Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 февраля 2014 г. N Ф09-14227/13 по делу N А60-3138/2013

Екатеринбург

03 февраля 2014 г.

Дело N А60-3138/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Платоновой Е.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс-С" (далее - общество) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу N А60-3138/2013 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Камышан Н.В. (доверенность от 23.05.2013 N 10),

Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга (далее - департамент) - Барабанова Н.И. (доверенность от 09.01.2014 N 5/05/02.06.1-04).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с муниципального образования "город Екатеринбург" в лице департамента по управлению муниципальным имуществом за счет казны муниципального образования 2 067 382 руб. 81 коп. убытков.

Решением суда первой инстанции от 01.07.2013 (судья Черемных Л.Н.) исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 (судьи Голубцова Ю.А., Усцов Л.А., Панькова Г.Л.) решение суда отменено. В удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Заявитель, указывая на отказ Арбитражного суда Свердловской области в удовлетворении ходатайства в рамках дела N А60-46113/2012 об объединении данного дела о взыскании арендной платы и делом о взыскании убытков N А60-3138/2013 в связи с различным составом сторон по этим делам, полагает, что обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-46113/2012, необоснованно приняты судом апелляционной инстанции в качестве преюдициальных. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда об отсутствии на стороне ответчика уклонения от заключения договора, ссылаясь на то, что государственная регистрация права муниципальной собственности на объект, переданный в аренду, является обязанностью арендодателя и зависит от действий муниципального образования, а не арендатора. Поэтому заявитель полагает, что договор на оценку рыночной стоимости арендуемых помещений заключен с нарушением установленного законом двухмесячного срока по истечении шестнадцати месяцев. Заявитель также считает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на необходимость формирования земельного участка, подлежащего отчуждению совместно со спорным зданием, и проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на него, поскольку данные действия совершены ответчиком за пределами спорного периода.

Как следует из материалов дела, а также установлено при рассмотрении дел N А60-30761/2009, А60-46113/2012 (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), между Министерством по управлению государственным имуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду от 30.07.2003 N 645/0706, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 272,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 11 (литера С) для использования по назначению.

Обязательства по договору устанавливаются с момента подписания акта приема-передачи нежилых помещений с 30.07.2003 по 29.07.2006 (п. 1.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 26.11.2003.

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (далее - комитет; арендодатель) и обществом (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование памятником исторического и культурного наследия города Екатеринбурга от 01.05.2005 N 37950444-О, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 272,2 кв. м в здании-памятнике истории и культуры города Екатеринбурга, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 11/ ул. Тургенева, д. 17, административное здание (литера С), для использования под административное, складское, торговое.

Арендуемое помещение передано обществу по акту приема-передачи от 01.05.2005.

Согласно п. 1.2 договора срок его действия определен с 01.05.2005 по 31.12.2007.

Дополнительным соглашением от 20.11.2007 стороны внесли изменение в п. 1.2 охранно-арендного договора, продлив его действие до 31.12.2012.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.06.2010 договор аренды зарегистрирован 20.01.2009.

Общество 12.01.2009 обратилось в комитет с заявлением о намерении приобрести арендуемые нежилые помещения N 2-19 на 1 этаже, N 20-32 на 2 этаже строения (литера С) общей площадью 271,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 11, на основании положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Отказывая в приватизации данного объекта, комитет в письме от 20.04.2009 N 02.12-24-4455 указал на ненадлежащее перечисление арендатором арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2008, нахождение имущества в пользовании арендатора менее трех лет, незаконную перепланировку помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2009 по делу N А60-30761/2009 решение комитета об отказе обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, оформленное письмом от 20.04.2009 N 02.12-24-4455, признано недействительным. Арбитражный суд обязал комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Дополнительным соглашением от 20.09.2010 к договору аренды от 01.05.2005 N 37950444-О комитет и общество согласовали изменения сведений об объекте аренды: административное здание, литера С, общей площадью 271,8 кв. м.

На основании указанного дополнительного соглашения между сторонами подписано изменение к акту приема-передачи от 20.08.2010.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 01.12.2011 N 5085 приняты условия приватизации здания (литера С) общей площадью 271,8 кв. м и земельного участка площадью 351 кв. м с кадастровым номером 66:41:0701012:13, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 11.

Между департаментом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор от 18.01.2012 N 777 купли-продажи вышеназванного объекта муниципального нежилого фонда и земельного участка. Право собственности общества на административное здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2012 (свидетельство о регистрации права серии 66 АЕ N 565523).

Сторонами подписано соглашение от 29.06.2012 о расторжении договора аренды от 01.05.2005 N 7950444-О с 29.06.2012.

Общество, считая, что совершение органом местного самоуправления действий по заключению договора купли-продажи арендуемого помещения с нарушением срока, предусмотренного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, повлекли для общества возникновение убытков в виде уплаченной арендной платы за период с 09.05.2009 по 31.07.2010 в сумме 2 067 382 руб. 81 коп., (в том числе: 1 182 660 руб. 36 коп. уплачены добровольно за период с 09.05.2009 по 31.01.2010 и 814 722 руб. 45 коп. - на основании решения суда по делу N А60-43057/2010 Арбитражного суда Свердловской области - за период с 01.02.2010 по 31.07.2010) обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, исходил из того, что с учетом поданного 12.01.2009 истцом заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 12.03.2009 (2 месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком не позднее 12.04.2009 (разумный срок - 1 месяц), следовательно, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 27.04.2009 (14 дней), а соответственно, проект договора купли-продажи направлен арендатору не позднее 08.05.2009 (10 дней). Противоправными действиями органа местного самоуправления, выразившимися в незаконном отказе обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и уклонении от заключения договора купли-продажи с мая 2009 г. по июль 2010 г., обществу причинены убытки в виде уплаченной в указанный период арендной платы. Как указал суд первой инстанции, в случае своевременного осуществления ответчиком названных действий и направления истцу проекта договора купли-продажи и его заключения он стал бы собственником арендуемых помещений, и в заявленный период арендная плата не подлежала бы выплате в связи с расторжением договора аренды и совпадением должника и кредитора в одном лице.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что нарушение установленных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ совокупных сроков на оформление договора купли-продажи не является уклонением муниципального образования от заключения договора купли-продажи в спорный период, поскольку было обусловлено необходимостью оформления и получения документации на выкупаемое имущество в связи с изменением его технических характеристик и проведением государственной регистрации права муниципальной собственности на измененный объект.

Положениями ст. 16 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии со ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным в ст. 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Суд первой инстанции, применив установленные названной нормой сроки, верно указал на то, что с учетом обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права 12.01.2009, комитет должен был совершить действия по оценке заявленного обществом к выкупу арендуемого имущества, подготовке и направлению проекта договора купли-продажи до 08.05.2009. Поскольку решение о приватизации спорного объекта принято администрацией 01.12.2011, а проект договора купли-продажи направлен обществу 18.01.2012, имеется нарушение предусмотренных Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ совокупных сроков.

Вместе с тем следует согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, который на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, сделал вывод о том, что сами по себе признание вступившим в законную силу решением суда по делу N А60-30761/2009 решения органа местного самоуправления об отказе обществу в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества незаконным и несвоевременное заключение договора купли-продажи не свидетельствуют о противоправности действий ответчика в спорный период.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды от 01.05.2005 N 37950444-О, заключенного между обществом и комитетом, являлось нежилое помещение площадью 272,2 кв. м, расположенное в здании - памятнике истории и культуры г. Екатеринбурга, находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 11 / ул. Тургенева, д. 17.

Обращаясь 12.01.2009 с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, общество выразило намерение приобрести в собственность помещения N 2-19 на первом этаже, N 20-32 на втором этаже строения литеры С, общей площадью 271,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская / ул. Тургенева, д. 11/17.

Впоследствии обществом в адрес комитета 02.02.2010 направлен проект договора купли-продажи, предметом которого были указаны названные помещения.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 20.03.2008 на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества и направления указанного проекта договора за муниципальным образованием на праве собственности зарегистрировано административное здание литеры С площадью 272,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 11.

В связи с необходимостью формирования заявленных обществом к выкупу помещений в качестве обособленного объекта недвижимости в соответствии с данными кадастрового паспорта от 13.11.2009 произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилые помещения N 2-19 на первом этаже, N20-32 на втором этаже строения литеры С общей площадью 271,8 кв. м, расположенные по указанному адресу, о чем 05.04.2010 оформлено свидетельство о регистрации права взамен свидетельства от 20.03.2008.

После регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, подлежащее выкупу обществом, между комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" заключен муниципальный контракт от 12.04.2010 N 26/10 на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов нежилого фонда муниципального образования "г. Екатеринбург", в том числе части отдельно стоящего спорного здания, на основании которого комитетом и оценщиком подписан договор от 26.05.2010 на выполнение работ по определению рыночной стоимости помещений N 2-19 на первом этаже, N 20-32 на втором этаже общей площадью 271,8 кв. м по названному адресу.

При рассмотрении дела N А60-8563/2010 по иску общества о понуждении комитета к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества указанные обстоятельства явились основанием для вывода арбитражного суда об отсутствии в действиях комитета признаков уклонения от заключения с обществом договора купли-продажи арендуемого имущества и отказа в удовлетворении иска общества.

Рассматривая и удовлетворяя требования комитета о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 02.05.2007 по 31.07.2010 по делу N А60-43057/2010 Арбитражного суда Свердловской области, арбитражные суды отклонили доводы общества об отсутствии у него обязанности вносить арендную плату за данный период в связи с уклонением комитета от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений в спорный период, ссылаясь на выводы суда по делу N А60-8563/2010 Арбитражного суда Свердловской области в качестве преюдициальных.

Аналогичная оценка действиям комитета дана арбитражными судами при рассмотрении по делу N А60-46113/2012 Арбитражного суда Свердловской области иска комитета к обществу о взыскании задолженности за период с 01.08.2010 по 29.06.2012. Суды, приняв во внимание обстоятельства, установленные по делу N А60-8563/2010 Арбитражного суда Свердловской области, а также указав на предусмотренное действующим законодательством требование одновременной приватизации здания и земельного участка, на котором такое здание расположено, пришли к выводу о том, что проведение комитетом мероприятий по государственной регистрации права муниципального образования на подлежащее выкупу здание и занятый им земельный участок предусмотрены ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и направлены на реализацию обществом преимущественного права в соответствии с названным законом.

В материалах дела имеется письмо общества от 04.06.2010 N 23, направленное в комитет в пределах спорного периода, в котором общество обращается к комитету с просьбой в целях приватизации здания и земельного участка, а также уточнения площадей (отсутствие подвала) обеспечить техническое обследование здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 11, литера С.

Поскольку заявленные к выкупу арендуемые обществом помещения представляют собой самостоятельное здание, что установлено при проведении технического обследования 12.07.2010, право собственности муниципального образования "город Екатеринбург" на административное здание (литера С) общей площадью 271, 8 кв. м было зарегистрировано вновь, о чем выдано свидетельство от 20.08.2010 взамен свидетельства от 05.04.2010.

В связи с предусмотренным действующим законодательством требованием одновременной приватизации здания и необходимого для его эксплуатации земельного участка (п. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008, ст. 28 Федерального закона от N 128-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), муниципальным образованием совершены действия по формированию земельного участка, занятого административным зданием (литера С) общей площадью 271, 8 кв. м, и проведению государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

При рассмотрении дела N А60-46113/2012 Арбитражного суда Свердловской области судами с учетом того, что право муниципальной собственности на сформированный земельный участок площадью 351 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11б, зарегистрировано 24.10.2011, рассчитаны сроки совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также установлено, что проект договора купли-продажи от 18.01.2012 направлен арендатору в надлежащий срок.

При таких обстоятельствах и приняв во внимание в качестве имеющих преюдициальное значение обстоятельства, установленные судами в рамках дел N А60-8563/2010, А60-43057/2010, А60-46113/2012 Арбитражного суда Свердловской области (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что несоблюдение совокупных сроков, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не является уклонением органа местного самоуправления от заключения договора купли-продажи; в действиях комитета в период с мая 2009 г. по июль 2010 г. отсутствуют признаки противоправного поведения.

В спорный период ответчиком совершались необходимые действия по формированию заявленных обществом к выкупу помещений как самостоятельного, обособленного объекта недвижимости, а также мероприятия по установлению технических изменений арендуемого имущества, оформлению соответствующей документации и государственной регистрации права собственности муниципального образования на измененный арендуемый объект.

Доводы заявителя о том, что государственная регистрация прав муниципального образования на объект, подлежащий приватизации, не должна являться основанием для увеличения сроков на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, подлежат отклонению, поскольку с учетом поданного заявления 12.01.2009 (о выкупе помещений) до момента реализации права на выкуп - приобретения здания и земельного участка, данные действия собственника обусловлены требованиями законодательства (выкуп здания совместно с земельным участком) и необходимостью устранить имеющиеся несоответствия в технических характеристиках выкупаемого объекта.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в частности переписку сторон относительно состава и технических характеристик выкупаемого имущества, не нашел оснований считать, что у комитета при совершении спорных действий имелось намерение уклониться от заключения с обществом договора купли-продажи арендуемого имущества.

Кроме того, ни в течение спорного периода, ни в последующем обществом возражения относительно изменения характеристик приватизируемого объекта и по существу совершаемых комитетом действий по его формированию не заявлялись.

С учетом изложенного в удовлетворении требований общества о взыскании с комитета убытков в виде арендной платы, внесенной за период с мая 2009 г. по июль 2010 г., апелляционным судом правомерно отказано.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу N А60-3138/2013 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс-С" - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Е.А. Платонова А.Ю. Смирнов