Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 января 2014 г. N Ф09-14036/13 по делу N А76-18508/2012

Екатеринбург

22 января 2014 г.

Дело N А76-18508/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области и администрации города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2013 по делу N А76-18508/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Челябинска - Шеянов А.А. (доверенность от 31.07.2012 N 05-1155);

общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой" - Казаков И.В. (доверенность от 09.01.2014).

Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой" (далее - общество Предприятие "Жилтехстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации города Челябинска (далее - Администрация), Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) о признании недействительной ничтожной односторонней сделки об отказе от договора аренды земли инфраструктуры г. Челябинска от 14.06.2000 УЗ N 01597-К-2000, выраженной в уведомлении Министерства от 14.05.2010 N 1/5109, и применении последствий недействительной сделки путем признания права аренды истца на земельный участок площадью 1 793 кв.м с кадастровым номером 74:36:0511005:0014, либо на земельный участок площадью 1 793 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:0021 площадью 2 124 кв.м, либо на земельный участок площадью 1 793 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:0009 площадью 17 015 кв.м, либо на земельный участок площадью 1 793 кв.м, находящийся в кадастровом квартале 74:36:0511005 под незавершенным строительством объектом (частью), назначение объекта: нежилое, площадь застройки 745,4 кв.м, инвентарный номер 41637, литер А, расположенный по адресу г. Челябинск, ул. Свободы, 95 и необходимом для его использования на неопределенный срок на условиях договора аренды земли инфраструктуры г. Челябинска от 14.06.2000 УЗ N 01597-К-2000 и дополнительного соглашения от 04.02.2004 N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 14.06.2000 УЗ N 01597-К-2000 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 13.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чумак Георгий Григорьевич, Долганов Олег Евгеньевич, открытое акционерное общество Челябинский завод стройиндустрии "КЕММА", Управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Челябинской области и отделы Пенсионного фонда России Советского и Центрального районов г. Челябинска, общество с ограниченной ответственностью "Челябинтуртранс".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2013 (судья Мухлынина Л.Д.) признана недействительной односторонняя сделка по прекращению действия договора аренды земли инфраструктуры г. Челябинска от 14.06.2000 УЗ N 01597-К-2000, выраженная в уведомлении от 14.05.2010 N 1/5109. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Администрация обратилась в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на неправильное применение ст. 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов сложившейся судебной практике. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о взаимосвязанности вопроса законности отказа от договора аренды и судьбы недостроенного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся предметом договора аренды. Как полагает Администрация, данный вывод суда фактически указывает на невозможность арендодателю расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в отношении земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Ссылаясь на положения Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляющие сторонам право на отказ от договора, заявитель считает, что полученное обществом Предприятие "Жилтехстрой" уведомление о расторжении договора аренды, является надлежащим документом, подтверждающим факт расторжения этого договора в установленном порядке по истечении трех месяцев с даты его получения. Заявитель также считает, что судом апелляционной инстанции не указано, какому нормативному правовому акту противоречит уведомление от 14.05.2010 N 1/1509, истцом не доказано нарушение свои прав и законных интересов полученным уведомлением.

Министерство также обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что основанием для отказа от договора аренды является отсутствие предмета договора, оспариваемое уведомление содержит только отказ от договора аренды, требование об освобождении земельного участка отсутствует. По мнению Министерства, предусмотренное законом право арендодателя в любое время отказаться от договора аренды не нарушает исключительных прав арендатора, которому на праве собственности принадлежат недостроенные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, на пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации недвижимости, а также на приватизацию земельного участка и приобретение права аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что данной статьей введены дополнительные основания для прекращения договора аренды земельного участка, связанные с нарушением земельного законодательства и требовании в области охраны земель, а также в связи с изъятием земельных участков в публичных интересах.

Проверив законность судебных актов с учетом доводов заявителей кассационных жалоб, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций.

При рассмотрении спора судами установлено, что 14.06.2000 между обществом Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) и Администрацией в лице Комитета (арендодатель) был подписан договор УЗ N 01597-К-2000 аренды земельного участка, по условиям п. 1 которого арендодатель передает арендатору в пользование земельный участок площадью 1 793 кв.м, расположенный по адресу г. Челябинск, ул. Свободы-Коммуны в Центральном районе из земель муниципального образования без права последующего выкупа для проектирования и строительства жилого дома.

Договор заключен сроком на два года.

Согласно дополнительному соглашению от 04.02.2004 N 1 к договору аренды, срок действия договора продлен до 01.01.2006.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.10.2005 в реестр внесена запись об ограничении права в связи с заключением договора аренды.

На объект незавершенного строительства площадью 745,4 кв.м, возведенный на спорном земельном участке, за обществом Предприятие "Жилтехстрой" 15.10.2008 зарегистрировано право собственности на 624/1000 доли в праве, за Чумаком Г.Г. в размере 190/1000 доли в праве, за обществом "Челябинтуртранс" - 190/1000 доли в праве, за Долгановым О.Е. - 22/1000 и 19/1000 доли в праве.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:0014, являющийся предметом спорного договора аренды, был снят с кадастрового учета.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 06.08.2012 установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:009, в состав которого вошел спорный участок, зарегистрировано за Челябинской областью 28.12.2006 на основании п. 2 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации".

Распоряжением Министерства от 21.04.2009 N 526-р земельный участок с площадью 17 015 кв.м с кадастровым номером 74:36:0511005:0009 был разделен на три самостоятельных участка площадью 2124 кв.м, 1859 кв.м и 13032 кв.м соответственно. Земельному участку площадью 2124 кв.м присвоен кадастровый номер 74:36:0511005:0021.

Указанным судебным актом установлено, что незавершенный строительством объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:0021 площадью 2124 кв. м.

Министерство 14.05.2010 направило в адрес общества Предприятие "Жилтехстрой" уведомление о расторжении договора аренды земельного участка УЗ N 01597-К-2000 площадью 1 793 кв.м. в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уведомлении указывается на то, что в связи с государственной регистрацией права собственности Челябинской области на земельный участок площадью 17 015 кв.м с кадастровым номером 74:36:0511005:0009, установлено наложение земельного участка площадью 1793 кв.м с кадастровым номером 74:36:0511005:0014 на вышеуказанный участок, из которого образовано к тому же три земельных участка, находящихся в собственности Челябинской области.

Считая, что указанный отказ ответчиков от договора аренды является недействительной ничтожной сделкой, поскольку направлен на воспрепятствование истцу в завершении строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, истец обратился с настоящим иском в суд.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 3 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Между тем суд признал направленный ответчиками отказ от договора аренды незаконным, так как на земельном участке расположен объект незавершенного строительства при отсутствии доказательств его возведения с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, ввиду чего земельный участок необходим истцу для завершения строительства.

В совокупности с иными обстоятельствами (инициирование ответчиками судебного спора о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, отказ в продлении срока аренды, разделение земельного участка, отсутствие судебных требований о возврате земельного участка), суд оценил обжалуемый отказ как не соответствующий ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же как мнимую сделку.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения на том основании, что отказ от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства, является неправомерным. При этом, суд исключил из мотивировочной части решения выводы суда первой инстанции о противоречии оспариваемой сделки положениям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и мнимом характере сделки.

Выводы судов о неправомерности отказа от договора являются правильными в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого отказа от договора аренды) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как предусмотрено подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличии от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 745,4 кв.м, инв. N 41637, литер А, местоположение: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 95, принадлежащий обществу Предприятие "Жилтехстрой" на праве общей долевой собственности. Доли в праве также принадлежат Чумаку Г.Г., обществу "Челябинтуртранс" и Долганову О.Е.

Исследовав обстоятельства дела и представленные документы, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный земельный участок предоставлен для целей проектирования и строительства жилого дома и необходим для завершения строительства указанного объекта, общество намерено продолжить строительство объекта незавершенного строительства, решением Центрального районного суда г. Челябинска от 12.04.2012 по делу N 2-3306/2012 установлена законность возведения данного объекта и отказано в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.

Кроме того, стороны настоящего спора подтвердили, что на сегодняшний день возведение коробки жилого дома завершено, ведутся отделочные работы. В материалах дела имеется письмо Администрации от 12.02.2013 N 01-221, адресованное обществу Предприятие "Жилтехстрой", из содержания которого следует, что жилой дом, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы - ул. Коммуны, включен в программу ввода жилых домов в эксплуатацию.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на неопределенный срок, а также исходя из особенностей предмета договора, функционального назначения предоставленного в аренду земельного участка и характера сложившихся между сторонами договора правоотношений, отказ от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства жилого дома, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно признан неправомерным.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, суды правомерно удовлетворили исковые требования общества Предприятие "Жилтехстрой".

Доводы заявителей кассационных жалоб отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неверном толковании норм права. Кроме того, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных судами на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2013 по делу N А76-18508/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области и администрации города Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Н.Г. Беляева Е.А. Платонова