Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 марта 2014 г. N Ф09-1304/14 по делу N А07-9932/2013

Екатеринбург

24 марта 2014 г.

Дело N А07-9932/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" (ИНН: 0274140271, ОГРН: 1090280024306; далее - общество "Автореал") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Автореал" - Газизов Р.А., Кабиров А.У. (доверенность от 25.07.2013).

Общество "Автореал" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным отказа администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева для проектирования строительства торгово-сервисного комплекса. В качестве способа устранения нарушенного права заявитель просил обязать администрацию заключить на новый срок договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, для проектирования строительства торгово-сервисного комплекса.

Определениями суда от 20.06.2013, 11.07.2013, 15.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Филиппов Александр Анатольевич (далее - Филиппов А.А.), Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление), общество с ограниченной ответственностью "Агентство коммерческой рекламы "ТТК".

Определением суда от 01.08.2013 Филиппов А.А. исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 (судья Кузнецов Д.П.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Автореал" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 431, п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 22, ст. 35, ст. 42, подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что судом не дана оценка договору проектирования торгово-сервисного комплекса на спорном земельном участке, заключенному между ним и обществом с ограниченной ответственностью "АРХиП" (далее - общество "АРХиП"), и переписке, касающейся неисполнения обществом "АРХиП" работ по проектированию торгово-сервисного комплекса. Заявитель полагает, что арендодатель не имеет оснований отказать в заключении договора аренды на новый срок ввиду добросовестности заявителя и совершения им действий по освоению предоставленного земельного участка. По мнению заявителя, суды пришли к неправильному выводу об отсутствии совокупности оснований, необходимой для признания недействительным отказа орана местного самоуправления в продлении срока договора аренды земельного участка. Со ссылкой на подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель полагает, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка, предоставленного в целях строительства. Кроме того, заявитель считает, что судом нарушены нормы процессуального права, что выразилось в исключении из числа третьих лиц Филиппова А.А.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Администрация считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления главы администрации от 14.04.2010 N 1826 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Автореал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.06.2010 N 845-10, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020603:420 общей площадью 6932 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. 50 лет СССР, у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса.

Срок аренды установлен сторонами с 14.04.2010 до 14.04.2013 (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договора).

В силу п. 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.09.2010, о чем свидетельствует регистрационный штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на договоре.

Между обществом "Автореал" (заказчик) и обществом "АРХиП" (подрядчик) 10.03.2012 был заключен договор подряда N 14-12 на производство проектных работ, в соответствии с условиями которого заказчик поручает и оплачивает, а подрядчик принимает на себя разработку проекта торгово-сервисного комплекса, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:420 (п. 1.1 договора подряда).

Согласно п. 1.5 договора подряда срок выполнения работ по договору установлен 60 рабочих дней.

Общество "АРХиП" в письме от 16.05.2012 N 49 сообщило обществу "Автореал", что при разработке проекта архитектурных решений торгово-сервисного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, установлено, что на указанном земельном участке расположена рекламная конструкция, которая препятствует работам по проектированию, предложено устранить данное препятствие в целях недопущения последующих ошибок при разработке проекта.

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 14.11.2012 N 2839/о, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, предоставленного обществу "Автореал" на основании договора аренды от 22.06.2010 N 845-10. При осмотре установлено, что земельный участок огорожен, на участке расположен рекламный щит (фототаблица и схема расположения прилагаются).

Общество "Автореал" обратилось в администрацию с просьбой о продлении договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (письмо от 20.12.2012 N 16).

Управлением в адрес общества "Автореал" было направлено письмо от 19.04.2013 N 1857 об истечении 14.04.2013 срока договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: Октябрьский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева. Управлением сообщено об отказе от договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, с просьбой освободить занимаемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи.

Письмом от 07.05.2013 общество "Автореал" просило управление подтвердить действие договора аренды от 22.06.2010 N 845-10.

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 21.05.2013 N 1219/о, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, предоставленного обществу "Автореал" на основании договора аренды от 22.06.2010 N 845-10. При осмотре установлено, что земельный участок используется для размещения автотранспорта, огорожен металлическим забором; строительство не ведется (фототаблица и схема расположения прилагаются).

Управление 21.05.2013, рассмотрев письмо общества "Автореал" от 07.05.2013, сообщило об истечении срока действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10, о чем заявитель был ранее уведомлен письмом от 19.04.2013 N 1857.

Ссылаясь на то, что отказ в продлении действия договора аренды земельного участка не соответствует закону, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество "Автореал" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, кроме случаев, указанных в пункте 1 названной статьи.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суды приняли во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как установлено судами, спорный земельный участок предоставлен в аренду для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса на срок до 14.04.2013.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали недоказанным совершение обществом "Автореал" действий по надлежащему использованию земельного участка, направленных на достижение цели договора.

Так, общество "Автореал" заключило с обществом "АРХиП" договор подряда от 10.03.2012 N 14-12 на производство проектных работ, предметом которого являются работы по проектированию и строительству объекта. Однако указанное действие совершено значительно позднее приобретения права аренды земельного участка, за девять месяцев до окончания срока действия договора. При этом доказательств надлежащего выполнения обществом "АРХиП" подрядных работ по проектированию и надлежащего контроля со стороны общества "Автореал", материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, суды пришли к выводу о наличии у органа местного самоуправления оснований для отказа в продлении договора аренды от 22.06.2010 N 845-10.

Кроме того, суды верно отметили тот факт, что избранный обществом "Автореал" способ защиты, путем заявления требований о понуждении администрации к продлению договора аренды, не является надлежащим.

В соответствии с положениями ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позицией, выраженной в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 по делу N 17540/11, такой спор должен рассматриваться в исковом производстве при рассмотрении требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

Анализируя положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу о том, что указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Судами сделан верный вывод о том, что приведенной нормой закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, в связи с чем противоправности в поведении арендодателя, отказавшего в заключении договора аренды на новый срок не усматривается. Лишь при наличии дополнительного условия - передаче имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором, такой отказ оценивается как незаконный и позволяет произвести замену нового арендатора на предыдущего в сложившихся арендных правоотношениях.

Согласно ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Доказательств того, что в настоящее время спорный земельный участок используется иными лицами на правах аренды, в материалы дела не представлено.

Довод заявителя о нарушении судом норм процессуального права, что выразилось, по его мнению, в исключении из числа третьих лиц Филиппова А.А., отклоняется, поскольку общество "Автореал" не обосновано, каким образом данное обстоятельство повлияло на законность принятых судебных актов. Доказательств того, что принятые судебные акты затрагивают права и законные интересы указанного лица, в материалы дела не представлено.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Автореал" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков