалеевич (далее - предприниматель Каримов Р.А.).

Решением суда от 27.05.2013 (судья Бесихина Т.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 (судьи Соколова И.Ю., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы считает, что требования истца о взыскании с ответчика штрафа на основании п. 5.2 договора аренды законны и обоснованны.

В возражении на кассационную жалобу предприниматель Бакшаев П.И. просит судебные акты оставить без изменения, ссылаясь на необоснованность изложенных в ней доводов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Территориальным управлением (с учетом реорганизации) (арендодатель) и предпринимателем Бакшаевым П.И. (арендатор) заключен договор аренды от 01.12.2004 N 1801-у, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 4, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130, 1 этаж, общей площадью 77,9 кв. м, согласно копии технического паспорта БТИ от 05.03.1999, для использования под магазин сроком 01.12.2004 по 25.11.2005 (п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).

В п. 4.1 договора стороны согласовали порядок определения размера арендной платы в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 1). Согласно расчету арендной платы, размер арендной платы составляет 5 675 руб. 72 коп. в месяц.

Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случаях изменения базовой ставки арендной платы и других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 4.3 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора за несогласованное (не по назначению) использование объекта аренды, сдачу в субаренду, арендатор облагается штрафом в 3-х кратном размере установленной годовой арендной платы, который перечисляется на расчетный счет, указанный в п. 4.2 договор, при одновременном расторжении договора аренды.

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-сдачи от 01.12.2004.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 05.02.2005 об изменении размера арендной платы на 6 231 руб. 62 коп.

Дополнительным соглашением от 01.06.2005 N 2 стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае неподписания арендатором соглашения об изменении арендной платы (п. 4.3, 4.4 договора) на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Этим же соглашением определено, что размер арендной платы (п. 4.1 договора аренды) определяется из рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения на основании отчета оценщика.

Арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения, а также в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы. Арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. В течение 10 календарных дней с момента получения уведомления арендатор подписывает соглашение об изменении арендной платы и направляет его арендодателю. Изменение арендной платы считается принятым с даты, указанной в соглашении (п. 4.3 соглашения).

Непоступление к арендодателю в течение 10 дней с момента получения уведомления подписанного арендатором соглашения об изменении арендной платы рассматривается сторонами как односторонний отказ от исполнения договора полностью. В этом случае договор расторгается в порядке п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 10 дней с момента получения уведомления (п. 4.4 договора).

Дополнительным соглашением N 3 от 2007 года стороны определили, что основанием для изменения порядка определения арендной платы по договору аренды являются: федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", распоряжение Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р; отчет об оценке, выполненный независящим оценщиком; иные нормативные акты.

Этим же соглашением согласованы изменения в п. 1.1 договора: "переданный объект - недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130 (литера А, а, 1 этаж, пом. N 8, по плану строения поз. N 34-43), общей площадью 90,5 кв. м согласно копии технического паспорта Обл.ЦТИ от 06.09.2005". Согласован размер арендной платы.

По акту приема-передачи от 16.12.2007 помещение передано арендатору.

Дополнительными соглашениями от 14.09.2007 N 4, от 05.11.2008 N 5 сторонами уточнен размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 23.03.2009 N 6 внесены исправления в п.1.1 договора в части определения объекта аренды - недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 130 (литера А, 1 этаж, пом. N 10, по плану строения поз. N 34, 37-41,43), общей площадью 88,7 кв. м, согласно копии технического паспорта Обл. ЦТИ от 16.12.2008. Оформлен акт передачи имущества от 16.12.2008 (л. д. 26, т. 1). Этим же соглашением стороны изменили срок аренды (п. 1.3), определив его с 01.12.2004 по 01.07.2010.

Дополнительные соглашения N 1-6 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 28.12.2009 N 7 сторонами изменен размер арендной платы. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

21.02.2011 территориальным управлением в адрес предпринимателя Бакшаева П.И. направлено дополнительное соглашение от 21.02.2011 N 8 к договору аренды об изменении арендной платы (п. 4.1). Кроме того, в договор подлежали внесению изменения, возлагающие на арендатора дополнительные обязанности в части страхования помещения и предусматривающие дополнительные основания для расторжения договора в случае выявления несогласованных перепланировок.

Указанное дополнительное соглашение N 8 предпринимателем не подписано.

Однако затем между территориальным управлением и предпринимателем Бакшаевым П.И. заключено дополнительное соглашение от 08.04.2011 N 9, в котором установлен срок аренды с 01.12.2004 по 01.07.2015. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.05.2011, регистрационная запись 74-74-01/190/2011-52.

Наряду с этим письмом от 27.09.2010 N 9531 территориальное управление согласовало предпринимателю Бакшаеву П.И. передачу в субаренду части арендуемого помещения не более 8,9 кв. м.

Между предпринимателем Бакшаевым П.И. (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Каримовым Р.А. (субарендатор) заключены договоры от 06.10.2010, от 31.12.2011 субаренды нежилого помещения N 2, согласно которым в субаренду предпринимателю Каримову Р.А. передано нежилое помещение площадью 8,8 кв. м в помещении N 10, расположенном по адресу: ул. Дзержинского, 130, для размещения торгового оборудования.

Согласно акту проверки федерального имущества от 28.03.2012, переданного в аренду предпринимателю Бакшаеву П.И. по договору аренды от 01.12.2004 N 1801-у, фактически площадь помещения по адресу: ул. Дзержинского, 130, полностью используется предпринимателем Каримовым Р.А.

Территориальным управлением в адрес предпринимателя Бакшаева П.И. направлено уведомление от 15.05.2009 N 06679 о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения в связи с нарушением условий договора о предоставлении нежилого помещения в субаренду, а также несовершением действий по подписанию дополнительного соглашения N 8 об изменении размера арендной платы.

Отсутствие согласия на расторжение договора во внесудебном порядке послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями о расторжении договора аренды и выселении предпринимателя Бакшаева П.И. из арендуемого помещения. В связи с нарушением арендатором условий договора аренды по предоставлению в субаренду без разрешения собственника нежилого помещения истцом заявлены требования о взыскании штрафа, предусмотренного п. 5.2 договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, а также из заключенности договора аренды в редакции дополнительных соглашений, поскольку его содержание соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды судами также не установлено.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в редакции дополнительных соглашений N 2 и N 3, суды установили, что сторонами согласовано право на односторонний отказ от договора аренды в случае неподписания арендатором соглашения об изменении арендной платы в течение 10 дней с момента получения уведомления.

Вместе с тем, стороны договорились, что к основаниям досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя относится случай, если арендатор не подписывает соглашения об изменении арендной платы (п. 2.2.7 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2005 N 2).

Проверив каждое из оснований прекращения арендных отношений, на которые указал истец, судами установлено, что арендодатель в данном случае не реализовал предусмотренное договором право на односторонний отказ от договора и на досрочное расторжение договора. Последующие действия истца, а именно подписание им соглашения от 08.04.2011 N 9 свидетельствуют о проявлении его воли намерений не прекратить арендные отношения, а напортив продолжить их.

Суд апелляционной инстанции обоснованно привел правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практик применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (в ред. от 25.01.2013), согласно которой (п. 23) непредъявление требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока с момента выявления сведений о допущенном нарушении лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суждение о том, что установленные обстоятельства позволяют сделать вывод о несущественности рассматриваемого нарушения условия договора для истца, является правильным.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора по причине неподписания дополнительного соглашении N 8.

Кроме того, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды, письмо территориального управления от 27.09.2010 N 9531, договоры субаренды от 06.10.2010, 31.12.2011, акт проверки от 28.03.2012 пришли к обоснованному выводу о недоказанности передачи предпринимателем Бакшаевым П.И. в субаренду третьему лицу помещения площадью, превышающей установленную норму. Акт проверки, который по мнению истца, свидетельствует о существенном нарушении условий договора получил надлежащую правовую оценку.

С учетом изложенного выводы судов об отсутствии оснований для взыскания штрафа и расторжения договора аренды по данному основанию, а также для выселения ответчика из арендуемого помещения являются правильными.

Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2013 по делу N А76-10753/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

С.Э. Рябова А.А. Столяров