Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 апреля 2014 г. N Ф09-724/14 по делу N А60-23582/2013

Екатеринбург

17 апреля 2014 г.

Дело N А60-23582/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Прохоровой Татьяны Петровны (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2013 по делу N А60-23582/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие предприниматель (паспорт).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) и Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее- департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 между администрацией и предпринимателем, а именно, просит п. 2.1, 6.1 договора изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора: "1. На основании актов выполненных работ включить в стоимость объекта произведенные неотделимые улучшения на сумму 312 244 руб. 08 коп.

3. Окончательная цена объекта составляет 1 977 756 руб."

- пункт 6.1. договора: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от уплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной п. 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно" (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 24.10.2013 (судья Микушина Н.В.) исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036, подписанного между департаментом от имени администрации и предпринимателем, принят в редакции ответчика (продавца):

"Цена объекта составляет 2 290 000 (два миллиона двести девяносто тысяч) рублей, без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС".

Пункт 6.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 принят в редакции истца (покупателя):

"За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от уплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной п. 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2013 (судьи Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А., Никольская Е.О.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что судами не принято во внимание, что ответчик умышленно бездействовал при принятии решения о приватизации спорного помещения более девяти месяцев. Данное обстоятельство подтверждается перепиской сторон о техническом состоянии объекта. Судами также не учтено, что при обследовании объекта оценщику было предложено сфотографировать и описать произведенные работы, на что последний указал, что сдает работу заказчику, а затем при подписании договора купли-продажи покупатель вправе обратиться к продавцу с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений. Предприниматель также указывает, что за период судебных разбирательств спорные помещения вновь были затоплены, при этом последствия потопов устранены за счет арендатора. По мнению заявителя жалобы, произведенные предпринимателем затраты по восстановлению муниципального имущества подтверждены документально, выполненные работы являются неотделимыми улучшениями, которые подлежат зачету при определении цены выкупаемого помещения. Предприниматель считает, что письмо департамента, в котором предпринимателю предложено реализовать преимущественное право выкупа, а затем произвести ремонтные работы, по сути, является согласием на производство работ по созданию неотделимых улучшений. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, судами не учтено, что арендодатель не принимал никаких мер по осуществлению капитального ремонта, а арендатор, в свою очередь, производил за свой счет ремонт, вызванный необходимостью.

В представленном отзыве ответчики возражают против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу предпринимателя - без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель является арендатором нежилого помещения муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Корепина, д. 36, 1 этаж (помещения N 1-9), общая площадь 70,6 кв. м, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 01.07.2001 N 64960073 и дополнительных соглашений к нему.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, установленном ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В письме от 30.03.2012 N 02.15-12-3387 департамент предложил предпринимателю реализовать свое право на приобретение арендуемого объекта в собственность, а затем провести ремонтные работы.

Департаментом в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036.

В п. 2.1 указанного договора цена объекта составляет 2 290 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

С сопроводительным письмом от 04.04.2013 предприниматель в адрес департамента направил подписанный договор и протокол разногласий к нему, в котором предложил изложить п. 2.1, 6.1 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора: "1. На основании актов выполненных работ включить в стоимость объекта произведенные неотделимые улучшения на сумму 149 000 руб.

2. Включить в стоимость объекта оплаченные суммы арендных платежей за период с 01.08.2012 по 31.03.2014 в размере 160 000 руб.

3. Окончательная цена объекта составляет 1 981 000 руб."

- пункт 6.1 договора: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от уплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной п. 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

В сопроводительном письме арендатор пояснил, что стоимость неотделимых улучшений в сумме 149 000 руб. составляют работы, выполненные по актам от 13.12.2012 N 56 на сумму 55 000 руб., от 14.01.2013 N 1 на сумму 50 000 руб., от 16.01.2013 N 2 на сумму 44 000 руб., которые направлены департаменту одновременно с подписанным договором и протоколом разногласий.

Департамент в письме от 30.04.2013 N 02.12-19/1/4642 сообщил предпринимателю о том, что протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа 07.03.2013 N 1036 не принимается.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с соответствующим иском. В обоснование исковых требований предприниматель указал, что им осуществлены неотделимые улучшения переданного в аренду спорного объекта, в связи с чем, стоимость улучшений должна быть зачтена в стоимость арендуемого объекта.

Принимая п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 в редакции продавца, суды обоснованно исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Закон N 159-ФЗ.

В соответствии с п. 6 ст. 5 названного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры подряда, подписанные между истцом и сторонними организациями, локальный сметный расчет, акты от 13.12.2012 N 56 на сумму 55 000 руб., от 16.01.2013 N 2 на сумму 44 000 руб., от 14.01.2013 N 1 на сумму 50 000 руб., суды установили, что локальный сметный расчет, ведомость объемов работ, акты приемки работ не согласовывались и не подписывались ответчиком.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены арендатором в отсутствие соответствующего разрешения арендодателя.

Ссылка предпринимателя на письмо департамента, в котором арендатору предложено реализовать преимущественное право выкупа, а затем произвести ремонтные работы, как на согласие арендодателя на производство работ, обоснованно признана судами несостоятельной, поскольку данное письмо не является надлежащим доказательством согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений.

Судами также установлено, что представленные истцом акты от 14.01.2013 N 1, от 13.12.2012 N 56 не содержат наименования выполненных работ, в связи с чем из данных документов невозможно сделать вывод о том, что выполненные работы относятся к неотделимым улучшениям и, соответственно, определить действительную стоимость неотделимых улучшений.

Кроме того, судами установлено, что согласно представленному в материалы дела отчету от 20.12.2012 N 691 об определении рыночной стоимости выкупаемого объекта, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс", дата определения стоимости объекта оценки - 17.12.2012, период проведения работ по оценке: 17-20 декабря 2012 года. При этом представленные истцом акты N 1 и 2 датированы 14.01.2013 и 16.01.2013, то есть после проведения оценки нежилого помещения, доказательства оплаты работ по акту от 13.12.2012 N 56 на сумму 55 000 руб. в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного суды сделали обоснованный вывод о том, что стоимость выкупаемого имущества определена оценщиком до проведения ремонтных работ и на стоимость объекта проведенные работы не повлияли, в связи с чем оснований для зачета проведенных ремонтных работ в стоимость выкупаемого имущества не имеется.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах суды правомерно приняли п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.03.2013 N 1036 в редакции продавца.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2013 по делу N А60-23582/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Прохоровой Татьяны Петровны - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Н.Г. Беляева А.Ю. Смирнов