Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 января 2014 г. N Ф09-13431/13 по делу N А71-2342/2013

Екатеринбург

20 января 2014 г.

Дело N А71-2342/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Рябовой С.Э., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Саламатова Андрея Анатольевича (ИНН: 180500446460, ОГРН: 304183704100045; далее - глава хозяйства Саламатов А.А.) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.07.2013 по делу N А71-2342/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель главы хозяйства Саламатова А.А. - Гамбург А.А. (доверенность от 25.12.2013 б/н).

Общество с ограниченной ответственностью "Промстрой" (далее - общество "Промстрой") обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к главе хозяйства Саламатову А.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011 в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить товар.

Определением суда от 05.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Алиев Алиахмед Хумай Оглы.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.07.2013 (судья Ходырев А.М.) исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011, заключенный между обществом "Промстрой" и главой хозяйства Саламатовым А.А., расторгнут.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 (судьи Казаковцева Т.В., Романов В.А., Чепурченко О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе глава хозяйства Саламатов А.А. просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ч. 2 ст. 450, ст. 452, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что им не допущено нарушения, предусмотренного п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями договора оплата произведена еще до подписания договора. Также заявитель ссылается на наличие доказательств оплаты стоимости гаража в полном объеме, представленных в суд первой инстанции с отзывом на иск. Кроме того, заявитель считает что ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции не дали никакой оценки существенному условию договора - о произведенной оплате до подписания договора (п. 6 договора). Заявитель указал, что никаких претензий по оплате от общества "Промстрой" в его адрес не поступало.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 07.11.2011 между обществом "Промстрой" (продавец) и главой хозяйства Саламатовым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения), в соответствии с условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: гараж (2 - этажный, подземных этажей - 0, инв. N 76-382, лит. А) площадью 1 249,5 кв. м, находящийся по адресу: Удмуртская Республика, Ярский район, с. Дизьмино, ул. Железнодорожная, д. 3 (п. 1 договора).

Согласно п. 5 указанного договора цена приобретаемого имущества составляет 1 908 767 руб. 02 коп.

В соответствии с п. 6 договора указанная цена установлена соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной, изменению не подлежит и оплачена до подписания настоящего договора.

Покупатель приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты покупателем гаража и передачи гаража по акту приема-передачи (п. 8 договора).

Актом приема-передачи от 07.11.2011 подтверждается, что передаваемое имущество было осмотрено и принято покупателем без претензий по качеству и состоянию. Государственная регистрация перехода права собственности на передаваемое имущество произведена 07.11.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество "Промстрой" направило в адрес главы хозяйства Саламатова А.А. уведомление о расторжении договора от 15.03.2013, указав при этом на неисполнение последним обязанности по оплате приобретенного имущества.

Ссылаясь на то, что глава хозяйства Саламатов А.А. не исполнил обязанность по оплате приобретенного недвижимого имущества, общество "Промстрой" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из их обоснованности ввиду отсутствия достаточных доказательств, подтверждающих факт исполнения главой хозяйства Саламатовым А.А. обязательств по оплате приобретаемого недвижимого имущества по спорному договору.

Между тем судебные акты не могут быть признаны законными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Исходя из требований ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами.

Согласно договору купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011 глава хозяйства Саламатов А.А. купил в собственность недвижимое имущество: гараж (2 - этажный, подземных этажей - 0, инв. N 76-382, лит. А) площадью 1 249,5 кв. м. Указанное имущество продается по цене 1 908 767 руб. 02 коп. Исходя из п. 6 договора на момент его подписания указанная сумма выплачена покупателем продавцу полностью.

Договор купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011 не содержит признаков ничтожности, соответствуют закону по форме и содержанию, исходя из требований ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Имущество передано по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны, подписавшие названный договор, зафиксировали, что на момент его подписания указанная в нем цена приобретаемого имущества выплачена покупателем продавцу полностью (п. 6 договора).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.8 договора купли-продажи покупатель приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты покупателем гаража и передачи гаража по акту приема-передачи.

Из содержания указанного условия следует, что передача имущества и государственная регистрация перехода права осуществляются сторонами также после полной оплаты стоимости имущества.

Из материалов дела следует, что недвижимое имущество передано по акту приема-передачи от 07.11.2011, который подписан обеими сторонами, переход права зарегистрирован.

Таким образом, из текста договора (п.6, 8) следует, что продавец подтвердил оплату покупателем стоимости приобретенного объекта, данный факт свидетельствует об отсутствии у сторон по договору сомнений в исполнении договора. Данный договор подписан сторонами без замечаний. При этом способ оплаты не имеет значения, так как стороны свободны в его выборе.

Документов, которые бы свидетельствовали об отсутствии факта оплаты по договору купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011 на момент подписания договора и акта приема-передачи, признании ответчиком долга в последующий период, какие-либо иные доказательства, которые бы позволяли усомниться в исполнении ответчиком договора, истцом не представлены.

Также следует отметить, что требование о взыскании спорной суммы по договору купли-продажи недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011 до момента подачи иска в марте 2013 года не заявлялось, доказательств того, что истцом в течение указанного периода предпринимались меры по истребованию денежных средств, не представлены, требований о возврате имущества не заявлено.

Кроме того, в материалы дела в качестве доказательств оплаты имущества главой хозяйства Саламатовым А.А. представлены материалы исполнительного производства, возбужденного в отношении общества "Промстрой", в том числе о наложении ареста на спорное имущество, корешки квитанций о внесении главой хозяйства Саламатовым А.А. судебному приставу денежных средств, платежные поручения о перечислении судебным приставом денежных средств, о снятии ареста со спорного имущества.

Вывод судов о недопустимости данных и иных доказательств в силу их несоответствия требованиям положений ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", п. 14 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного письмом Центрального банка Российской Федерации от 04.10.1993 N 18 (далее - Порядок), нельзя признать правильным при оценке исполнения гражданско-правового обязательства по оплате в соответствии с заключенной сделкой.

Несоблюдение ответчиком законодательства о бухгалтерском учете при осуществлении денежных расчетов само по себе не свидетельствует о неисполнении им обязательства по оплате приобретенного имущества. Осуществление оплаты товара в нарушение действующих правил не свидетельствует о ее отсутствии при условии принятия ее продавцом (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В указанной ситуации определяющее значение имеет сам факт оплаты, а не ее форма.

Судами не было принято во внимание, что само по себе отсутствие надлежащим образом оформленных бухгалтерских документов у истца не может свидетельствовать о неисполнении сделки со стороны покупателя при наличии совокупности других доказательств, свидетельствующих об оплате ответчиком денежных средств по договору купли-продажи. При этом способ исполнения данной обязанности покупателем не имеет значения при условии принятия оплаты продавцом и подтверждения данного факта при подписании договора.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011 у судов не имелось, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.

Поскольку фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для дела, судами установлены на основе полного исследования значимых для дела обстоятельств, но выводы судов им не соответствуют и основаны на неправильном применении норм права, суд кассационной инстанции полагает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом "Промстрой" требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (здания, сооружения, нежилого помещения) от 07.11.2011.

Так как судом кассационной инстанции принят новый судебный акт об отказе обществу "Промстрой" в удовлетворении исковых требований, судебные расходы по апелляционной и кассационной жалобам главы хозяйства Саламатова А.А. распределяются в порядке, предусмотренном ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.07.2013 по делу N А71-2342/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Промстрой" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промстрой" в пользу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Саламатова Андрея Анатольевича 2 000 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе, 2 000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.Э. Рябова А.Ю. Смирнов