Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2013 г. N 18АП-10913/13

г. Челябинск

11 ноября 2013 г.

Дело N А76-11594/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2013 по делу N А76-11594/2013 (судья Бастен Д.А.).

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Зимин Сергей Геннадьевич, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Усольцева О.С. (доверенность от 17.01.2013 N 58).

Индивидуальный предприниматель Зимин Сергей Геннадьевич (далее - предприниматель Зимин С.Г., заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительным решения Управления Росреестра, выраженного в письме от 27.05.2013 N 01/181/2013-409, об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.04.2013, заключенного между предпринимателем Зиминым С.Г. и Зиминой О.С., и обязании произвести регистрацию данного договора (л.д. 4-5).

Решением от 27.08.2013 (резолютивная часть объявлена 27.08.2013) суд первой инстанции заявленные предпринимателем Зиминым С.Г. требования удовлетворил в полном объеме (л.д. 67-70).

С принятым решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - апеллянт) просит решение суда от 27.08.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 81-83).

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права и норм процессуального права, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Доводы жалобы (с учетом дополнений, вх. N 36625 от 07.10.2013) сводятся, по существу, к следующему.

Апеллянт считает ошибочным вывод суда об отсутствии у Управления Росреестра правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.04.2013 ввиду того, что заявителем на государственную регистрацию было представлено приложение к указанному договору, содержащее графическое описание объекта аренды.

Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Данная норма является императивной.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 27.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а также на Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" и письмо федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ, апеллянт настаивает на том, что в целях осуществления государственной регистрации договора аренды части помещения передаваемая в аренду часть помещения должна быть поставлена на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Пункт 1.2 статьи 20 Закона о регистрации не допускает осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимости, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре.

В рассматриваемом случае, как отмечает апеллянт, объект аренды (часть помещения) не был поставлен на государственный кадастровый учет, кадастровый паспорт на обременяемую арендой часть помещения не был представлен заявителем для государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 и не представлялся им ранее в регистрирующий орган. Суд данные обстоятельства не учел, применил к спорным правоотношениям положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73), не приняв во внимание, что постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, равно как судебные акты, вынесенные по конкретным делам, не составляют правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предприниматель Зимин С.Г. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представил.

В судебном заседании 07.11.2013 представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме; предприниматель Зимин С.Г. возражал по существу указанных доводов, ссылаясь на их несостоятельность, просил оставить решение суда по настоящему делу без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, Зимину С.Г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 10 (офис), общей площадью 139,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 82, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2010 серия 74-АГ N 0085574 (л.д.11).

01 апреля 2013 г. между предпринимателем Зиминым С.Г. (арендодатель) и Зиминой Ольгой Сергеевной (арендатор) совершен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения (л.д. 7, 8).

Согласно пункту 1.2 договора от 01.04.2012 арендуемые нежилые помещения являются внутренними помещениями основного нежилого помещения N 10 (офис), находящегося на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 82. В аренду передаются следующие нежилые помещения согласно кадастровому паспорту (Приложение N 1): помещение N 42, общей площадью 14 кв. м; помещение N 32, общей площадью 13,9 кв. м; помещение N 38, общей площадью 12,6 кв. м; помещение N 37, общей площадью 9,9 кв. м; помещение N 36а, общей площадью 11,4 кв. м.

К договору от 01.04.2013 сторонами составлено приложение N 1, содержащее указание на месторасположение передаваемых в аренду Зиминой О.С. нежилых помещений NN 42, 32, 38, 37, 36а согласно кадастровому паспорту помещения от 26.11.2008, составленному областным государственным унитарным предприятием "Обл. ЦТИ" по Челябинской области (л.д. 9). В приложении N 1 стороны подтвердили полную идентификацию передаваемых в аренду нежилых помещений и соответствие их месторасположения указанному в приложении плану.

В пункте 4.1 стороны согласовали размер арендной платы - 500 руб. в год.

В пункте 3.1 стороны предусмотрели срок аренды - 20 лет.

Помещения N N 42, 32, 38, 37, 36а переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.04.2013 (л.д. 10).

20 апреля 2013 г. предприниматель Зимин С.Г. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды от 01.04.2013, представив на государственную регистрацию следующие документы: договор аренды от 01.04.2013 (три подлинных экземпляра), свидетельство о государственной регистрации права от 03.09.2010 N 008574 (подлинный экземпляр), кадастровый паспорт от 26.11.2008 N 613779 (подлинный экземпляр и копия документа), согласие от 18.04.2013 супруги Зимина С.Г. на сделку (подлинный экземпляр и копия документа), - что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (л.д. 14).

Управление Росреестра сообщением от 27.05.2013 N 01/181/2013-409 отказало заявителю в государственной регистрации указанного договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а именно: не представлены подлинный экземпляр и копия кадастрового паспорта нежилого помещения N 10 (офис), площадью 137,5 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 82, с указанием размера арендуемой площади нежилых помещений (л.д. 15).

Не согласившись с данным сообщением Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Управление Росреестра представило в суд дело правоустанавливающих документов в отношении спорного объекта недвижимости (л.д. 41-60).

Мотивируя решение об удовлетворении заявленных предпринимателем Зиминым С.Г. требований, суд первой инстанции указал на соответствие содержания договора аренды от 01.04.2013 требованиям действующего законодательства, достигнутую сторонами при его подписании согласованность по предмету договора. Суд установил, что объектом аренды по данному договору является часть помещения N 10 (офис) в виде помещений NN 42, 32, 38, 37, 36а, ранее в регистрирующий орган уже предоставлялся кадастровый паспорт помещения N 10 (офис), заявителем на государственную регистрацию было представлено также приложение N 1 к договору аренды, содержащее четкое графическое описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

При таких обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73, суд посчитал заявленные требования обоснованными, следовательно, подлежащими удовлетворению.

Данные выводы суда первой инстанции следует признать правильными, соответствующими представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона

Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ("Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц"), судебная коллегия отмечает, что для признания незаконным решения Управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения N 10 (офис) необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного решения действующему законодательству и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за

исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Как указано в абзаце 10 пункта 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что предприниматель Зимин С.Г. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды части помещения N 10 (офис) в виде помещений NN 42, 32, 38, 37, 36а.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор от 01.04.2013 соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (часть нежилого помещения N 10 (офис) в виде помещений NN 42, 32, 38, 37, 36а в здании по ул. Елькина, 82 в г. Челябинске согласно кадастровому паспорту помещения от 26.11.2008), договор предусматривает размер арендной платы (500 руб. в год). Договор подлежит государственной регистрации как заключенный на срок более одного года (20 лет) (статья 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводов о несогласованности существенных условий договора аренды от 01.04.2013 или о его недействительности стороны судам первой и апелляционной инстанции не приводили.

В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1); с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 2); в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что право собственности на помещение N 10 (офис) ранее было зарегистрировано за заявителем (л.д. 11), последним на государственную регистрацию были представлены как оригинал, так и копия кадастрового паспорта нежилого помещения N 10 (офис) от 26.11.2008 серии В N 613779 (л.д. 12, 13), а также документ, содержащий графическое и текстуальное описание той части помещения, пользование которой будет осуществляться арендатором (с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте помещения N 10 (офис) от 26.11.20028) - приложение N 1 к договору аренды от 01.04.2013 (л.д. 9).

Обратного Управлением Росреестра в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судам первой и апелляционной инстанций не доказано.

В пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые по вопросам своего ведения, являются обязательными для арбитражных судов в Российской Федерации.

Постановление от 17.11.2011 N 73 принято Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке статьи 13 названного выше Федерального конституционного закона в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

С учетом изложенных выше фактических обстоятельств по делу, руководствуясь пунктом 9 Постановления от 17.11.2011 N 73, суд первой инстанции правомерно признал оспариваемый отказ Управления Росреестра в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 незаконным. Данный отказ нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку влечет для заявителя последствия в виде незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации.

При доказанности совокупности условий, необходимых для признания решения Управления Росреестра незаконным, оснований для отказа в удовлетворении заявленных предпринимателем Зиминым С.Г. требований у суда первой инстанции не имелось.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2013 по делу N А76-11594/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова