Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2014 г. N Ф09-14297/13 по делу N А76-11594/2013

Екатеринбург

05 февраля 2014 г.

Дело N А76-11594/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - регистрирующий орган) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2013 по делу N А76-11594/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи принял участие представитель регистрирующего органа - Щуплецова Е.Г. (доверенность от 17.01.2013 N 80).

Индивидуальный предприниматель Зимин Сергей Геннадьевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - регистрирующий орган), выраженного в письме от 27.05.2013 N 01/181/2013-409, об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.04.2013, заключенного между предпринимателем и Зиминой О.С., и обязании произвести регистрацию данного договора.

Решением суда первой инстанции от 27.08.2013 (судья Бастен Д.А.) требования удовлетворены в полном объеме

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе регистрирующий орган просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами абз. 10 п. 1 ст. 20, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Заявитель полагает, что указанные разъяснения суда надзорной инстанции не подлежат применению к рассматриваемому спору, поскольку не обладают силой нормативного акта, и, кроме того, до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможности учета части объектов недвижимости. По мнению заявителя, в силу положений Закона о регистрации прав и Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" если часть объекта недвижимости можно идентифицировать в качестве индивидуально-определенной вещи, то такую часть необходимо ставить на кадастровый учет, что имеет место в рассматриваемом случае.

Как установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 10 (офис) общей площадью 139,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 82, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2010 серия 74-АГ N 0085574.

Между предпринимателем (арендодатель) и Зиминой Ольгой Сергеевной (арендатор) заключен договор аренды от 01.04.2013, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения на срок 20 лет.

Согласно пункту 1.2 договора от 01.04.2012 арендуемые нежилые помещения являются внутренними помещениями основного нежилого помещения N 10 (офис), находящегося на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 82. В аренду передаются следующие нежилые помещения: помещение N 42 общей площадью 14 кв. м, помещение N 32 общей площадью 13,9 кв. м, помещение N 38 общей площадью 12,6 кв. м, помещение N 37 общей площадью 9,9 кв. м, помещение N 36а общей площадью 11,4 кв. м.

Сторонами подписано приложение N 1 к договору от 01.04.2013, содержащее сведения на месторасположение передаваемых в аренду Зиминой О.С. нежилых помещений N 42, 32, 38, 37, 36а в соответствии с кадастровым паспортом помещения от 26.11.2008, составленным областным государственным унитарным предприятием "Обл. ЦТИ" по Челябинской области. В приложении N 1 стороны подтвердили полную идентификацию передаваемых в аренду нежилых помещений и соответствие их месторасположения указанному в приложении плану.

В соответствии с п. 4.1 договора стороны согласовали размер арендной платы 500 руб. в год.

Помещения N 42, 32, 38, 37, 36а переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.04.2013.

Предприниматель 20.04.2013 обратился к регистрирующему органу с заявлением о регистрации договора аренды от 01.04.2013, представив на государственную регистрацию следующие документы: договор аренды от 01.04.2013 (три подлинных экземпляра), свидетельство о государственной регистрации права от 03.09.2010 N 008574 (подлинный экземпляр), кадастровый паспорт от 26.11.2008 N 613779 (подлинный экземпляр и копия документа), согласие от 18.04.2013 супруги Зимина С.Г. на сделку (подлинный экземпляр и копия документа), что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Сообщением от 27.05.2013 N 01/181/2013-409 регистрирующий орган отказал предпринимателю в государственной регистрации указанного договора на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а именно не представлены подлинный экземпляр и копия кадастрового паспорта нежилого помещения N 10 (офис) площадью 137,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 82, с указанием размера арендуемой площади нежилых помещений.

Предприниматель, полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с соответствующим требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что предпринимателем на государственную регистрацию договора аренды представлены все необходимые документы, в том числе кадастровый паспорт арендуемого объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав).

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу ст. 26 Закона о регистрации прав государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В пункте 9 постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся руководящие разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26, п. 10 ст. 33 Закона о регистрации прав представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Как следует из материалов дела, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.04.2013 основан на невыполнении заявителем требований ст. 26 Закона о регистрации прав о предоставлении кадастрового паспорта нежилого помещения N 10 с указанием размера арендуемой площади нежилых помещений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что спорный договор аренды соответствует требованиям гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, и размер арендной платы, графическое описание объекта аренды содержится в приложении N 1 к договору и основано на кадастровом паспорте нежилого помещения N 10. Право собственности предпринимателя на помещение N 10 зарегистрировано в установленном законом порядке до обращения с заявлением о регистрации названого договора аренды.

Учитывая, что заявителем на государственную регистрацию были предоставлены все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора, в том числе оригинал и копия кадастрового паспорта помещения N 10, условия договора о предмете аренды сторонами согласованы, и договор содержит исчерпывающую информацию о передаваемой в пользование части указанного помещения, графическое и текстуальное описание объекта аренды соответствуют сведениям кадастрового паспорта, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.04.2013.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не является нормативным актом, регулирующим отношения в сфере государственной регистрации, подлежат отклонению. Названное постановление принято в порядке ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров о договоре аренды и представляет собой толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав, регулирующих соответствующие отношения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2013 по делу N А76-11594/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

А.А. Столяров Н.Г. Беляева