Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 декабря 2013 г. N Ф09-13817/13 по делу N А07-3533/2013

Екатеринбург

27 декабря 2013 г.

Дело N А07-3533/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет) на решение арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2013 по делу N А07-3533/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" (далее - общество "Лукойл-Уралнефтепродукт") - Гайсин Д.А. (доверенность от 07.12.2012 N 470/12-Ю).

От Комитета в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет (ИНН: 0264050533, ОГРН: 1040203261119) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском кобществу "Лукойл-Уралнефтепродукт" (ИНН: 7453011758, ОГРН: 1027402893418) о взыскании 3 926 264 руб. 52 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 15.07.2008 N 2460к, 629 578 руб. 02 коп. договорной неустойки (с учётом принятого судом первой инстанции уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2013 (судья Насыров М.М.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Лукойл-Уралнефтепродук" в пользу Комитета взыскано 1 156 828 руб. основного долга, 66 197 руб. 51 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобеКомитет просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что с момента введения в эксплуатацию автозаправочной станции (то есть с 24.02.2010) обществом "Лукойл-Уралнефтепродукт" завершена деятельность по строительству данного объекта, изменен вид деятельности арендатора, осуществляемой на земельном участке, что влечет изменение коэффициента, учитывающего категорию арендатора и вид разрешенного использования земельного участка, при исчислении размера арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Лукойл-Уралнефтепродукт" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 17.06.2008 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 6847 кв. м с кадастровым номером 02:66:010209:195, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "проектирование и строительство комплекса автозаправочной станции", расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Автозаводская, д. 26 (кадастровый паспорт от 17.06.2008 N 266/08-03-1862).

Между Комитетом (арендодатель) и обществом "Лукойл-Уралнефтепродукт" (арендатор) 15.07.2008 заключен договор N 2460к аренды данного земельного участка на срок с 10.06.2008 до 10.06.2011 для проектирования и строительства комплекса автозаправочной станции. Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010209:195 передан обществу "Лукойл-Уралнефтепродукт" не позднее 15.07.2008, о чём составлен соответствующий акт. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2008.

Согласно п. 4.1, 4.2, 4.3, 4.5, 4.6 договора размер арендной платы за период с 10.06.2008 по 31.12.2008 составляет 88283,27 руб., арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября путем перечисления на соответствующий счет; расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью; размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан, при этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год.

В соответствии с приложениями к договору о расчете годовой арендной платы на 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 годы размер арендной платы определяется по формуле: Ап=П*Б*Ки с применением коэффициента, учитывающего категорию арендатора и вид разрешенного использования земельного участка. Методика расчета размера арендной платы установлена постановлениями Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286 "Об утверждении Порядка определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли до разграничения государственной собственности на землю", от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан 24.02.2010 по заявлению и в интересах общества "Лукойл-Уралнефтепродукт" выдано разрешение на ввод объекта (автозаправочная станция) в эксплуатацию N RU03303000-10.

На основании данного разрешения 27.02.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности общества "Лукойл-Уралнефтепродукт" на автозаправочную станцию общей площадью 4798 кв. м, инвентарный N 8497, литеры А, Г, I-IX, кадастровый (или условный) номер объекта 02:66:010209:195:1, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Автозаводская, д. 26.

Комитетом и обществом "Лукойл-Уралнефтепродукт" 14.09.2011 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2008 N 2460к, согласно условиям которого срок действия договора продлен с 10.06.2011 до 10.06.2021, заменена фраза "проектирование и строительство комплекса автозаправочной станции" словами "размещение и обслуживание автозаправочной станции". Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 27.02.2012 N 618 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:010209:195 изменён: вместо "для проектирования и строительства комплекса автозаправочной станции" установлено "для размещения и обслуживания автозаправочной станции".

Комитет направил обществу "Лукойл-Уралнефтепродукт" претензию от 28.08.2012 о наличии задолженности по договору аренды от 15.07.2008, предложил погасить долг в срок до 17.09.2012, указав на то, что в случае неисполнения арендатором требований Комитета, он обратится в суд.

Комитет, ссылаясь на то, что обществом "Лукойл-Уралнефтепродукт" не погашена задолженность по договору аренды от 15.07.2008, полагая, что при расчете размера арендной платы с момента ввода строения в эксплуатацию (с 24.02.2010) следует применять иной коэффициент "Ки", соответствующий размещению на землях поселений автозаправочных станций, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу этого арендодатель по договору аренды государственного, муниципального земельного участка либо участка, право государственной собственности на который не разграничено, вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменений в нормативные правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы за соответствующие (публичные) земли.

При заключении договора аренды сторонами согласована методика расчёта размера арендной платы, установленная в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286 об утверждении Порядка определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли до разграничения государственной собственности на землю.

Согласно п. 2.1 названного Порядка размер арендной платы за земельные участки рассчитывается по формуле: "АП = П * Б * Ки", где "АП" - размер арендной платы, "П" - площадь земельного участка, "Б" - базовая ставка арендной платы, "Ки" - коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков.

Аналогичная методика определения размера арендной платы утверждена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

Коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков ("Ки"), устанавливаются в соответствии с названным постановлением N 286 решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования (п. 2.4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286).

Решениями Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 20.02.2008 N 1-24/11, от 28.05.2009 N 2-13/04, от 17.02.2010 N 2-20/12, от 19.03.2011 N 2-31/04, от 22.02.2012 N 2-44/07 на 2008-2012 годы утверждены значения коэффициента, учитывающего категорию арендаторов и вид использования земельных участков ("Ки"), в частности, для вида деятельности "строительство объектов недвижимости (за исключением жилищного строительства), в течение срока, предусмотренного постановлением главы администрации о предоставлении земельного участка", значение коэффициента "Ки" = 2; для вида деятельности "стационарные автозаправочные станции" (размещённые на землях жилой и общественной застройки) значение коэффициента "Ки" = 20 (2008-2011 годы), 25 (2012 год).

Частично удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силустатьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Суды, установив, что между сторонами договора аренды от 15.07.2008 дополнительное соглашение к договору об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "размещение и обслуживание автозаправочной станции" для целей определения коэффициента "Ки" подписано 14.09.2011, положения о распространении условий данного соглашения на ранее возникшие правоотношения в данное соглашение не включены, пришли к правильному выводу о том, что у арендодателя возникло право требования внесения арендатором арендной платы в размере, определенном с применением иного коэффициента "Ки", установленного для вида использования земельного участка - для размещения, эксплуатации автозаправочной станции, с 14.09.2011.

Судами правомерно указано на то, что ввод вновь созданного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию с учетом установленных по делу обстоятельств не является основанием возникновения у арендодателя права в одностороннем порядке произвести перерасчёт размера арендной платы с 24.02.2010.

С учетом изложенного суды обоснованно пришли к выводу о наличии у общества "Лукойл-Уралнефтепродукт" обязанности по внесению арендной платы с применением коэффициента "Ки" в размере 20 за период с сентября 2011 года по декабрь 2012 года. Установив, что данная обязанность арендатором не исполнена надлежащим образом, обществом за период с 2008 года по 2012 год произведена оплата арендных платежей в сумме 2 546 420 руб. 42 коп., суды правомерно частично удовлетворили исковые требования, взыскав с общества 1 156 828 руб. основного долга.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Проверив произведенный Комитетом расчет пени за период с 01.01.2009 по 31.12.2012 исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, суды, принимая во внимание, что сумма задолженности по внесению арендной платы составила 1 156 828 руб., правомерно частично удовлетворили исковые требования в указанной части, взыскав с общества "Лукойл-Уралнефтепродукт" 66 197 руб. 51 коп. пени за период с сентября 2011 года по декабрь 2012 года.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2013 по делу N А07-3533/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Н.Г. Беляева Е.А. Платонова